А давайте посчитаем примерную справедливую цену новостройки и попробуем виртуально построить свой собственный ЖК?
Итак, по данным ДОМ РФ, средняя себестоимость стройки в Москве за год выросла на 17% и составила 146 тыс. руб. Вроде бы немного, но. Но у любой новостройки есть как общая площадь, так и продаваемая.
Так вот, продаваемая — это площадь конкретной квартиры. А в общую площадь входят: лифты, коридоры, лобби, детский сад, школа и т. д. Это же нужно построить? Думаю, да, нужно, поэтому к 146 тыс. руб. добавим еще процентов 10 и получим 160 тыс. руб. за м2.
Дальше, что мы забыли? А забыли купить земельный участок. Ну не может же дом висеть в воздухе, правильно? Правильно. Поэтому прибавляем еще процентов 10-15. И итоге получаем себестоимость квадратного метра 184 тыс. руб. Что-то уже недёшево становится… М-да, знаю. Сам сейчас делаю капремонт своего таунхауса и могу сказать, что деньги на стройку у меня испаряются быстрее, чем я рассчитывал.
Ладно. Что ещё забыли? А забыли мы приплюсовать затраты на рекламу, маркетинг, налоги, проценты по кредиту, зарплату офисным сотрудникам, арендные платежи. Много, в общем, всего. Но давайте эти затраты учитывать не будем. Впрочем, налоги нужно, конечно, приплюсовать… Эх, ладно, не будем, считаем же на коленке.
А что обязательно приплюсуем, так это — наш доход. Сколько хотим заработать, как считаете? Процентов 10 годовых? Так вроде в банках депозиты по 20% — какой смысл работать за десять процентов, если за 20 можно не работать? Поэтому давайте приплюсуем 20, что бы уравнять с банковским депозитом. Что получаем? А получаем продажную цену 317 тыс. руб/м2. Как думаете, справедливая цена? Или я где-то ошибся?
.