Основатель WeWork Адам Нейманн годами выстраивал имидж «второго Стива Джобса» и создавал вокруг себя атмосферу секты, но в итоге потерял все — бизнес, репутацию и любовь подчиненных.
Адам Нейман
Израильско-американский бизнесмен и миллиардер. В 2010 году стал основателем WeWork вместе с Мигелем МакКелви и своей супругой Ребеккой Нейман.
Сооснователь и бывший CEO WeWork, благодаря которому оценка компании выросла до рекордных $47 млрд, а затем обрушилась в разы. Теперь он вернулся с другим стартапом, который обещает избавить США от жилищного кризиса и только что получил $350 млн от Andreessen Horowitz.
Вспоминаем, как складывалась карьера Адама Ньюмана.
Адам Ньюман родился в 1979 году в Израиле. Его родители развелись, когда ему было 7 лет, и в детстве они с матерью часто переезжали. К 22 годам он успел пожить в 13 домах.
Будучи ребенком, он некоторое время провел в израильском кибуце, одной из общин, расположенных по всей стране. Он ходил в школу недалеко от сектора Газа, а его мать работала доктором в больнице. Адам Ньюман страдает тяжелой формой дислексии, и до третьего класса не умел читать или писать.
После окончания школы он служил в Армии обороны Израиля. Он прослужил на флоте целых 5 лет, хотя обязательны всего 3. «Именно там я познакомился со многими своими лучшими друзьями», — вспоминал Ньюман в интервью Haaretz 2017 года.
После службы в 2001 году он переехал в Нью-Йорк, где жил вместе с сестрой Ади в микрорайоне Трайбека. В 2017 году, выступая на выпускной церемонии, он признался, что провел первые дни в Нью-Йорке, ходя по клубам и «увиваясь за каждой девушкой в городе».
В январе 2002 года он поступил в Колледж Барух, выбрав в качестве специализации бизнес. По его словам, он придумал концепцию бизнеса общежитий WeLive для конкурса предпринимателей. Однако ее забраковали уже во втором туре: преподаватель не поверил, что Ньюман сможет собрать достаточно денег, чтоб «изменить то, как живут люди».
Он бросил колледж, не сдав всего четыре зачета. 15 лет спустя, в 2017 году, он все-таки завершил образование и даже произнес речь во время церемонии выдачи дипломов.
Во время учебы он познакомился со своей женой Ребеккой Пэлтроу Ньюман, двоюродной сестрой актрисы Гвинет Пэлтроу. Они поженились в 2009 году, и сейчас у них пять детей. Ньюман благодарен жене за то, что она заставила его бросить курить и посоветовала ему заниматься тем, что ему интересно, а не мечтать о богатстве.
Пэлтроу Ньюман стала основателем и CEO WeGrow, компании под эгидой WeWork, которая управляла начальной школой в Нью-Йорке до закрытия в 2019 году. Также она была партнером-основателем WeWork.
Пока Ньюман учился в колледже, он работал над двумя бизнес-проектами: складной обувью на каблуке (оказалась провальной) и детской одеждой со встроенными наколенниками под названием Krawlers. Он бросил колледж, чтобы сконцентрироваться на второй идее и в 2006 году превратил ее в компанию Egg Baby.
Она существует до сих пор как бренд люксовой детской одежды под управлением дизайнера Сюзан Лазар, представленный в универсальных магазинах по всему миру. Сейчас Ньюман больше не участвует в повседневной деятельности Egg Baby.
Вскоре после запуска Egg Baby Ньюман познакомился с соучредителем WeWork Мигелем Маккелви через общего друга. У них нашлось много общего, в том числе склонность к соперничеству. Маккелви убедил Ньюмана перенести офисы Egg Baby в то же здание, в котором он работал в Бруклине.
Однажды они обсуждали идею сдавать пустующие офисные помещения в аренду другим компаниям, и так им пришла идея WeWork. В 2008 году они убедили своего арендодателя сдать им в аренду этаж в соседнем здании в Бруклине, и на свет появилась коворкинговая компания Green Desk.
Однако Маккелви и Ньюман решили действовать самостоятельно. Они продали свою долю Green Desk своему арендодателю за $3 млн и в 2010 году открыли первую площадку WeWork в нью-йоркском районе Маленькая Италия.
Под руководством Ньюмана на посту CEO WeWork активно росла: ей площадки находились более чем в 120 городах почти в 40 странах. Компания была оценена в $47 млрд.
Одним из крупнейших инвесторов WeWork был японский SoftBank, который вложил в нее более $10 млрд. Ньюман рассказывал Business Insider о своих близких отношениях с CEO SoftBank Масаеси Соном, которого он называл Йодой.
На пике состояние Ньюмана оценивалось примерно в $4 млрд. С момента основания WeWork он потратил более $80 млн на пять домов, в том числе два в Нью-Йорке и один в Хэмптоне. Сообщалось, что в 2018 году он приобрел дом площадью свыше 1200 кв. м в районе Сан-Франциско с комнатой в форме гитары стоимостью $21 млн.
Ньюман также инвестировал в несколько стартапов, как лично, так и от имени WeWork. Его внимание привлекли производитель бассейнов с волнами, поставщик медицинской марихуаны и стартап суперфудов, который продает «грибы для производительности», порошок из кокосовой воды на свекле и куркуме, а также кофе с высоким содержанием кофеина.
Ньюман был крупнейшим акционером WeWork. Тем не менее, он обналичил часть своей доли и взял кредиты. В общей сложности продажи и долговые операции Ньюмана, составили $700 млн.
Компания публично подала заявку на IPO 14 августа 2019 года. Так общественность узнала о финансовых показателях компании, которая терпела убытки в $1,6 млрд при выручке в $1,8 млрд в 2018 году.
Анализируя заявку по форме S-1, журналисты Business Insider писали:
- «Цифры показывают стремительный рост убытков за последние три года.
- За год, окончившийся 31 декабря 2016 года, WeWork потеряла $429 млн при выручке в $436 млн. В следующем году убыток вырос до $890 млн при выручке в $886 млн. А за весь 2018 год WeWork потеряла $1,6 млрд при выручке в $1,8 млрд.
