В нашей стране объекты недвижимости считаются наиболее надежными активами для вложения денежных средств. Но знаете ли вы, что собственник может легко лишиться своей квартиры, если ему не повезет с арендатором?
Заместитель генерального директора юридической компании URVISTA Светлана Петропольская подробно рассказала о трех ситуациях, когда люди после заключения договора о сдаче квартиры в аренду лишались своей недвижимости.
Подделка документов
Наиболее часто чужие квартиры продаются путем подделки документов. Главной мишенью в этой схеме становится паспорт арендодателя, точнее его паспортные данные, которые оказываются в руках у мошенников. Причем очень просто и абсолютно легально.
Документы на квартиру мошенников уже не интересуют, поскольку оптимизация госуслуг и их цифровизация значительно упрощают схему преступления. Дело в том, что государственные чиновники не запрашивают напрямую у граждан те документы, которые они могут получить самостоятельно.
В данном случае вся необходимая для регистрации сделки информация имеется в Росреестре, поэтому паспортных данных мошенникам более чем достаточно.
Изготовить поддельный паспорт сейчас особых проблем не составляет. Кроме этого, как правило, у профессиональных мошенников есть все нужные связи в правоохранительных органах, свои нотариусы и риэлторы.
Жертвами преступников обычно становятся одинокие люди предпенсионного или пенсионного возраста, либо люди зрелом возрасте, проживающие в другом городе, а еще лучше за границей.
Суть преступной схемы. Мошенник играет роль идеального арендатора. Он выглядит хорошо и успешно. У него нет детей, собак, кошек и хомячков. Ему якобы требуется аренда квартиры на длительный срок.
Он соглашается на все условия арендодателя и даже готов заплатить сразу за несколько месяцев вперед. Разумеется, довольный арендодатель без лишних проволочек подписывает с ним договор аренды. И в этом-то договоре и указывает все свои паспортные данные.
После этого арендатор получает ключи и заезжает в квартиру. Собственник его не беспокоит. Но до тех пор, пока арендная плата не перестает поступать на его карту, а телефон арендатора становится недоступен. Чувствуя неладное, арендодатель решает навестить квартиросъемщика, чтобы напомнить ему о задолженности по аренде. Но не тут-то было - замки уже новые. Дверь открывает абсолютно неизвестный человек, который сообщает, что он является собственником данной квартиры.
В ходе беседы с новым собственником выясняется, что квартира была продана несколько месяцев назад, и все документы на квартиру у него в полном порядке. То есть он является добросовестным приобретателем данной квартиры, а купил ее у нашего с вами мошенника, ничего не подозревая. При этом договор купли-продажи со стороны продавца подписывал сам арендодатель.
Ловкий мошенник-арендатор подделал не только паспорт собственника, используя паспортные данные из договора аренды и свое фото, но и подпись арендодателя из того же договора.
После этого начинаются долгие судебные тяжбы. Наиболее настойчивым потерпевшим все же удается добиться возбуждения уголовного дела. Вот только результат, зачастую, оказывается нулевым, поскольку данные мошенника-арендатора, которые он указал в договоре, естественно, тоже поддельные. И где его искать - никто не знает. Уголовное дело возбуждается на неустановленное лицо.
Отчаявшийся и настоящий собственник обращается в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Итог будет зависеть от заключения почерковедческой экспертизы.
Если эксперт признает подпись в договоре купли-продажи со стороны продавца поддельной, его оценка будет категоричной, то есть не подлежащей сомнению. Тогда суд встанет на сторону реального собственника.
И в этом случае крайним окажется добросовестный приобретатель квартиры, поскольку запись в Росреестре о его праве собственности будет аннулирована, старый собственник вернется в свою квартиру. А найти мошенника и возместить ущерб будет крайне проблематично и, скорее всего, невозможно.
Если же экспертное суждение окажется вероятным, либо он укажет в выводах, что дать экспертную оценку представленных ему для сравнения образцов почерка не представляется возможным, то в этом случае вернуть утраченную квартиру, скорее всего, не получится.
