Квартира-студия может быть выгодной инвестицией, а может быть ЖК «Пригород Лесное». Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает, что не так с этим проектом.
ЖК «Пригород Лесное» – худшая инвестиция за МКАД
На мой взгляд, ЖК «Пригород Лесное» – это пример худшей инвестиции за МКАДом, если говорить о покупке квартиры-студии. Уверен, что кто-то не согласится и скажет: «А я в 2020 году купил квартиру за 3,3 млн ₽, а сейчас она стоит 4,5 млн, я заработал!» Окей, радуйтесь. Просто если бы вы в 2020 году купили что-то внутри МКАДа за такие деньги, скорее всего, эта квартира сейчас стоила бы около 10 млн.
Почему это пример плохой инвестиции? Мы видим большой проект с несколькими корпусами, с планами по строительству инфраструктуры, готовую часть. Все выглядит заманчиво.
Локация кажется удобной, ведь до МКАДа здесь не так далеко. Недалеко станция метро «Домодедовская». Без пробок вы доедете до нее за 20-25 минут. Но если учитывать реальные условия, в среднем дорога до станции метро займет около 60 минут. И для арендатора, который будет жить в этом ЖК, если сложить время в пути, то на дорогу будет уходить около 4 часов в день. Это как минимум неудобно и дорого, потому что время — тоже деньги. Фактически хорошей транспортной доступности здесь нет. В радиусе этого района нет ни железнодорожных станций, ни планов по их строительству. Единственное, что обсуждается — это велодорожки для жителей. Но я сомневаюсь, что это значительно улучшит ситуацию.
Если открыть статистику проекта, мы увидим интересный момент. Доля студий в «Пригороде Лесном» составляет 18-20%. Это довольно много. Студия как инструмент существует для крупных мегаполисов, но она подходит скорее для одного или двух человек, которым нужно переночевать и дальше поехать на работу. Я не думаю, что студия — это хорошая квартира для жизни и работы одновременно, особенно если вы работаете удаленно. Да, возможно, кто-то выберет такую квартиру, если не хочет жить в Москве и ищет недорогую недвижимость с чистым воздухом, вдали от муравейников. Но такие люди все равно предпочтут квартиру с отдельной спальней.
Основная доля квартир здесь — это квартиры площадью от 30 до 60 м2 (в среднем 37 метров), и их доля составляет 40%. Таких квартир гораздо больше. Разница в аренде между студией и однушкой здесь всего около 10 тыс. ₽, что делает студии менее привлекательными для арендаторов.
В этом районе планируется около 28 тыс. квартир. Когда все будет построено, здесь может жить 80-100 тыс. человек. Как они будут добираться сюда? Дорога есть, но одна, и она часто забита, особенно в час пик. Я специально делал скриншоты в выходные дни — пробки на дороге все равно есть. И стоит помнить, что в этом районе есть не только «Пригород Лесное», но и много других жилых комплексов. Никакой станции метро сюда не построят, платных дорог тоже не появится. Это нужно учитывать.
Таким образом, покупка квартиры с целью сдачи в аренду здесь явно неразумна. К тому же, интересный момент: если посмотреть на график доли студий в проекте, можно заметить, что старт продаж был в 2017 году, и с тех пор доля студий только увеличивалась. Это создает большую конкуренцию, что также не способствует росту цен на аренду и продажу этих квартир. Кстати, даже сейчас, несмотря на все, ежемесячно продается около 30 квартир, хотя раньше здесь продавали почти 100 квартир в месяц. То есть доля студий все равно довольно большая. Но есть и еще один важный момент: застройщик продолжает добавлять новые студии в проект. Например, на старте продаж в 2017-2018 годах было добавлено 800 студий, а в 2023 году — еще около 900. Таким образом, доля студий продолжает расти, что создает большую конкуренцию.