- За первые 6 месяцев 2019 года компания зафиксировала убыток в размере $690 млн при выручке в $1,5 млрд.
- We Co. будет самым ценным стартапом, который станет публичным после Uber в мае».
Однако за подготовкой документов для IPO последовало дальнейшее изучение бизнеса WeWork. Из бумаг свидетельствовало, что WeWork заплатила Ньюману чуть менее $6 млн за права на товарный знак со словом We, чтобы поменять название на We Company в январе 2019 года. После критики Ньюман вернул деньги.
Документы для IPO также раскрыли несколько потенциальных конфликтов интересов Ньюмана в отношении WeWork. В частности, у него были личные финансовые связи со зданиями WeWork, а его жена Ребекка была одним из трех человек, которые бы выбирали следующего CEO, если бы Ньюман больше не мог управлять компанией.
WeWork ограничил ее полномочия, лишив ее возможности участвовать в выборе следующего CEO, а также запретил ей и любому из членов семьи Ньюмана входить в совет директоров.
Вскоре после подачи заявки на IPO отчет показал, что в WeWork постоянно сменялись менеджеры по персоналу, и некоторые считали, что причиной был сам Ньюман. Поговаривали, что за глаза он называл некоторых сотрудников «игроками категории В».
Также из документов, подготовленных к IPO, стало ясно, что у Ньюмана был контрольный пакет в WeWork и специальные акции, которые давали ему целых 20 голосов на бумагу. В измененной заявке WeWork на IPO его власть была ограничена. Оценка компании была снижена с $47 млрд до менее $20 млрд.
В сентябре 2019 года в отчете Wall Street Journal подробно описывались грандиозные вечеринки Ньюмана, на которых употреблялись наркотики и алкоголь. Наиболее примечательны две истории. Однажды после объявления об увольнениях Ньюман раздавал всем шоты текилы и организовал неожиданный концерт хип-хоп группы Run-DMC.
Кроме того, его частный самолет однажды был задержан в Израиле после того, на борту в коробке из-под хлопьев нашли марихуану.
На фоне критики руководство Ньюмана в WeWork было поставлено под сомнение. В сентябре 2019 года совет директоров WeWork собрался, чтобы обсудить возможность отстранения Ньюмана от должности CEO. В поддержку решения выступил и глава SoftBank Масаеси Сон.
24 сентября Ньюман заявил, что уходит с поста CEO WeWork. Его место заняли два руководителя WeWork — Себастьян Ганнингем и Арти Минсон, которые стали co-CEO. Затем компания отозвала заявку, официально отложив IPO.
Ньюман выставил на продажу по крайней мере два объекта недвижимости — трехэтажный пентхаус в Нью-Йорке и дом в Хэмптонсе (продан за $1,25 млн в марте 2020 года).
Он временно сохранил за собой пост председателя совета директоров WeWork, но в октябре 2019 года вышел из него. В рамках плана по спасению компании Softbank, крупнейший инвестор в стартап, получил контроль над WeWork. В рамках сделки по выкупу SoftBank планировал предоставить Ньюману пакет акций на сумму $1,7 млрд.
Однако в апреле SoftBank объявил, что не будет выполнять большую часть плана помощи WeWork. SoftBank планировал приобрести акции на сумму $3 млрд у инвесторов и сотрудников, включая акции Neumann на сумму $970 млн, но отказался, сославшись на «многочисленные, новые и значительные» гражданские и уголовные расследования в отношении WeWork.
Ньюман воздерживался от публичных высказываний два года. В ноябре 2021 года Эндрю Росс Соркин взял у него интервью. Предпринимателю задали вопросы о тысячах сотрудников, потерявших работу, о том, с какой суммой денег он ушел из WeWork и как он продал торговую марку We.
Он ответил, что сожалеет о падении оценки WeWork после попытки провести IPO. Но он не извинился перед сотрудниками, которые потеряли работу и чьи опционы на акции потеряли в цене, в то время как он покинул компанию с $180 млн от SoftBank.
Ньюман вернулся на стартап-арену с компанией по аренде жилья под названием Flow. A16z только что вложил в стартап $350 млн — это крупнейшая единоразовая инвестиция фонда в истории.
Flow оценивается в $1 млрд, и в прошлом году Ньюман потратил более $1 млрд на покупку 3 тысяч единиц жилья для стартапа.
Одним из факторов, повлиявших на уход Ньюмана из WeWork, была сдача в аренду WeWork офисной недвижимости, которой он владел. Flow работает в объектах, принадлежащих Ньюману. Они расположены в Атланте, Нэшвилле, Теннесси, Форт-Лодердейле и Майами.
Хотя бизнес-модель Flow не до конца ясна, стартап, похоже, сосредоточен на создании сообщества и хочет решить проблему нехватки жилья в США, предоставив арендаторам возможности, несмотря на то, что они не могут позволить себе дом.
Марк Андриссен, соучредитель A16z, войдет в совет директоров Flow. Недавно он заявил, что «категорически против многоквартирного строительства» в пригороде, в котором он живет в Атертоне, штат Калифорния.
A16z ранее инвестировала в FlowCarbon, крипто-стартап Ньюмана для токенизации углеродных кредитов и предоставления разработчикам возобновляемых источников энергии возможности торговать этими токенами. В ходе раунда, который возглавил A16z, стартапу удалось собрать $32 млн, но на данный момент компания «поставлена на паузу на неопределенный срок».
Более простым языком.
WeWork — американская компания, работающая в сфере коммерческой недвижимости и предоставляющая гибкие рабочие пространствадля стартапов и других компаний. WeWork проектирует и создаёт физические и виртуальные пространства для совместной работы, а также оказывает офисные услуги для предпринимателей и компаний. Компания основана в 2010 году, штаб-квартира находится в Нью-Йорке. Материнская компания WeWork называлась The We Company, сейчас — WeWork.
Предполагается, что многочисленные фрилансеры, удаленщики и целые организации, по каким-то причинам предпочитающие не снимать офис в аренду самостоятельно, будут платить за работу в коворкинге WeWork, привлеченные стильным дизайном, высокоскоростным Wi-Fi, удобными переговорками, бесплатными кофе, пивом или комбучей, а также дополнительными атрибутами модного и современного офиса — гамаками, столами для пинг-понга и скалодромами.
