С 2021 года наша аудиторская компания работает по проведению аудиторских проверок СНТ, хотя, если быть более точным, мы перешли на ревизионные проверки СНТ, которое проводятся независимым аудитором.
За эти годы нам пришлось «погрузиться» в проблемы финансово-хозяйственной деятельности СНТ, в судебные споры, конфликты интересов, в изменения законодательства, регулирующего деятельность ТСН и его видов СНТ, ТСЖ, ГСК и др.
По всем этим вопросам в интернете пишут достаточно много статей, поднимают проблемы, ставят вопросы, но не дают четкого ответа на вопрос: «Что делать дальше?» Мне бы хотелось в данной статье на Ваш суд, уважаемые читатели, представить идеальную модель ТСН, которая, по-нашему мнению, могла бы применяться СНТ.
Вводные для идеальной модели ТСН:
- Имущество общего пользования (ИОП) и земли общего пользования (ЗОП) являются общей долевой собственностью физических лиц- собственников недвижимого имущества. (Основание: ГК РФ).
- В то же время балансодержателем ИОП и ЗОП должно быть ТСН. (Примечание: собственники недвижимого имущества и его балансодержатель могут быть разные лица).
- ТСН обязано составлять План мероприятий на год, а также годовую, плановую, расходную смету, включая ФЭО расходов, включенных в смету, которые должны утверждаться общим собранием членов ТСН.
- Расходами ТСН, включенными в смету, должны быть:
- платежи поставщикам ресурсов;
- ремонт и содержание ИОП и ЗОП;
- вывоз бытовых отходов;
- противопожарные и санитарные мероприятия;
- уборка объектов недвижимости;
- административно- хозяйственные расходы, включая ограничение по сумме расходов. Ограничение административно- хозяйственных расходов может быть установлено либо в твердой сумме, либо в % отношении от общей суммы расходов по смете.
Административно- хозяйственные расходы включают в себя заработную плату по трудовым договорам, бухгалтерские услуги, канцелярские расходы и др. Никакие другие статьи расходов, например, непредвиденные расходы, не должны быть включены в смету. Решение об ограничении по сумме административно- хозяйственных расходов должно принимать общее собрание ТСН.
5. Размер взноса и/или платы каждого собственника недвижимости в ТСН рассчитывается пропорционально доли в праве общей собственности на общее имущество. Доля, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.
(Основание: ГК РФ, ст.259.2 «Доля в праве общей собственности на общее имущество»).
6. САМОЕ ГЛАВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПО ВЗНОСАМ И ПЛАТЕЖАМ!
Размер членских и целевых взносов и/или платежей за месяц должен рассчитываться на основании фактических расходов по исполнению сметы ТСН за месяц!
7. Оплата взносов и/или платежей собственниками ИОП и ЗОП должна производиться ежемесячно на основании платежных квитанций, в которых должна быть представлена расшифровка «тарифов» по видам платежей.
Например,
- Электричество на общие нужны ____руб.
Расчет: общая сумма за месяц по счету (акту) поставщика ЭЭ, выставленная ТСН/ общее кол-во кв.м (ИОП или ЗОП) х кол-во кв.м. собственника недвижимого имущества.
- Вывоз ТБО _____ руб.
Расчет: общая сумма за месяц по счету (акту) поставщика услуг на вывоз ТБО, выставленная ТСН/ общее кол-во кв.м (ИОП или ЗОП) х кол-во кв.м. собственника недвижимого имущества.
- Ремонт и содержание ИОП и ЗОП_____руб.
Расчет: общая сумма за месяц по счету, УПД, накладной поставщика товаров, работ, услуг, выставленных ТСН/ общее кол-во кв.м (ИОП или ЗОП) х кол-во кв.м. собственника недвижимого имущества.
- Уборка объектов недвижимости ____ руб.
Расчет: например, общая сумма за месяц по счету (акту) поставщика по уборке снега зимой, выставленная ТСН/ общее кол-во кв.м (ИОП или ЗОП) х кол-во кв.м. собственника недвижимого имущества.
- Административно-хозяйственные расходы ____ руб.
Расчет: (начисленная заработная плата+ взносы+ налоги+ услуги)/
общее кол-во кв.м (ИОП или ЗОП) х кол-во кв.м. собственника недвижимого имущества.
- и т.д. по всем статьям расходов.
8. Все фактические расходы, включенные в квитанцию на оплату за месяц, должны иметь документальное подтверждение: договор, счет, накладные, УПД, расчет, бухгалтерская справка и др.
Примечание:
Не допускается включать в квитанцию расходы без наличия подтверждающих документов!
9. За нецелевые расходы целевых средств председатель и правление ТСН должны нести материальную и/или административную ответственность. Таким образом, председатели и правление должны отвечать за выполнение плана мероприятий, а также за фактическое исполнение расходной сметы.
10. Контрольно- ревизионная комиссия обязана проводить проверку не реже одного раза в год правильности расчетов и документального подтверждения расходов, включенных в платежные квитанции собственников недвижимого имущества. Более эффективно проводить контрольную проверку два раза в год за летний и за зимний период.
Итак, подведем итоги.
Самыми «революционными» предложениями по расчету членских взносов (платежей) для СНТ были:
- производить расчет размера взносов и платежей за каждый месяц, а не устанавливать размер взносов и платежей на плановый год или на более длительный период;
- производить расчет размера взносов и платежей за каждый месяц не на основании плановой расходной сметы, а исходя из фактически произведенных (понесенных) расходов ТСН СНТ на содержание ИОП и ЗОП за месяц, которые имеют документальное подтверждение.
