В деревне Малое Замостье Гатчинского района может появиться новый жилмассив в «мелкой нарезке».
Собственники исходного участка с кадастровым номером 47:23:0439002:551 и площадью 29,5 га, столичные предприниматели Юрий Непахарев и Артем Кольчурин (у каждого по 1/2) разделили свои владения на 424 участка. В среднем - менее семи соток.
Дороги и проезды в межевом плане не предусмотрены. Категория - земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, разрешенные параметры для участков ИЖС - от 6 до 25 соток.
Районная администрация обратилась в арбитражный суд с иском к Росреестру, требуя снять новообразованные участки с кадастрового учета. Основания: без дорог и инженерных сетей использовать участки под ИЖС будет невозможно. (А56-126002/2023).
Чиновники ссылались на Земельный кодекс, согласно которому «образование участка запрещено, если это повлечет невозможность разрешенного использования объектов недвижимости, которые на нем находятся» (ч. 4 ст. 11.9 ЗК РФ). А также - на несоответствие ПЗЗ и Градкодексу.
Арбитраж отказал.
Суд указал в решении, что администрация оспаривала не действия собственников (Непахарева и Кольчурина), а действия Росреестра по регистрации результата. Раздел участков сам по себе градостроительной деятельностью не является. Так что ссылки на ПЗЗ и инфраструктуру - ни к чему.
В решении есть еще такая загадочная фраза: «Возможность доступа ко всем образованным земельным участкам от участков общего пользования, в данном случае, непосредственно зависит от возможности доступа к ранее существовавшему участку».
Видимо, этот тезис можно трактовать так: позднее можно будет предусмотреть общие территории для этого «массива» и уже по ним проложить дороги и проезды. Правда, для этого надо будет снова проводить межевание, объединять участки и пр.
Решение было обжаловано, но вердикт подтвердили и апелляционная инстанция, и кассация.
Арбитраж, наверное, не догадывается, что регистрировать домики можно и по «дачной амнистии», через суд общей юрисдикции, без каких-либо оглядок на ПЗЗ и градрегламенты
По данным сервиса Rusprofile.ru, Артем Кольчурин раньше занимался животноводством и оптовой торговлей пищевыми продуктами, Юрий Непахарев - «деятельностью гостиниц» и макаронными изделиями.
«По всей видимости, это будет проект-эконом класса, где будут построены только дороги, а остальные заботы упадут на плечи администрации, - полагает Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости».
- Под дороги при таком делении уйдет не менее 25% территории. Администрация не случайно пыталась отбиться, видимо осознает то, что к ней начнут приходить собственники, купившие участки с требованиями провести электричество, воду, предоставить места детям в детских садах и школах…»
Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» группы «ФАКТ» отмечает, что в прилегающих локациях, как правило, размещаются садоводства и КП невысокой ценовой категории.
«По 6 соток нарежут и будут продавать по 600 тысяч рублей за участок. Покупать будут, потому что дешево и не так далеко от города. Там таких садоводств немало…»
Дополнительное обстоятельство: до полигона ТБО «Новый Свет ЭКО» - 3,5 километра.
Отсутствие общедоступных дорог в массивах ИЖС и в садоводствах нередко становится поводом для конфликта и используется для шантажа со стороны недобросовестных владельцев.
Ситуации, когда участки с проездами оказываются в собственности частных лиц, создают проблемы на много лет. Судятся собственники домовладений из ДНП «Солодово» и ДНП «Карельский бриз». Переходом общественных участков в частные руки может обернуться банкротство СНТ «Марвело» в Киссолово.
Со скандалом отстаивали подъездную дорогу обитатели коттеджного поселка «Волков лес».
Отдельная песня - деятельность «Автодора», который системно ликвидирует действующие, но не узаконенные дороги и выезды «за несоответствие нормативам». А приведение «в соответствие», с помощью некоторых специальных фирм, стоит десятки миллионов рублей.