Немаловажную роль в превращении коворкингов в точку притяжения для молодых и платежеспособных городских жителей играл также образ успешного и харизматичного Адама Нойманна — он стал лицом компании.
История
2008—2015
В мае 2008 года израильтянин Адам Нейман и американец Мигель МакКелви основали GreenDesk, «экологически чистое пространство для коворкинга» в Бруклине. В 2010 году Нейман и МакКелви продали бизнес и основали WeWork с первым офисом в районе Сохо в Нью-Йорке при частичном финансировании со стороны девелопера Джоэла Шрайбера, который приобрёл 33-процентную долю в компании за $15 млн. К 2014 году WeWork считался «самым быстрорастущим арендатором новых офисных площадей в Нью-Йорке» и стремился к тому, чтобы стать «самым быстрорастущим арендатором новых площадей в Америке».
Услугами WeWork пользовались такие стартапы, как Consumr, Coupon Follow, Fitocracy, HackHands, New York Tech Meetup, Reddit, Turf и Whole Whale. В 2011 году PepsiCo разместила часть сотрудников в офисе WeWork в Сохо, Манхэттен.
Инвесторами WeWork по состоянию на 2014 год являлись JPMorgan Chase, T. Rowe Price, Wellington Management Group, Goldman Sachs, Harvard Corporation, Benchmark и Мортимер Цукерман, бывший генеральный директор Boston Properties. По состоянию на январь 2015 года у компании было 54 коворкинга в США, Европе и Израиле — вдвое больше, чем в конце 2014 года, с планами охвата всех континентов к 2017 году. 1 июня 2015 года компания объявила, что Арти Минсон, бывший финансовый директор Time Warner Cable, присоединится к компании в качестве президента и главного операционного директора. WeWork был включён журналом Fast Company в число «самых инновационных компаний» 2015 года
В 2011 году в интервью изданию New York Daily Нойманн говорил: «1990-е и начало 2000-х были десятилетиями под знаком «Я» («I-decade»): iPhone, iPod — везде есть I — «Я». И посмотрите, куда это нас привело? К ужасной рецессии. Следующее десятилетие будет поколением «Мы» — We, — где совместная работа станет инновационным будущим».
2016
В начале 2016 года компания оценивалась в $10 млрд.
9 марта 2016 года было объявлено, что WeWork привлекла $430 млн в рамках нового раунда финансирования от Legend Holdings и Hony Capital, подняв оценку компании до $16 млрд. По состоянию на октябрь 2016 года компания привлекла $1,7 млрд частного капитала.
2017
30 января 2017 года The Wall Street Journalсообщил, что SoftBank оценивает возможность вложения более $1 млрд в компанию WeWork Cos., что могло бы стать одной из первых сделок нового технологического фонда на $100 млрд.
В июле 2017 года после нового раунда инвестиций оценка компании достигла $20 млрд. Позже в том же месяце было объявлено, что WeWork будет активно расширяться в Китае, при этом $500 млн США инвестируют SoftBank, Hony Capital и другие для создания отдельной организации WeWork China В сентябре 2017 года WeWork расширила свою деятельность на Юго-Восточную Азию за счёт приобретения сингапурской компании SpaceMob и выделила $500 млн для развития в Юго-Восточной Азии. Главным конкурентом фирмы в Китае является компания Ucommune с оценкой в $1,8 млрд.
2018
В январе 2018 года студенты, проходящие онлайн-курсы 2U, получили доступ к общим пространствам и конференц-залам WeWork. WeWork начала рассматривать возможности развития партнёрских отношений с университетами для охвата большего числа студентов, и в декабре 2018 года WeWork открыла своё первое отделение в кампусе Университета Мэриленда.
В марте 2018 года стало известно, что WeWork привлекла более $400 млн от Rhône Group для прямой покупки недвижимости. В апреле компания подала документы, связанные с планами по привлечению $500 млн за счёт выпуска высокодоходных облигаций, которые раскрыли рост выручки компании в 2017 году.
В июле 2018 года WeWork закрыла очередной раунд финансирования на $500 млн, направленный на расширение бизнеса в Китае и поднявший оценку дочерней компании до $5 млрд. В ноябре 2018 года фирма получила дополнительные $3 млрд от SoftBank в обмен на варрант, позволяющий купить новые акции WeWork к концу сентября 2019 года.
The Wall Street Journal сообщил, что Нейман любит летать на частных самолётах, и в 2018 году компания приобрела один борт за более чем $60 млн.
2019
В январе 2019 года компания решила сменить юридическое название WeWork на We Company, и, согласно поданным в августе 2019 года документам, за право использования этого наименования фирма заплатила $5,9 млн компании We Holdings, принадлежащей Адаму Нейману и другим учредителям WeWork. В начале сентября 2019 года Нейман вернул $5,9 млн за использование товарного знака, и компания получила все права на товарные знаки группы «We».
В январе 2019 года WeWork получила дополнительные $2 млрд от SoftBank. Инвестор рассматривал возможность вложения до $16 млрд, но снизил свои планы в связи с нестабильностью на финансовых рынках и возражениями со стороны других партнёров по инвестициям.
Что пошло не так?
В 2019 году компания готовилась к IPO.
IPO - Первичное публичное предложение
Первая публичная продажа акцийакционерного общества, в том числе в форме продажи депозитарных расписок на акции, неограниченному кругу лиц.Продажа акций может осуществляться как путём размещения дополнительного выпуска акций путём открытой подписки, так и путём публичной продажи акций существующего выпуска.
В процессе подготовки к IPO компания обычно становится публичной — существенно меняет отчётность в сторону открытости и прозрачности.
Цель проведения IPO
Привлечение капитала в компанию: продажа собственных акций позволяет получить средства на неограниченный срок без предоставления обеспечения (залога) и с минимальными ограничениями по целевому использованию.
Активно консолидируя дорогую офисную недвижимость в крупнейших городах мира, таких как Лондон и Нью-Йорк. В определенный момент WeWork оказалась в этих городах самым крупным частным арендатором, писал Bloomberg. Кроме того, компания планировала выйти за рамки бизнеса коворкингов и запускала новые проекты: жилые пространства под брендом WeLive, спортзалы WeGym, а также проект WeGrow — частная школа на Манхэттене, призванная воспитывать «сознательных граждан мира, которые будут понимать, в чем их суперсилы».
