Сдать квартиру в аренду без рисков вполне реально. Самое главное в этом деле - выбрать хорошего квартиросъемщика. Но как отличить добросовестного потенциального жильца вашей квартиры от заядлого неплательщика или даже мошенника?
Основатель агентства недвижимости Helpoteka Евгения Куроптева на своем YouTube-канале подробно рассказала, как правильно выбрать арендатора, чтобы безопасно сдавать квартиру, сохранить ваши нервы, чтобы получать пассивный доход и не иметь проблем с жильцами и соседями.
За плечами Евгении много опыта в сфере сдачи квартир, в том числе негативного. Она рассказала, что одни ее жильцы испарились с долгами, оставив ключи под ковриком, другие и вовсе вынесли с собой всю технику. И, к слову, это была учительница младших классов.
А дайте скидку!
Итак, не стоит заселять тех жильцов, которые сразу же просят скидку, еще не видя квартиры. Если они пишут вам сообщение, что готовы снять за такую-то цену, которая ниже вами обозначенной, еще даже не приехав на просмотр.
То есть они просят скидку, ничем не аргументируя, либо аргументируя тем, что дороже они просто не потянут. Это может означать то, что у людей есть финансовые проблемы либо какой то нестабильный доход.
В дальнейшем они могут постоянно жаловаться на высокие коммунальные платежи, также могут скрывать какие то поломки в квартире. Они будут это скрывать, потому что будут бояться, что собственник спросит с них деньги.
А, возможно, у вас действительно цена в объявлении будет завышена, но лучше вы сами это поймете через одну-две недели, когда желающих на аренду не будет, и просто снизите цену в объявлении, чем сдадите жильцу, который будет постоянно просить скидки, либо трепать вам нервы.
Арендаторы с непостоянным доходом
В таком случае у вас могут быть задержки по платежам, либо такой человек может быстро съехать и вам придется искать арендатора заново. Здесь необязательно сразу спрашивать, какой доход у потенциального арендатора. Достаточно просто спросить, чем он занимается.
К людям с непостоянным доходом можно отнести различного рода фрилансеров, особенно которые находятся в начале своего карьерного пути. Нужно внимательно отнестись к тому, что и как говорит потенциальный арендатор про свою работу, потому что он может и лукавить.
Но здесь, в целом, можно будет легко сопоставить информацию, потому что примерно понятно, какой доход у людей в различных сферах. По мнению Евгения, расходы на аренду в идеале должны составлять не более 30% от общего дохода арендатора. Если его расход составляет более 30% процентов от общей зарплаты, то это уже несет риск неплатежеспособности.
Однажды Евгения сдавала квартиру за 40 тысяч рублей клиенту, у которого зарплата была 80 тысяч рублей. И он постоянно жаловался на высокие коммунальные платежи, хотя они были такие же, как в среднем по рынку - пять-шесть тысяч рублей.
В итоге этот человек снимал квартиру до окончания действия договора и съехал, сославшись на то, что тянуть такую квартиру с “дорогими” коммунальными платежами слишком сложно.
Сдавайте квартиру тем людям, с которыми можете справиться
Вам несказанно повезет, если вам никогда не придется столкнуться с такой ситуацией, и все проблемы и споры будут решаться в рамках правового поля. Но все-таки этим правилом лучше не пренебрегать, иначе вы можете столкнуться с очень серьезными проблемами.
Представьте, хрупкая девушка сдает квартиру двухметровому мужчине, да еще и с южным темпераментом. Как вы думаете, насколько просто ей будет потребовать с него оплатить коммуналку, если он ее задерживает?
Вероятно, в данной ситуации такому арендодателю будет не очень комфортно. Или, например, заселился юрист, который очень любит писать письма во всякие разные инстанции. Этот человек будет вам постоянно говорить, что вот этот пункт в договоре у вас не такой, а вот здесь не то, а вот здесь вот неустойки незаконные и так далее.
Хороший договор - половина успеха
Подумайте, нужен ли вам такой жилец, нужны ли вам эти постоянные проблемы? Закон почти всегда на стороне нанимателя, особенно если вы скачали какой-то договор из Интернета. Там вообще мало пунктов, которые могут защитить арендодателя.
Даже если квартиросъемщик не платит или у него постоянные задержки, вы не можете его выселить из квартиры раньше срока договора. В полицию нет смысла обращаться, потому что они не занимаются гражданско-правовыми делами. Нужно обращаться в суд. А суд может длиться и полгода, и год. И все это время квартиросъемщик имеет право жить в ваших квадратных метрах.
Евгений же в своем договоре прописывает пункты, согласно которым он имеет право выселить неплательщика из квартиры, и при этом не нужно будет обращаться в суд. В стандартном договоре таких пунктов нет. Хороший договор - это уже половина успеха.
