Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) привлекает все больше внимания, однако риски, связанные с недобросовестными застройщиками, по-прежнему актуальны. Для защиты интересов дольщиков с 1 марта 2025 года на основании постановления правительства вводится обязательное использование эскроу-счетов при строительстве домов по договорам подряда с привлечением средств физических лиц. Безусловно, это важный шаг, но не стоит забывать, что за безопасность придется платить. Введение эскроу-счетов, при всех своих плюсах, приведет к удорожанию строительства домов, особенно при использовании ипотеки, и вот почему.
Эскроу-счет: защита, но с нюансами
Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на котором «замораживаются» ваши деньги, предназначенные для строительства дома. Застройщик не может их использовать, пока не выполнит все условия договора подряда. Банк выступает независимым гарантом, обеспечивая безопасность сделки. На первый взгляд, это идеальная защита, но давайте посмотрим на это с другой стороны.
Как это работает на практике?
- Ипотека и эскроу-счет: как правило, строительство дома с использованием эскроу-счета будет связано с ипотечным кредитом. Эскроу-счет открывается в банке, выдавшем ипотеку.
- Внесение средств: Вы (заказчик) вносите средства (ипотечные, собственные) на эскроу-счет.
- Строительство за свои: Застройщик начинает строительство дома, но за собственные средства или за счет стороннего финансирования, так как доступ к вашим деньгам у него ограничен.
- Получение средств: Застройщик получит доступ к средствам на эскроу-счете только после завершения строительства и приемки объекта заказчиком.
- Гарантии, но не бесплатные: Ваши средства на эскроу-счете застрахованы до 10 млн рублей, что защищает от банкротства банка. Но за эту защиту, как правило, придется платить комиссию.
Почему эскроу-счета приведут к удорожанию строительства за счёт ипотеки?
- Застройщик строит за свой счет: теперь застройщику, чтобы начать строительство, придется использовать собственные средства или привлекать финансирование из других источников (например, кредиты). Это, естественно, увеличивает его расходы, которые будут переложены на конечную стоимость дома.
- Банковские комиссии: Банки не предоставляют услуги эскроу-счетов бесплатно, и комиссия за обслуживание, так же ляжет на плечи застройщика, а затем и на вас.
- Увеличение рисков для застройщика: Застройщику придется нести все расходы на строительство до момента сдачи объекта, что повышает его риски и, как следствие, увеличивает цену его услуг.
- Увеличение стоимости ипотеки: Банки будут вынуждены закладывать в процентную ставку по ипотеке свои риски и дополнительные расходы, связанные с работой с эскроу-счетами.
- Снижение конкуренции: Мелкие застройщики, не имеющие достаточных собственных средств, могут уйти с рынка, что приведет к снижению конкуренции и, как следствие, монополии и росту цен.
Что изменится с 1 марта 2025 года?
С 1 марта 2025 года эскроу-счета станут обязательными для индивидуального жилищного строительства при привлечении средств физических лиц. Застройщики больше не смогут получать авансы напрямую, что резко увеличит их финансовую нагрузку.
Что это значит для заказчика, получающего ипотеку?
- Строительство станет дороже: стоимость строительства дома с использованием ипотеки, увеличиться на 20-40%.
- Повышение процентных ставок: процентные ставки по ипотеке, скорее всего, также вырастут из-за увеличения рисков для банков.
- Увеличение первоначального взноса: возможно, потребуется увеличить первоначальный взнос по ипотеке, чтобы компенсировать увеличение общей стоимости строительства.
- Меньший выбор застройщиков: не все застройщики смогут работать с эскроу-счетами, что приведет к уменьшению выбора.
Эскроу-счета, безусловно, являются необходимым инструментом для защиты интересов дольщиков в ИЖС, однако нужно четко понимать, что эта защита не бесплатна. Застройщикам придется нести дополнительные финансовые расходы, которые в конечном итоге лягут на плечи потребителей, что приведет к удорожанию строительства домов, особенно при использовании ипотеки. Будьте готовы к этим изменениям и тщательно планируйте свои финансы, если собираетесь строить дом.
Более того, рынок ИЖС в результате этого нововведения может значительно пострадать, и, парадоксально, выиграют от этого крупные строительные компании, специализирующиеся на многоквартирном строительстве. Не секрет, что в последние годы бум ИЖС оттянул значительную часть спроса с рынка многоэтажного жилья, что негативно сказывалось на бизнесе крупных застройщиков. Теперь же, с введением обязательных эскроу-счетов, ситуация может кардинально измениться.
Мелкие и средние застройщики, работающие в сегменте ИЖС, столкнутся с серьёзными финансовыми трудностями. Им будет сложно привлекать кредитное финансирование для начала строительства и нести дополнительные расходы на обслуживание эскроу-счетов. Это, в свою очередь, приведёт к сокращению их числа на рынке, снижению конкуренции и, как следствие, к дальнейшему росту цен на индивидуальное строительство.
В то же время крупные строительные компании, имеющие финансовую «подушку безопасности» и налаженные процессы, смогут легче адаптироваться к новым условиям. Они смогут привлечь финансирование на выгодных условиях, а также переложить дополнительные расходы на конечного потребителя. Таким образом, крупные застройщики, некогда пострадавшие от бума ИЖС, теперь могут извлечь выгоду из его кризиса.
В конечном итоге обязательное использование эскроу-счетов при ИЖС может привести к перераспределению рынка в пользу крупных игроков, а также сделать индивидуальное строительство менее доступным для многих. Будьте готовы к этим изменениям и трезво оценивайте свои возможности, планируя строительство собственного дома после 1 марта 2025 года. Вполне возможно, что мечта о загородном доме станет еще менее достижимой для многих.
Если статья оказалась полезной, поставьте лайк 👍 и подпишитесь на мой аккаунт, чтобы быть в курсе последних новостей о строительстве и недвижимости! #ИЖС #эскроу #строительство #недвижимость