WeWork также предпринимал попытки в области поисковой оптимизации и вложился в суперфуд-стартап известного серфера. Кроме того, Нойманн интересовался темой продления жизни и в 2018 году совместно с генетиком из Гарварда основалбиотехнологическую компанию для исследования способов продления жизни. Некоторые сотрудники WeWork потом рассказывали, что Нойманн надеялся найти способ жить вечно.
Все эти экстравагантные предпринимательские шаги требовали больших расходов, поэтому, когда незадолго до запланированного IPO сеть раскрыла свои финансовые показатели, обнаружилось, что в первые шесть месяцев 2019 года компания понесла убытки в размере $905 млн при выручке в $1,54 млрд, а еще раньше, в 2018 году, убыток ($1,9 млрд) превысил выручку ($1,8 млрд).
Опасения аналитиков не были беспочвенными: ещё в 2018 году убытки и выручка WeWork увеличились вдвое. По данным Financial Times, с марта 2018 года по март 2019 года компания теряла $219 000 в час каждый день.
Вопросы у инвесторов вызвало и то, что Нойманн, как выяснилось, владел зданиями, которые WeWork брала в аренду. Кроме того, в сентябре 2019 года вышла большая разоблачительная статья в газете The Wall Street Journal, из которой не только инвесторам, но и широкой публике стали известны некоторые особенности бизнеса WeWork и характера ее лидера Адама Нойманна. В частности, там рассказывали о бесконечных вечеринках в офисе, где рекой лилась текила стоимостью в $110 за бутылку, и о привычке основателя устраивать перелеты в бизнес-джетах.
24 сентября 2019 года WeWork выставила на продажу свой Gulfstream G650. Критики заявляли, что самолёт стал «красной тряпкой» в преддверии IPO компании и создал проблемы с ожиданиями сотрудников, которые не получили обещанных бонусов или повышения.
Сотрудники компании WeWork говорили, что харизматичный основатель компании Адам Нойманн обладал способностью убеждать любого в том, что невозможное не только реально, но обязательно произойдет — такое же «поле искажения реальности» якобы окружало Стива Джобса. Так или иначе, сотрудники WeWork соглашались на зарплаты ниже рыночных, работая при этом в режиме «горящего велосипеда». В обмен они получали бурные вечеринки с рэперами и текилой, бесплатное пиво и опционы, которые должны были сделать их миллионерами.
Согласно отчёту Fortune от 27 сентября 2019 года, WeWork собиралась продать три компании, приобретённые в предыдущие годы: Conductor (маркетинговая платформа SaaS для SEO), Management by Q (платформа управления офисом) и Meetup. Компания также планировала уволить от 2000 до 3000 человек, чтобы сократить расходы.
К сентябрю 2019 года оценка компании была снижена до $10–12 млрд, что меньше $12,8 млрд, которые компания привлекла с 2010 года. При этом в начале 2019 года оценка компании заявлялась на уровне $47 млрд.6 ноября 2019 года SoftBank сообщил о списании своих вложений в WeWork на сумму $9,2 млрд. Эта сумма составляла примерно 90 процентов от $10,3 млрд, вложенных SoftBank в WeWork за последние несколько лет. На тот момент был однозначным лидером гибких рабочих пространств на рынке США, занимая долю в 69 % сегмента на конец 3 квартала 2019 года, и являясь лидером в 9 из 10 городов США с наибольшим объёмом пространств для совместной работы.
21 ноября 2019 года, WeWork уволила 2400 сотрудников, почти 20 % от своего штата по всему миру.В конце марта 2020 года WeWork уволила ещё 250 сотрудников, чтобы снизить расходы, после чего в конце апреля последовал ещё один раунд увольнений.
В июне 2019 года в журнале New York Magazine вышла заметка Ривза Видемана под названием «Я в “Мы”», в которой он рассказывал о личности основателя сети коворкингов WeWork Адама Нойманна и о том, что помогло ему построить компанию стоимостью в $47 млрд. Это не была хвалебная статья — Нойманн в ней представал как эгоистичный самодур, заигравшийся в каббалу (эзотерическое направление иудаизма, в которое Нойманна посвятила его жена), злоупотребляющий алкоголем и чересчур верящий в силу разнузданных вечеринок для тимбилдинга. Про саму компанию, со слов анонимных сотрудников, Ривз Видеман писал, что в ней царит атмосфера хаоса, а к бизнесу есть вопросы.
2020
В интервью Fortune в январе 2020 года один из основателей WeWork МакКелви заявил, что новая стратегия компании нацелена на спасение через снижение темпов роста. Он сказал: «Большим преимуществом небольшого замедления является то, что мы собираемся больше сосредоточиться на [продукте]». В начале года объём площадей WeWork снизился на 93 %, а рыночная доля в США упала с 69 % до 18 %. Новым лидером рынка стал IWG.
1 февраля 2020 года WeWork объявила, что с 18 февраля 2020 года они привлекут Сандипа Матрани, который сменит Адама Неймана на посту генерального директора.
В начале марта 2020 года WeWork объявила о назначении Кимберли Росс, бывшего финансового директора Baker Hughes и Avon Products, на должность финансового директора.
5 июня 2020 года соучредитель Мигель МакКелви объявил, что покидает WeWork в конце месяца.
Пандемия COVID-19 оказала сильное влияние на бизнес компании. В августе 2020 года SoftBank согласился предоставить заём в размере $1.1 млрд для улучшения финансового положения компании. За первые три квартала 2020 года компания получила убыток в $2.2 млрд, а остаток доступных денежных средств снизился до $3.6 млрд. Выручка продолжила падение, снизившись в третьем квартале на 13 % к сопоставимому периоду прошлого года, во втором квартале — на 20 % к первому кварталу года.
В сентябре 2020 года компания продала контрольный пакет в своей дочерней компании в Китае за $200 млн, но сохранила за собой место в совете директоров и право на ежегодное лицензионное вознаграждение.