Когда мы открываем сайт, например, ЦИАН, и смотрим, что предлагают на вторичном рынке, мы видим, что студия площадью 25 м2 на 17-м этаже с мебелью стоит около 4,5 млн ₽. На вторичке ее можно найти с уже установленной кухней, телевизором и мебелью. А у застройщика аналогичная квартира, якобы с мега-скидкой, сейчас стоит 4-4,2 млн ₽. Но, согласитесь, купить ее в семейную ипотеку — это не самая разумная идея, особенно если вы планируете использовать ее для проживания, а не как инвестицию.
Если мы подумаем, что все квартиры здесь куплены для жизни, то это тоже не совсем так. Мы заглядываем на Авито, и видим, что аренда студий тут составляет в среднем 30 тыс. ₽, а однокомнатных квартир — около 40 тыс. Но помимо самой аренды, есть еще дополнительные расходы. Коммунальные платежи составляют 2-3 тыс. ₽ в месяц, к этому добавляются налоги, которые могут составить 6% от аренды — еще примерно 2 тыс. ₽. Если вы официально сдаете квартиру, то это обязательная плата. Также нужно учитывать транспортные расходы, например, поездки для ремонта или общения с арендаторами. В результате затраты могут составить от 6 до 10 тыс. ₽ в месяц. С учетом этих расходов чистый доход от аренды студии может составить 20 тыс. ₽ в месяц, или 240 тыс. ₽ в год. В условиях инфляции эта сумма не является существенной.
И, наконец, нужно понимать важный момент: если кто-то купил эту квартиру, скажем, за 3 млн ₽, то да, его чистый доход может составлять до 10% годовых. Но все-таки важнее не только процент, а реальная сумма, которая остается в кармане.
Почему нельзя покупать квартиры-студии за МКАД?
- Формат квартир-студий подходит только для крупных городов
- Квартиры-студии нужны строго с пешей доступностью до станции метро/МЦК
- Большая доля квартир-студий в новых проектах за МКАД
- Высокие затраты на управление и обслуживание
- Низкая арендная ставка
Цены на квартиры в Подмосковье падают сильнее, чем в Москве
График, который я хочу показать, — это данные от IRN. С июня, когда была отменена льготная ипотека, цены в Московской области начали падать. В Московской области со взносом 2-3 млн ₽ можно было купить жилье за 8-9 млн, но с исчезновением льготной ипотеки рынок стал более стабильным.
В Москве, в том числе в Новой Москве, ситуация стабильнее. Здесь активно строят станции метро, а инфраструктура развивается. Многие проекты получают новые возможности, благодаря чему рынок в Москве выглядит менее волатильным.
Что делать в таких условиях? Многие ожидали падения цен с ростом ипотечных ставок, но этого не произошло. Сейчас люди ждут снижения ставок. Важно понимать, что такие ожидания часто приводят к бездействию. В 2022-2023 годах люди думали, что цены упадут, но снижение было минимальным.
Если у вас есть недвижимость в Московской области, например, зависшая квартира-студия, стоит подумать о ее ремонте и продаже. Если нет опыта, можно обратиться к нам — мы поможем замеблировать квартиру или продать ее как есть.
Первый шаг — это бесплатная оценка недвижимости, даже если продавать будете не через нас. Но если вам нужно реинвестировать, мы можем помочь продать старую квартиру и вложить средства в более ликвидную.
Например, недавно клиент продал квартиру в Видном за 7 млн и купил в ЖК «Руставели» за 10,1 млн ₽. Это была удачная сделка, особенно с учетом того, что арендная ставка в этом ЖК может быть 65-75 тыс. ₽ в месяц вместо 30 тыс. в старом фонде в Подмосковье.
Квартиры за МКАДом можно рассматривать как вариант под аренду, но строго с пешей доступностью до метро. Например, ЖК «Никольские луга»: там квартира-студия сдается за 45 тыс. ₽ в месяц, и своего арендатора она найдет. Но люди хотят жить в хорошей качественной квартире, комфортной и правильно подготовленной. Но, опять же, если бы у меня был такой объект в портфеле, я бы, наверное, его продал и реинвестировал. Я бы его замеблировал и продал.