Как платить налоги, если вы сдаёте недвижимость в аренду
Первый вариант. Зарегистрировать себя в качестве самозанятого плательщика налога на профессиональный доход.
Режим подходит для тех, кто сдаёт в аренду квартиру или иное жилое помещение. Но режим не подходит для тех, кто сдаёт в аренду или иную коммерческую недвижимость. Если вы находитесь на самозанятости, то уплачиваете 4% с доходов от физических лиц и 6% с доходов от юридических лиц. При этом отчётность вы никакую не сдаёте. Как только вам поступает платёж, вы просто формируете чек и дальше в следующем месяце платите соответственно 4 или 6%. Контрольно-кассовая техника здесь никакая не нужна, потому что чеки формируются через специальное приложение в телефоне. Ничего дополнительно здесь делать не нужно. Есть нюанс. На самозанятости ваш максимальный доход как самозанятого за год не может превышать 2,4 млн. руб. И если вы, например, сдаёте в аренду 4 квартиры, каждая из которых стоит 70 тыс. руб. в месяц, то, соответственно, в определенный момент времени упрётесь в потолок. Потому что в месяц вы получаете 280 тыс. руб., и как только вы год набираете 2,4 млн. руб., то соответственно автоматически слетаете с самозанятости. Режим подходит для тех, кто сдаёт, например, две квартиры, каждая из которых стоит в месяц, скажем так, 100 тыс руб.
Второй вариант. Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя на патентной системе налогообложения (патент).
В чём суть патента? В том, что вы покупаете у налоговой патент на определённую сумму. Вы платите только за патент и платите дополнительно страховые взносы. Размер патентного платежа определяется исходя из конкретного региона и исходя из того, сколько квадратных метров вы сдаёте жилой или нежилой площади. Жилая площадь в плане патента стоит дешевле. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость, то налоги у вас будут выше, чем если сдаёте квартиру. Объясним, чтобы было понятнее. Вы просто покупаете у налоговой по заранее определённым ставкам патент и больше ничего не платите, кроме страховых взносов. Каждый индивидуальный предприниматель должен за год заплатить фиксированные страховые взносы на 2025 год (53 тыс. руб.), независимости от того сколько вы заработали. И дополнительно к этому платите 1% с доходов, которые превышают 300 тыс. руб.
В чём нюанс? В том, что свои патентные платежи можете уменьшать на платежи по страховым взносам. Если у вас, например, за год патентные платежи должны превысить 53 тысячи, то, в принципе, считайте, что вы не должны их платить. Потому что вы на эту сумму платите страховых взносов. И за счёт этих страховых взносов за себя просто-напросто уменьшите размер уплачиваемого патента. Автоматически страховые взносы не уменьшают патентный платёж. Для того чтобы уменьшить патентный платёж на страховые взносы, нужно об этом заявить через личный кабинет налогоплательщика ИП.
Что ещё можно сказать про ИП на патенте? Отчётность ИП никакую не сдаёт. Он просто покупает патент за определённую сумму и регулярно отчисляет патентные платежи. Патент можно купить на срок от месяца до года. Отчётность вы не сдаёте, но должны регулярно вести книгу учёта доходов и расходов. Для чего она нужна? Для того чтобы налоговая фиксировала выручку за год. Зачем ей это нужно? Для того чтобы отследить, что вы не вышли за лимиты. У патентного ИП как и у самозанятого есть свой лимит. Только если у самозанятого лимит выручки составляет 2,4 млн. в год, а у ИП на патенте лимит составляет 60 млн руб. Как только ваша общая выручка за год превысила 60 млн., вы должны сменить режим налогообложения.
И ещё один важный момент. Если вы ИП на патенте и получаете платежи от физических лиц, а на аренде это достаточно частая ситуация, то физическому лицу от которого получаете платёж должны выдать чек. Здесь вам нужна либо контрольно-кассовая техника, либо нужно обращаться к специальным сервисам, которые формируют чеки. Как на самозанятости сформировать чек просто через приложение бесплатное здесь уже не получится.
Третий вариант. Регистрация индивидуального предпринимателя на УСН со ставкой 6%.
В этом случае вы платите, как правило, 6% от поступаемой выручки. Поступил вам платёж 100 тыс руб., вы должны будете налог заплатить 6 тыс руб. В некоторых регионах действуют пониженные ставки. Вы также здесь платите как и ИП фиксированные страховые взносы (53 тыс. руб.) и 1% с дохода превышающего 300 тыс руб. Но как и в случае с патентом налог по УСН вы можете уменьшать на уплаченные страховые взносы. Налог уплачивается поквартально авансовыми платежами.
По итогам каждого года вы сдаёте налоговую декларацию. Также вы должны будете вести книгу учёта доходов и расходов и фиксировать в ней регулярно все поступления, которые вам приходят. С платежей от физических лиц вы должны будете выставлять чек через контроль-кассовую технику, которую вы должны будете купить, либо через специальные сервисы, которые позволяют вам формировать чеки. Максимальная выручка в год сейчас 450 млн руб. Но сегодня с 60 млн выручки начинается НДС и ставки уже гораздо менее приятные. Поэтому до 60 млн УНС на аренде более-менее приемлемый налоговый режим, после 60 млн с НДС уже становится немного неприятно.