2021
В марте 2021 года компания объявила о выходе на биржу через слияние со SPAC BowX Acquisition. Закрытие сделки состоялось в октябре того же года. После слияния капитализация WeWork составила $9 млрд, что практически в пять раз меньше значений 2019 года, когда стоимость предприятия оценивалась в $47 млрд.
2023
6 ноября 2023 года WeWork подала заявление о банкротстве в соответствии с «главой 11», допускающей реструктуризацию и продолжение деятельности, сообщила пресс-служба коворкинг-компании. Компания, которая намеревалась произвести революцию в офисной недвижимости, не справилась c дорогостоящими договорами аренды на $13 млрд, которые она подписала до пандемии COVID-19, и низкой заполняемостью своих помещений на фоне роста популярности гибридной работы, отмечает Financial Times.
Перед публикацией статьи журналисту пришлось неделю сражаться с пиар-отделом WeWork, которые пытались помешать ему, например, рассказать о вытяжке в кабинете Нойманна, чтобы он мог употреблять там легкие наркотики. Однако заметка все же вышла, а за ней и другие, в которых раскрывались новые подробности вечеринок Нойманна, или сложившегося в компании культа его личности. The Verge рассказывал, что «WeWork — это не компания, а мыльная опера», Capital & Celeb News — что Нойманн это «новый Илон Маск, и это страшно», а в CNBC подсчитали, что в поданных компанией документах на IPO имя Нойманна встречалось 169 раз — больше, чем имена Джобса, Гейтса или Маска при публичных размещениях их компаний.
Что касается IPO, WeWork пришлось в итоге его отменить, когда стало известно об убытках на сумму $904 млн при выручке примерно в $1,5 млрд за полгода. За несколько недель оценка WeWork упала с $47 млрд на пике до $8 млрд, а Нойманн под давлением совета директоров вынужден был покинуть компанию.
С тех пор он заключил мировое соглашение с инвестором SoftBank, проинвестировал $30 млн в стартап Alfred и $10 млн в шеринговый стартап GoTo Global, и дал интервью о своих сожалениях. WeWork в конце концов все-таки провел IPO. А Ривз Видеман написал книгу о том, как появилась империя WeWork и что привело ее к краху. На русском языке книга выходит в декабре в издательстве «Альпина Pro». Forbes публикует отрывок.
После инвестиций раунда B от DAG Ventures сотрудникам WeWork наконец-то предложили многострадальную часть соцпакета, от которой долго отказывались, — акции WeWork. Если они собиралась стать технологической компанией, то и работать нужно было соответственно. Сотрудников по очереди вызывали к руководству WeWork и сообщали им, какую долю капитала они получат. «Из тебя получится хорошая миллионерша», — сказал один из руководителей сотруднице в конце такого разговора.
Поздно вечером в будни Адам иногда ходил по штаб-квартире WeWork, раздавая акции и предлагая рюмку текилы задерживающимся допоздна сотрудникам. (Только самым дерзким удавалось решить все рабочие вопросы до конца дня.) Потенциальные финансовые бонусы были заманчивыми. Некоторые только что окончили вуз и едва ли понимали, как торговать опционами на акции, другие пришли из сферы, где такие пакеты акций раздавались редко. Адам открыто хвалился, что WeWork платит сотрудникам зарплату ниже рынка, но обещает, что, если они останутся лояльными компании, их опционы в один прекрасный день с лихвой компенсируют низкую оплату труда.
До этого момента работа в WeWork предлагала мало ощутимых преимуществ: чувство, что твой труд не бессмыслен, веселые вечеринки и бесплатное пиво. В августе 2014 года 200 сотрудников WeWork сели в автобусы в Нью-Йорке и Бостоне, где компания открыла свой новый коворкинг, и отправились на ежегодный корпоративный выезд WeWork под названием «летний лагерь» в пяти часах езды от Нью-Йорка. Множество нью-йоркских сотрудников на рассвете собрались перед Музеем естествознания. «Похоже на Burning Man в миниатюре», — сказал один из стоящих перед конной статуей Теодора Рузвельта. В 6:45 кто-то открыл бутылку текилы Patrón и произнес тост: «За летний лагерь!»
Третий год подряд WeWork размещала своих сотрудников и клиентов на территории детского лагеря, принадлежавшего родителям Марка Лапидуса, двоюродного брата Ребекки. Именно он помог Адаму с заключением сделки по Вулворт-билдинг и с тех пор работал в WeWork в должности директора отдела недвижимости. В первом лагере в 2012 году приняли участие триста человек, а обошлось все мероприятие в $200 000. Резиденты платили символический взнос за участие, а основные расходы WeWork списала по статье «маркетинг». «Спасибо, что вы принимаете участие в том, что по-настоящему важно, — говорил Адам со сцены годом позже, в летнем лагере 2013 года. — Каждый из нас здесь, потому что мы хотим сделать что-то, благодаря чему мир действительно станет лучше, но своими занятиями мы хотим еще и зарабатывать деньги». К 2014 году летний лагерь увеличился в пять раз, и теперь в него приехали более 1400 сотрудников, клиентов и друзей WeWork. Предполагалась традиционная для лагеря программа: стрельба из лука, классический смор (вид десерта. — Forbes), пение Say It Ain’t So группы Weezer под гитару — все это в дружественной атмосфере стартапа. Один из участников носил в футболку с надписью «Боба Фетт был фрилансером». (Адам любил рэп, и отдыхающие уходили спать в палатки под WuTang Way, Slick Rick Road, Biggie Boulevard, Lil ‘Kim Lane и 2Pac Trail.) На занятиях йогой шавасана проходила под саундтрек из фильма «Социальная сеть». А на предпринимательском форуме разработчиков программного обеспечения — хакатоне по прикладным искусствам — участникам предлагалось придумать наихудшую бизнес-идею, еще безумнее детских ползунков с наколенниками. В первом конкурсе победил проект парка развлечений «Пять флагов», купить билеты на который можно было только через Управление административным транспортом. «Безумные предприниматели» 2014 года также придумали площадку по прокату младенцев, которых можно использовать для знакомства с женщинами, фабрику гепатита с миссией по распространению заболевания и коворкинг с коммутируемым доступом в интернет и принудительной изоляцией.
В субботу днем бывший генеральный директор Coach Лью Франкфорт, который инвестировал в WeWork одновременно с JPMorgan и стал членом совета директоров, выступил у костра перед участниками лагеря. Адам и Ребекка сидели в первом ряду. Франкфорт призывал оставаться верными своему мнению, советовал никогда не идти на поводу у подчиненных, если они хотят реализовать свое видение. «Стремление к совершенству и страх провала — палка о двух концах, — сказал Франкфорт. — И если что-то из этого движет вами, примите это как факт». «Лью, пойдем лучше потусим», — прервал его речь кто-то из толпы. И если для кого-то летний лагерь был возможностью завести деловые контакты, обмениваясь визитками между двухъярусными кроватями, то для большинства это были выходные, позволявшие забыть о взрослой жизни. «Это мой единственный отпуск этим летом, так что я пущусь во все тяжкие», — говорил соучредитель небольшой компании, работающей в социальных сетях, репортеру The New York Times Марисе Мельцер, купившей билет на мероприятие (к большому огорчению пиар-отдела WeWork). В первую ночь этот отпускник наелся галлюциногенных грибов и повсюду таскал с собой водяной пистолет, наполненный водкой. К концу уикенда одна 27-летняя менеджер по маркетингу из Бруклина успешно «замутила» с несколькими незнакомцами, выпила больше текилы, чем за весь год, и заявила, что выходные были «весьма продуктивными». «Я продолжила общение с некоторыми из тех, с кем познакомилась, — говорила она после мероприятия. — Надеюсь, оно перерастет в настоящую крепкую дружбу и деловые связи».
По всему кемпингу стояли каноэ, набитые банками пива Coors Light и бутылками водки Smirnoff Ice, а несколько человек приняли участие в конкурсе, в котором требовалось съесть пирог, добежать до озера и обратно, а затем выпить до дна пиво из гигантского сапога. На столе выстроились в ряд десяток кальянов, запах наркотиков витал в воздухе во время доклада «Логистика для стартапов», сделанного одним из руководителей UPS. Во вторую ночь на сцене выступал рэпер Майкл Франти, старый приятель супруги Адама Ребекки, — он спрыгнул в толпу, чтобы станцевать с Нойманнами.
Летний лагерь был уикендом мечты для молодых сотрудников: во-первых, он был самым веселым, что они видели с окончания колледжа, а во-вторых, он стирал границы между работой и личной жизнью, как и обещала WeWork. Бесшабашные попойки и посиделки были неотъемлемой частью корпоративной культуры WeWork, а Нойманн исполнял функции главного тусовщика с тех пор, как скрепил сделку по аренде филиала Эмпайр-стейт бутылкой виски. Когда на вечеринке, устроенной одним из сотрудников WeWork у себя дома, закончились дрова для костра, Адам взял попавшуюся ему под руку мебель для пикника и бросил в огонь.
Компания начала устраивать шикарные вечеринки на Хэллоуин, на которых Адам появлялся в тщательно продуманных костюмах. В 2013 году он был Гэндальфом, волшебником из «Властелина колец». Год спустя они с Ребеккой раскрасили лица и тела голубой краской, переодевшись в Наʼви из «Аватара». Один из сотрудников WeWork вспоминал, как во время корпоративного выезда на лыжах боссы утащили подносы для официантов из бара отеля, чтобы покататься на них с горы. Когда их попытались остановить, Нойманн недовольно отмахнулся: «Какого хрена, я могу купить этот отель!» Ночью дизайнеры WeWork решили, что мебель в отеле расставлена неправильно. На следующее утро мебель в вестибюле была переставлена. Их попросили больше не приезжать.
Среди убеждений, которые Адам перенял у основателей компаний из Кремниевой долины, было отсутствие интереса к продажам — продукт, чем бы он ни был, должен быть настолько хорош, чтобы продаваться сам по себе. Он старался избегать термина «продажи», поручая заниматься всем связанным с продажами комьюнити-отделу. Но по мере того как открывались новые площадки, некоторые вблизи уже существующих, нужно было расширять усилия по поддержанию высокого уровня загрузки.
В 2014 году венчурный фонд Benchmark, который была еще и первым крупным инвестором в Uber, помог привести в WeWork Луку Гуалько, который ранее занимался расширением Uber в международных масштабах. Гуалько получил пост руководителя отдела комьюнити-менеджмента. (Адам не хотел отказываться от этого эвфемизма.) Итальянцу Гуалько было сорок три года, и он был бывшим профессиональным игроком в водное поло. В штаб-квартире WeWork он сохранил привычку упражняться со свободными весами и запевать песни на корпоративных мероприятиях. Он мог позвонить в любое время дня и ночи и потребовать отчета по интересующим его показателям. «В компании есть только две важные вещи, — сказал он однажды. — Продажи и все остальное».
Гуалько привел с собой Патрика Морселли, одного из руководителей Uber, чтобы тот помог ему c расширением WeWork. Морселли быстро заметил принципиальные различия между двумя компаниями и их руководителями: «У Трэвиса аналитический склад ума. Он мыслит, как инженер. Он ориентирован на процесс, организован, дотошен. Адам — его противоположность. Он харизматичен. Делец по натуре. Он привлекает людей на свою сторону, потому что он им симпатичен. Но в его работе отсутствует система». У Адама не было проблем с математикой, он мог окинуть взглядом пустое помещение и мгновенно подсчитать, сколько столов WeWork можно в него втиснуть. Но он строил WeWork с помощью интуиции и обаяния, а не создавал систему для поддержания ее расширения. Два «перебежчика» из Uber попытались создать «сценарий игры»: это была идея, перенесенная из Uber и популярная во всем бизнесе высоких технологий — со стандартизированным планом для растущего штата. Их постоянной присказкой стало «Ну, в Uber...»
Это сравнение раздражало сотрудников WeWork. В Uber было много обстоятельств, осложняющих ведение бизнеса, но услуги такси были более или менее универсальны по всему миру, что и позволило написать относительно единообразный сценарий. Требования к организации рабочих мест, наоборот, сильно различались от страны к стране: когда в 2014 году коворкинги WeWork появились в Великобритании, в них пришлось устанавливать кофемашины эспрессо, потому что лондонцы не принимали фильтр-кофе. Для жителей Лос-Анджелеса была важна парковка, в отличие от жителей Нью-Йорка. И если Uber отказывалась нести ответственность за автомобили, которыми пользовались водители, прикрываясь тем, что он «только платформа», WeWork не только сдавала в аренду собственные здания, но и полностью оснащала их услугами, осуществляла техническое обслуживание и следила, чтобы у руля были компетентные люди.
Те, кто работал в WeWork в то время, сравнивают свой рабочий опыт с мчащимся на большой скорости транспортом: «строили самолет на лету» или «отчаянно крутили педали на велосипеде, чтобы тот не упал». В начале 2013 года у WeWork было десять площадок в стадии развития, к 2014-му их уже было больше ста. «Мы находимся в стадии потребления, которой прежде никто не видел», — говорил Адам, описывая аппетит компании в сфере аренды помещений. Он сравнивал масштабы расширения WeWork с имперскими завоеваниями прошлого, заявив в 2015 году, что WeWork переживает самое быстрое территориальное расширение в мировой истории. «Я не уверен только насчет Древнего Рима, — добавил он. — Возможно, тогда существовали компании, которые росли еще быстрее». В городах по всей стране буквально требовали открытия WeWork, которая успешно позиционировала себя как реактивное топливо для местных предпринимателей. Мэр Сан-Франциско Эдвин Ма Ли изменил маршруты полицейских патрулей, после того как Адам согласился построить филиал в относительно непривлекательном районе, мэр Чикаго Рам Эмануэль настойчиво уговаривал Адама открыть в городе WeWork. Любого, кто вставал на пути, могли убрать с дороги. Так, WeWork выдавила две некоммерческие организации из их офисов в центре Сан-Франциско, предложив владельцу здания удвоенную арендную плату. Организации, площади которых были захвачены, боролись с выселением жильцов из их домов в Сан-Франциско. WeWork нанимала архитекторов, продавцов, комьюнити менеджеров, инженеров-механиков, разработчиков кода, брокеров по недвижимости и других специалистов.
На одном из собраний недавно присоединившийся к компании программист выкрикнул: «Адам, мы каждую неделю берем на работу сотрудников больше, чем число пи». Многие переходили в WeWork из скучных офисов в сфере недвижимости или с низовых должностей в архитектурных фирмах: их воодушевляла ответственная работа в успешной компании, которая еще и прекрасные вечеринки закатывать умеет. Одна из сотрудниц решила, что хочет работать в WeWork, потому что на сайте компании стояло слово fuck. («Это было чем-то вроде: «Мы ломаем стены на хрен!») И пусть зарплаты были ниже, чем по рынку, рекрутеры из WeWork советовали не волноваться: акции компании, напоминали они, растут в цене.
Тед Крамер, энергичный ветеран нескольких стартапов, пришел работать в отдел управления операциями WeWork в 2013 году, согласившись на более низкую зарплату в надежде, что накопленные им акции однажды вырастут в цене. Крамер принадлежал к тому типу энергичных предпринимателей, от которых зависит каждый быстрорастущий стартап, и менее чем за два года помог открыть филиалы WeWork в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско, Вашингтоне, Остине, Бостоне, Сиэтле, Майами, Чикаго, а также первые зарубежные площадки в Лондоне. Запуск каждого коворкинга WeWork сопровождался новыми вызовами, особенно с учетом настойчивого требования Адама открывать все филиалы точно в срок. В первом WeWork в калифорнийском Беркли, открытом Крамером, не было нормальной входной двери, а в качестве компенсации за холодный ветер с Ист-Бэй, задувающий в здание, Крамер оплачивал завтрак резидентам. В новом WeWork в Сохо не было туалета, поэтому Крамер скупил всю выпечку в ближайшей кофейне, чтобы участникам разрешили пользоваться туалетом кафе. Устаревшая система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в первом филиале WeWork в Вашингтоне требовала постоянного ремонта.
Снижение расходов было ключевым параметром бизнес-модели WeWork, хотя бюджет на текилу порой выходил из-под контроля. «Есть три параметра: быстро, правильно или дешево, — говорил Крамер. — WeWork всегда выбирала быстро и дешево». Крамеру и другим сотрудникам иногда было сложно объяснить себе, почему они так вкалывают. Многие ориентировались на сооснователя компании Мигеля Маккелви, который все еще проводил значительную часть времени на передовой, проектируя и строя новые площадки. Но компания стала формироваться по образу и подобию Адама. Несмотря на любовь к громким словам, он был вдохновляющим лидером, стимулирующим сотрудников WeWork делать то, что казалось невозможным, ради общего блага и обещанных в будущем богатств. Они сравнивали его ауру с «полем искажения реальности», которое когда-то окружало Стива Джобса в Apple: тот был способен убедить любого, что невозможное не только вероятно, но и есть то, что они сделают. Когда в одном из офисов WeWork на Манхэттене устанавливали большой каменный стол, кто-то заметил пятна крови, оставленные одним из рабочих, и это показалось поэтичным.
Для многих WeWork была первым местом работы, и они не знали, чего можно ждать от генерального директора. В конце 2014 года Карл Пьер, работавший в вашингтонской WeWork, приехал в коворкинг на улицу Дюпон-Серкл и поразился жуткому беспорядку в игровой комнате. Сотрудники торопились, чтобы вовремя открыть филиал, и привезли на автобусе десяток рабочих-строителей из Нью-Йорка в ночь перед торжественным открытием здания, чтобы убрать больше пятисот фунтов мусора. По словам Пьера, на следующий день в игровой было полно немытых чашек и пахло травкой. Когда он стал просматривать записи с камер наблюдения, чтобы найти и наказать члена WeWork, проявившего неуважение к сообществу, то был удивлен, увидев, что это Адам вместе с другим руководителем провели ночь за пивом и игрой в Time Crisis на видеоприставке. Пришлось самим наводить порядок.
