Мы живем в Болгарии с июля 2016 года. За это время пережили пандемию и ее ограничения и регламенты, при этом сами были уже почти местные. Осенью 2018 года мы таки решили приобрести тут апартамент, до того снимали жилье. И пока я искала квартиру в нашем Благоевграде, довелось увидеть много вариантов и узнать много особенностей болгарской недвижимости.
Сейчас у нас уже январь 2025 года, цены на недвижимость в Болгарии непрерывно повышаются, особенно на побережье. Риэлтеры любят использовать термин "рынок недвижимости в Болгарии". Однако, болгарский "рынок" сложно назвать рынком, так как цены на нем формируются вовсе не по законам рынка. А почему так сложилось - попробуем понять вместе, разобравшись с темой "реституция в Болгарии".
Когда-то я писала на своем первом канале в Дзен статью про реституцию. По большому счету, она не потеряла актуальности и сейчас.
Рынок жилья в Болгарии в 2019 году былперенасыщен предложением. Исторически сложилось, что в Болгарии принято иметь жильё в собственности, наверное, даже больше, чем в России.
В 2025 году всё стало немного не так, в пандемию болгары стали скупать недвижимость внутри страны, так как обнаружили, что порой за границу отдыхать не поедешь. Покупали и домики в пригородах, и квартиры на побережье. Не для сдачи в аренду, а просто - вложить не очень большие деньги, а вдруг пригодится для отдыха.
Соответственно, к 2024-2025 году почти всё, где можно реально жить, уже было распродано. Строители в таком темпе тоже не успевают насытить рынок, в итоге сейчас в большинстве городов за большие деньги предлагается очень некачественное жилье, там еще ремонта тысяч на 20 евро... Времена, когда россияне могли недорого купить квартиру на море в Болгарии, уже прошли.
Почему так сложилось, что рынок в 2019 году рынок был перенасыщен? Кто и что там продавал (и продает сейчас)?.. Вот тут как раз и пришло время рассказать о реституции в Болгарии.
Реституция - это правовой акт, обратный национализации, то есть, восстановление в имущественных правах того, кого их когда-то лишило государство. Весной 1991 года был принят первый закон, возвращающий гражданам Болгарии право собственности, отнятое после 1944 года.
После принятия первого закона были и еще законы по этой теме. Некоторые объекты, ранее национализированные, просто возвращали наследникам владельца, вплоть до очень больших домов в центре крупных городов. Некоторые объекты, например, земельный участок в городе, уже не вернуть, так как на нём построена какая-то фабрика или тому подобное. Тогда реститут получает апартаменты или еще какие-то объекты недвижимости по перерасчёту.
Когда я смотрела квартиры в Благоевграде, я видела одну семью, которая не живет в нашем городе, но имеет четыре (!) апартамента на продажу. В процессе национализации они остались без собственности, но жилищные вопросы, конечно, решили, и сейчас вовсе не на улице. Сами понимаете, сдавать жилье они из другого города не поедут, продавать - они не нуждаются, есть и есть. И конечно, цены они формируют сами.
Можете себе представить принцип формирования цены на продаваемые ими апартаменты, которые они получили по реституции?.. Правильно. С потолка. Им не горит, им не нужны деньги, им есть где жить.
И таких людей в Болгарии много.
Таким образом, предложение на рынке жилья в Болгарии формируется не только спросом, что было бы естественным рыночным процессом, но и продажами реституированных объектов.
Поэтому снова и снова напоминаю - не спешите с покупкой недвижимости в Болгарии. Аренда - наше с вами всё на период самоопределения :).
И если надумаете таки купить - взвесьте и продумайте, как вы или ваши наследники будут продавать эту собственность, не будет ли это серьёзной проблемой для них. Ведь многие россияне не имеют и загранпаспортов, а вы им таким наследство за границей... Подумайте, хорошо подумайте, как будете продавать, когда решите больше не жить в Болгарии.
Строительство новых зданий в городах сейчас происходит по такой схеме. Все участки земли кому-то принадлежат. И вот собственники (в основном наследники) участка решают, что здесь нужно построить дом, получить в нем квартиры, а потом их продать. Чаще всего - да, именно для "потом продать".
Появляется строительный объект, собственники участка являются инвесторами в определенном объеме, который оговаривается квартирами, которые они строят "для себя", в свою собственность. Остальные квартиры распределяет застройщик, обычно что-то идет даже общине. Нераспределенные квартиры застройщик продает в течение всего периода строительства. Это обычная практика здесь.
В итоге человек, который купил недорого (и с распредением платежей) квартиру в строительстве, далее заказывает у этого же застройщика отделку, и к моменту сдачи здания в эксплуатацию он уже имеет готовую квартиру, которую продает примерно раза в два дороже, чем купил. Естественно, это без учета стоимости ремонта. Но даже в нашем небольшом городе сейчас подобные "заработки" - не проблема. Строят очень немного. Предложения жилья в основном страшненькие и дорогие. И любое мало-мальски достойное жилье быстро "уходит" по высокой цене - на фоне убитых квартир вторички оно и вовсе прелесть.
Это тоже не про рынок, это особенности болгарской недвижимости и вот это вот желание людей "иметь своё". Но это никому не мешает жить по-своему и поступать так, как вы считаете нужным. Для себя.
Всем хорошего дня!
Если вам интересно общаться со мной - приглашаю подписаться на мой канал, поделиться статьей со знакомыми и друзьями в соцсетях. Можно даже поставить лайк - он же палец вверх.