Если только у бывшего собственника не окажется других весомых доказательств, что вряд ли. В результате новый собственник тот, который приобрел квартиру от мошенника, окончательно утвердится в своих правах, так как у него на руках, помимо свидетельства о праве собственности из Росреестра, окажется еще и судебное решение в его пользу.
После этого единственное, на что остается уповать бывшему собственнику, это на эффективную работу правоохранительных органов, если им вдруг удастся найти мошенника.
Почему с почерковедческой экспертизы может возникнуть проблема? Дело в том, что подпись представляет собой очень сложный объект для экспертного исследования.
Потому что подпись любого лица может существенно различаться в зависимости от различных обстоятельств, сопутствующих подписанию документа. Неровная поверхность, недостаток места в графе для подписи, спешка, состояние здоровья, плохое или хорошее настроение и так далее.
“Выгодный” бартер
Эта схема мошенников работает по схожим принципам с первой, и в ней злоумышленники также зачастую прибегают к подделке документов. Но главной движущей силой здесь является доверенность на распоряжение квартирой собственника, которой располагает арендатор.
Иногда такая доверенность является настоящей. К примеру, арендатор-мошенник находит убитую квартиру и предлагает вместо ежемесячной платы сделать собственнику евроремонт.
Последний соглашается, тогда мошенник просит у него доверенность на распоряжение квартиры якобы для различных согласований, связанных с перепланировкой и так далее.
И если доверчивый собственник попадается на крючок, то далее мошенник-арендатор ведет его к своему нотариусу. В результате у него на руках оказывается настоящая доверенность со всеми вытекающими из этого последствиями. Но, конечно, такая доверчивость встречается не так часто.
Обычно мошенники, опять-таки, овладевают паспортными данными собственника квартиры и оформляют липовую доверенность. После этого квартира выставляется на продажу в Интернете. Мошенник представляется риэлтором, продает квартиру и исчезает. А далее опять по кругу - полиция, суд, почерковедческая экспертиза.
Шумные арендаторы и злые соседи
Эта история встречается крайне редко, но все же встречается. Представим себе следующую ситуацию: собственник сдает квартиру, арендаторы не мошенники, но довольно шумные люди. Громкая музыка веселой компании, скандалы, работы с электроинструментом на дому и так далее.
Вроде бы милые люди, но вот соседи из-за них просто сходят с ума. Они пишут жалобы в управляющую компанию, участковому и в местную администрацию. Там на эти жалобы, понятное дело, почти никто не реагирует, разве только участковый. Но до собственника эта история может и не дойти. Особенно если он живет далеко и не часто навещает своих квартиросъемщиков.
В результате инициативные соседи обращаются с иском в суд, а инстанция, в свою очередь, принудительно постановляет прекратить право собственности и выставить квартиру на продажу на публичные торги.
Квартира быстро продается по заниженной цене, как это обычно бывает, а вырученные деньги перечисляются бывшему собственнику за вычетом судебных издержек и исполнительного производства.
Суды считают продажу жилья последней мерой и удовлетворяют требования администрации. Здесь важно отметить, что суд при вынесении решения руководствуется следующими принципами: собственник обязан соблюдать правила пользования и содержания жилых помещений и права соседей.
При отсутствии реакции собственника о необходимости устранить нарушения следует иск в суд о продаже квартиры с торгов.
Собственник отвечает за свою недвижимость и все проблемы от арендаторов. Если они шумные - виноват собственник. Если арендаторы залили соседей, отвечает опять же собственник.
Но ведь это несправедливо, скажете вы. Собственник ничего плохого соседям не сделал. Почему он должен отвечать за арендаторов? Основная правовая идея здесь заключается в том, что шумные арендаторы - результат неэффективного управления недвижимостью со стороны собственника. Именно в этом и есть его вина. Мошенническая схема.
Эта же история с шумными арендаторами, злыми соседями может быть спровоцирована специально. Заинтересованное лицо (например, сосед) желает приобрести вашу квартиру по недорогой цене. Он находит подходящих арендаторов - наркоманов, алкоголиков, проституток - оплачивает несколько месяцев их аренды и пишет жалобы либо сам, если другой сосед.
Далее история повторяется, с той только разницей, что квартира приобретается на публичных торгах заинтересованным, а не случайным лицом.