Несколько недель спустя в штаб-квартире Gordon Gekko оказалась разбитой большая стеклянная стена в кабинете Адама. Накануне вечером кто-то, по-видимому, разбил ее бутылкой Don Julio 1942, любимой текилы Адама. Нойманн и группа сотрудников праздновали очередной раунд финансирования: $355 млн при оценке компании в $5 млрд.
Раунд серии D выводил WeWork в десятку самых дорогих «единорогов» в мире — компания находилась перед Spotify и всего на несколько позиций после Theranos. Сделка позволила владельцам WeWork продать часть своих пакетов акций. Адам и Мигель сохранили свои доли в компании WeHoldings, которую контролировал Нойманн, и продали акции на сумму около $40 млн через тендер. Это была непривычно высокая сумма, которую выводили из компании основатели молодого стартапа, верящие в его предназначение изменить мир. Сумма не оглашалась публично, но стала известна благодаря слухам. У Теда Крамера была привычка проверять ненужные документы на принтерах WeWork, и он нашел в лотке документ с подробностями транзакции.
Но была у Адама и другая причина для радости. Такая крупная сделка обычно уменьшает контроль учредителей над компанией. Мигеля это особо не беспокоило: он и так уже передал часть контроля. Но в рамках сделки Адам с помощью Джен Беррент, нового главного юрисконсульта WeWork, внес изменения в устав. Теперь каждая акция, которой он владел, давала ему дополнительные десять голосов. Это обеспечивало ему примерно 65% голосов в любом из вопросов компании. Такие акции с правом «суперголоса» стали популярны в Кремниевой долине, где основатели опасались потерять контроль над своими компаниями. И Марк Цукерберг, и Трэвис Каланик из Uber заключали аналогичные сделки. Многие инвесторы так стремились вложить средства в небольшую группу стартапов (которые могли с достаточным основанием заявлять о своем мировом лидерстве), что нередко считали: нет иного выбора, кроме как согласиться на такие благоприятные для основателей условия. Но передавать такой большой контроль над компанией предпринимателю, никогда прежде не управлявшему бизнесом таких масштабов, как WeWork, было рискованно. Брюс Данлеви, первый крупный инвестор, пытался возражать против новых условий. Но Benchmark, которая только что передала Трэвису Каланику аналогичный контроль в Uber, не хотела терять благосклонность Нойманна и особо не упорствовала. Данлеви уступил, но предостерег Беррент и правление WeWork: «Предлагаю вам поразмышлять о том, что абсолютная власть абсолютно развращает».
Бизнес-модель
Аналитики выделяют две основные проблемы бизнес-модели WeWork и, соответственно, причины провальной заявки на IPO.
Первой проблемой стала конкуренция. Несмотря на то, что Softbank заявляла о WeWork как о технологическом стартапе, он им не являлся. Коворкинги разных операторов не имели существенных различий между собой, а открыть его могли многие, в том числе крупные ретейлеры, оптимизирующие свои площади. При этом порог входа в бизнес невелик: многие могут взять недвижимость в аренду для последующей субаренды, мебель для отделки может быть дешёвой и не новой, а небольшие операторы коворкингов могут быть более гибкими в отношениях с клиентами.
Вторая и основная уязвимость бизнес-модели заключается в том, что WeWork заключает долгосрочные договоры аренды на крупные объекты недвижимости, и затем сдаёт их в субаренду на короткие сроки мелким субарендаторам. В документах SEC от 24 августа 2019 года говорится, что компания подвержена значительным рискам в случае экономического спада: «экономический спад или последующее снижение арендных ставок на рынке может отрицательно повлиять на результаты нашей деятельности», так как у компании были будущие обязательства перед арендодателями на сумму в $47 млрд против $4 млрд будущих обязательств от арендаторов. При рецессии выручка WeWork падает, так как компании сокращают свои офисные площади или отказываются от них, а обязательства по уплате арендных платежей сохраняются. В связи с этим компании требуются существенные финансовые резервы на покрытие обязательств в периоды экономического спада.
Кроме того, компания исторически являлась убыточной: в 2018 убытки составили $1.9 млрд при выручке $1.8 млрд, в первые три квартала 2019 года убытки составили $2.6 млрд при выручке $2.4 млрд.
Своё влияние оказали и поведение Неймана, и его «предполагаемое самообогащение». Его частые распродажи акций и сдача компании в аренду принадлежащих ему зданий были обнаружены и опубликованы в 2019 году в The Wall Street Journal. Конечным результатом стал получение SoftBank контроля над компанией и снижение оценки до $8 млрд, что значительно меньше $13 млрд, вложенных в неё.
Бывшие руководители и WeWork
По состоянию на июнь 2019 года три бывших руководителя находились на разных этапах судебного разбирательства с WeWork: один заявлял о дискриминации по возрасту, один — о сексуальных домогательствах, а третий — о гендерном неравенстве в заработной плате.
WeWork в России
Генеральным директором компании в России, а также в Центральной и Восточной Европе, назначен Михаил Коноплёв в октябре 2017 года В марте 2021 года генеральным директором WeWork в этих регионах был назначен Андрей Жамкин. В сентябре 2018 года компания арендовала 4300 м2 в деловом квартале «Красная Роза», в ноябре — 3200 м2 в галерее «Якиманка 26», а в декабре — 5900 м2 в бизнес-центре «Белая Площадь»
Летний лагерь WW
В летнем лагере было 5000 гостей, которые иногда хотели поесть и выпить одновременно, поэтому мы спроектировали и построили кухни и объекты общественного питания, чтобы удовлетворить эти потребности без ущерба для количества или качества продукции.
В течение 3 дней и ночей мы подбирали и планировали разнообразные мероприятия с лучшими в своем классе инструкторами по фитнесу, еде, моде, нетворкингу и спорту на суше и на нашем собственном озере. Гости смогли создать свой собственный опыт или проследить за нашим тщательно продуманным путешествием по физическому и психическому оздоровлению.
Мы создали развлекательную арену с большой сценой, на которой выступали ди-джеи и музыкальные коллективы, включая хедлайнеры из Florence И The Machine.
После ухода из компании Адаму предложили должность консультанта с зарплатой $46 млн в год. За ним оставили 10% акций компании на сумму около $1 млрд.
Сейчас Адам инвестирует в стартапы, связанные с недвижимостью и технологиями.