На самом деле, все просто, ничего «революционного» в наших предложениях нет, потому что примерно так мы платим за наши квартиры и дома в деревне, «революционным» это предложение является для СНТ, потому что в ст.17 закона 217-ФЗ указано, что в компетенцию общего собрания входит утверждение плановой расходной сметы товарищества, ФЭО размера взноса и порядка уплаты взносов и платежей.
Все эти вопросы являются предметом споров, конфликтов и судов в СНТ. Честно сказать, я согласна с тем, что определение размера взноса или платы на основании плановой расходной сметы - это фикция!
Примечание:
Фикция — представление и понятие, с которыми мы оперируем таким образом, как если бы им соответствовало в действительности то, чего на самом деле не существует.
Но закон есть закон!
Реализация предложенной нами модели в рамках закона 217-ФЗ невозможна, но при необходимости в закон возможно вносить изменения и дополнения.
Какие преимущества предлагаемой идеальной модели ТСН?
Во-первых, если уж говорить про «бремя содержания» ИОП и ЗОП собственниками недвижимого имущества в долевой собственности, то определение «бремени», т.е. определение расходов (взносов и платежей) на основании «виртуальной», плановой, расходной сметы СНТ, по существу, не имеет ничего общего с
фактическими обстоятельствами и реальному «бремени содержания» ИОП и ЗОП.
Уважаемые читатели, а также уважаемые «законодатели», Вы только вдумайтесь! Люди обязаны сдавать денежные средства по членским взносам (платежам) в СНТ в обязательном порядке на основании «фикции», так называемой плановой расходной сметы ничем не подтвержденной. ФЭО расходов сводится к формальности, пиши, что хочешь, как говорят «бумага все стерпит». Совсем не факт, что в реальности все будет так, как написано в смете, а часто бывает совсем не так, потому что ответственности нет за невыполнение сметы.
А если учесть, что во многих СНТ большая часть расходов по плановой смете идет на зарплату (вознаграждение) председателю СНТ и на суды с садоводами, то какое это «бремя по содержанию» ИОП и ЗОП? Это, по сути, расходы на содержание председателя товарищества, «узурпировавшего власть» в СНТ, а закон 217-ФЗ обеспечивает председателю получение этих взносов и платежей.
Предложенная модель расчета взносов и платежей основывается на фактически понесенных расходах за месяц по содержанию ИОП и ЗОП, которые имеют документальное подтверждение.
Во-вторых, плановая смета всегда не соответствует фактическому исполнению сметы, поэтому расчет размера взносов и платежей на основании плановой сметы носит «условный» характер, потому что фактические расходы в большей части не соответствуют плановым.
Предложенная модель расчета взносов и платежей устраняет этот недостаток, так как размер взносов и платежей покрывает фактически произведенные (понесенные) расходы по содержанию ИОП И ЗОП, а главное для всех становится понятным ответ на вопрос: «Куда были израсходованы взносы и платежи?»
В-третьих, предложенная модель повторяет порядок расчетов за коммунальные платежи по нашим квартирам и домам. За каждый прошедший месяц физическим лицам приходят квитанции на оплату, исходя из фактического потребления ресурсов и других обязательных платежей. Предложенная модель расчета взносов и платежей ТСН является прозрачной, документально подтвержденной и пригодной для применения, потому что ничего нового здесь «изобретать» не надо, все уже «изобрели» до нас.
На самом деле преимуществ идеальной модели ТСН гораздо больше, чем мы перечислили в статье. Например, существенно ограничивается самоуправство председателей товарищества по производству платежей себе на банковскую карту под отчет, потому что в квитанцию возможно будет включить расходы только после предоставления авансового отчета подотчетного лица, т.е. после предоставления документов, подтверждающих расходы.
Кроме этого, усиливается система внутреннего контроля над расходами, которые не были предусмотрены плановой сметой, и которые являются нецелевыми расходами.
Также решается вопрос по «свободным» остаткам денежных средств на расчетных счетах ТСН, таких «свободных» остатков быть просто не должно, потому что «свободные» остатки денежных средств образуются тогда, когда деньги собрали по взносам и платежам, но ничего не сделали из плановых мероприятий. Другими словами, председатель товарищества собирает денег по взносам и платежам больше, чем расходует по факту на содержание и обслуживание ИОП и ЗОП. Затем в лучшем случае эти «свободные» остатки денежных средств кладутся на депозит, а в худшем случае воруются председателем товарищества вместе с бухгалтером.
Идеальная модель ТСН такой ситуации не допускает. Свободные остатки денежных средств в ТСН могут быть только в случае создания резервного фонда на основании Устава и Положения о резервном фонде.
p.s.
У нас была надежда, что предложенную нами идеальную модель ТСН получится реализовать после преобразовании СНТ в ТСН, под прямое регулирование ГК РФ. Мы обратились в юридическую компанию Абонент Консалт с запросом на консультацию:
Вопрос 1. Какими законами регулируется деятельность следующих НКО:
- ОКОПФ 20702 Садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества;
- ОКОПФ 20716 Товарищества собственников жилья.
Вопрос 2.ТСН может являться самостоятельной организационно-правовой формой для физических лиц- собственников земельных участков (ОКОПФ 20700)?
Вопрос 3. Если СНТ (ОКОПФ20702) преобразуется в ТСН (ОКОПФ 20700), то правомерно ли исключить обязательность применения закона 217-ФЗ в соответствии с Уставом ТСН? Возможно ли СНТ в результате преобразования в ТСН вывести из-под действия закона 217-ФЗ напрямую под действие ГК РФ?
В следующей статье на канале Дзен нашей аудиторской компании мы представим ответы на поставленные вопросы, которые подготовлены Садовым Александром Сергеевичем, партнером юридической компании Абонент Консалт.
Автор: Шибалкина Н.М.
Спасибо, что дочитали статью до конца.
Заявки на аудит подавайте на сайте аудиторской компании: