❗️ Помним классику:
«Москвичи - хорошие люди, только квартирный вопрос их испортил»
Думаю, это можно отнести к большинству мест, где люди в принципе проживают))
🏠 Пещера, как символ и безопасности и социальной принадлежности - это основа основ!
Но вот в Москве что-то явно не так с ценами... А в целом, в стране сильно не так с ценами, арендой, ставкой, ипотекой. И любая неэффективность может быть использована.
Недвижимостью занимаюсь лет двадцать пять. Нравится, спору нет, но не всегда.
Вот под семейные задачи изучаю квартиры. И по-прежнему цена аренды, ставка, не говоря уже про ипотеку, находятся на разных планетах!
Приведу конкретный пример:
1️⃣ Квартира (фото в приложении) в самом Центре, рядом с офисом, изучал этот район, так как знаю его отлично.
2️⃣ Аренда – 139 000 в месяц. При этом видно, что цену все время поднимали со 110 000. И еще в ноябре созванивался с собственником, было интересно узнать из первых уст, что и как. Цену, конечно, готов снизить, и уже два месяца она так и стоит в предложении.
3️⃣ Каждый месяц простоя - это минус 10 000 от цены аренды на год вперед! Хорошее дело - повысить цену, но еще и сдать надо))
4️⃣ Цена такой квартиры около 32-34 млн. руб. И, думаю, уже с торгом)) В лоб объявления: 35-38 млн. руб.
5️⃣ Если вдруг кому взбредет в голову купить такое в ипотеку, то... расклады в скринах. Даже при ставке 12% уже все «не скучно» выходит)) А текущие 28% - это просто бред. Реальная ипотека на вторичку всегда была всегда 12,5-13,5%.
6️⃣ Банки предлагают 21-23% и для аренды, будем считать, что за 125 000 договорились, надо около 7 млн. руб. депозит.
7️⃣ Это ровно 20% первоначальный взнос, если брать ипотеку!
8️⃣ 7 млн. руб. - это в 5 раз меньше, чем 35 млн. руб. В ПЯТЬ РАЗ!!!! Еще раз цифрами - в 5 раз!!! Даже не знаю, что страшнее цифрами или буквами)))
9️⃣ Можно сказать: Ну вклады это так, не всегда будут... Согласен, и поэтому ОФЗ .
🔟 Как пример, 248 - это 16,1% купонного дохода на 15 лет. И тут нам понадобится 9 млн. руб. для чисто пассивного дохода. И это всего в четыре раза меньше, чем цена) Не в пять, согласен. Да, но в ОФЗ еще смело можно прибавить процентов по 5-10 в год, на ближайшие 5 лет. И это пока ничего не делая! Просто их купить и держать. Для ровности купонов - можно чуть раскидать 246, 247, 248 и тд. Или сразу за полгода платить, как купон придет. Это детали.
1️⃣1️⃣ И вот, кульминация! Попробуйте в калькуляторе ОФЗ сервиса ФАНИ добавить "жалкие" 0.02% от волатильности и хотя бы 0,5% в месяц от периодической разбалансировки.
1️⃣2️⃣ Тут прибыль от НКД - высвобождается постоянно, и нет разницы, когда выплачивается купон. Капитализация и реинвестирование идет постоянно!
1️⃣3️⃣ За год получаем 9 млн. руб. уже с учетом НДФЛ. Из них 125 000 на 12 месяцев = 1,5 млн. руб. отдадим за аренду. Еще 500 000 плюс останется)
1️⃣4️⃣ Два года доход 11,5 млн. руб. - из них 3 млн. руб. отдадим за аренду, а депозит вырос до 8,5 млн. руб.
1️⃣5️⃣ Пять лет - общий доход 24,3 млн. руб., из них 7,5 млн. руб. уйдут на аренду. Депозит вырастет до 16,8 млн. руб.!
1️⃣6️⃣ Конечно, все расчеты для простоты приведены линейно, вывод на аренду будет влиять на скорость капитализации. Но и как будет идти переоценка ОФЗ и ребаланс мы не знаем. Если взять декабрь, где рост был 13-14%, то это сразу 1% в месяц! А мы в расчетах заложили 0.5%. И ставка, когда мы переводим во флоатеры, не 16,1%, а 21%.
1️⃣7️⃣ Простые модели помогают выстроить линейное понимание и потом его усложнять
1️⃣8️⃣ В этой модели нет "анти ипотеки". Если добавить даже самую минимальную ипотечную ставку, например 10% в год, то это около 230 т.р. в месяц плата за проценты без учета тела.
1️⃣9️⃣ Прибавим смеха ради эти 230 т.р. в месяц и получим 50,7 млн руб. за 5 лет! Отнимем те же 7,5 млн. руб. за аренду и получим 43,2 млнр)))
2️⃣⏺️ И главное! Самое главное: ОФЗ мы можем защищать от инфляции разными инструментами! Это даже не считаю. Но если, опять же, шутки ради, заложить 0.02% на инструменты по инфляции: золото, валюта, серебро, палладий. Это 6% годовых. У многих так за месяц получилось)))
2️⃣1️⃣ Тогда общий доход будет 60,5 млнр, или на 10 млнр больше))) Депозит, после уплаты аренды, составит 53 млн. руб. Ваших! А не банка)))) И пусть ставка ЦБ будет хоть 10%, все уже в порядке))))
На все: «А если?», «А вдруг?»
❗️Есть деньги - покупайте недвижимость. Всегда!
❗️Нет - берите ипотеку и считайте.
❗️Помните, что это тоже сильно не ваша недвижимость. И из области? «Аренда - это не свое!». Так и ипотека - это не свое, это банка!)))
❗️На вопрос: «А откуда будет идти пополнение счета?!!» Ответ: «От туда, откуда собираетесь платить ипотеку»).
Очень интересно увидеть комментарии и разные:
А вдруг?
А как?
А если?
А еще вот как бывает?!!!!
✍️ Обсудим в чате: https://t.me/projectnichat