Сплошная претензия
Есть такая категория людей, которых можно охарактеризовать так - “сплошная претензия”. Как только они входят в квартиру на просмотр, то сразу начинают спрашивать: “А почему окна не стеклопакеты? А можно ли стол заменить? А можно ли обои приклеить? А почему это, а почему то?
На такие вопросы ответ может быть только один: “Все особенности квартиры уже включены в стоимость ее аренды”.
В таком случае претензии квартиросъемщика, которые имеют место быть, видно сразу. Нет ничего такого, что если человек вселяется в квартиру, где, например, старый диван. Если обсуждается его замена, то это нормально, здесь ничего такого нет.
А если вы сдаете новую квартиру, и с порога начинаются вопросы: “А постельное, а чайник, а тостер…” И прочие мелкие вопросы, то это уже первые звоночки.
Если вы сдаете квартиру на конкретный срок, то она комплектуется только необходимой мебелью и техникой, так как это квартира не для посуточной аренды. А если человек заселять хочет, чтобы там была посуда, постельное белье, то вполне вероятно, что он к вам ненадолго, так как, допустим, ему варианты посуточной аренды слишком дорого, и он решил таким образом снять как будто бы на долгий срок, но пожить недолго.
Либо это как раз человек из категории “сплошная претензия”, который после заселения будет изрядно трепать вам нервы. Изначально можно объяснить все так: посуда, постельное белье и так далее - это все средства личной гигиены.
Такие люди могут начинать просить что-то постоянно в квартиру докупать, чего не было указано в акте приема передачи. И тут уже дальнейшие действия зависят от собственника.
Если собственник будет постоянно идти на уступки, например, один раз купит, два раза купит, то такой арендатор потом сядет на шею и будет постоянно что-то просить и требовать.
На практике Евгении был случай - на просмотре квартиры клиент попросил заменить фартук на кухне, который был сделан из МДФ, на плитку. При этом кухня была новая, квартира сдавалась впервые. Нужны ли вам такие проблемы?
Ребенок в теле взрослого
Также вам стоит оградить себя от заселения несамостоятельных людей. Таких, которые будут звонить по любому поводу. Например, поменять лампочку. Или же с вопросами о том, почему в квартире отключили воду.
На практике Евгении был случай. Однажды арендаторы позвонили ей ночью и стали жаловаться, что к ним в квартиру ломится какая-то девушка, а она, как оказалось, просто перепутала двери.
Помните, что вы сдаете на длительное пользование квартиру со всей ее мебелью и техникой. Всякие расходные материалы (например, лампочки) арендатор должен менять сам.
Вы не должны постоянно бегать и обслуживать эту квартиру по таким мелким делам, так как вы квартиру сдаете в долгосрочную. Если бы это была посуточная аренда, тогда это все было бы на ваших плечах.
Вы нам не подходите
Также не стоит сдавать квартиру жильцам, которые не подходят вашей целевой аудитории. Например, вы можете сдать одному человеку квартиру, а жить там будет другой. Или же они вообще сделают из вашей любимой квартиры общежитие.
А еще можно нарваться на мошенников, которые вообще сдадут вашу квартиру. Вам всегда должно быть понятно, почему потенциальный квартиросъемщик хочет арендовать именно вашу квартиру.
То есть ему должно быть либо удобно добираться до работы, либо у него друзья живут в этом районе или родственники. То есть должны быть какие-то причины, по которым он захотел снять именно вашу квартиру.
Важен и его социальный статус, который должен соответствовать выбранной квартире. Например, вы сдаете трехкомнатную квартиру, а к вам приходит одинокая девушка или молодой человек, то это, согласитесь, выглядит странно. Зачем одинокому человеку три комнаты?
Либо, например, вы сдаете студию на окраине города, где еще не развита инфраструктура, нет ни детских садов, ни школ. А туда хочет заселиться семья с детьми. Это тоже достаточно странно. Либо у них нет денежных средств, либо они просто хотят перекантоваться на какой-то период, пока ищут что-то лучше.
Нужен контакт
Лучше не заселять арендатора, с которым вам некомфортно общаться.
Могут возникнуть разные ситуации, по которым нужно будет общаться. И вам каждый раз это будет делать некомфортно. Зачем вам такое натянутое общение? К этому моменту нужно подойти очень ответственно и выбрать таких жильцов, с которыми у вас сложится контакт.
Внешний вид
Если человек опрятный внешне, то, скорее всего, он опрятен и внутренне. То есть он следит не только за своим внешним видом, он следит и за своим окружением, хорошо относится к вещам. Следовательно, и к вашему имуществу он будет относиться так же бережно.
По мнению Евгения, опрятный человек умеет держать свое слово и будет ответственным.