За 2024 год в Ленинградской области было зарегистрировано почти триста тысяч сделок с недвижимостью. (Точнее - 296 639). На сто тысяч больше, чем в 2023-м. (199 375).
Это если считать все сделки, кроме аренды: ДДУ, ипотеку, договоры купли-продажи квартир, домов и участков.
Судить о движении рынка - дело непростое. На знакомой изо дня в день картинке глаз «замыливается», перемены накапливаются постепенно, и видны не сразу.
Верить официальным отчетам и репортажам тоже не с руки: судя по телекартинке, у нас все кругом колосится, процветает и растет со страшной силой. Попробуем посмотреть на сухие данные по количеству рыночных сделок. Там маловато подробностей, но цифры в основном соответствуют реальности.
Итак: ипотека. (См. таб. 1). Некий сводный показатель, потому что в кредит покупают и новостройки, и участки, и квартиры на вторичке. Сюрприз: льготы отменили в середине года, а на показателях кредитования это почти не сказалось.
103 970 кредитных договоров было зарегистрировано в Ленобласти в 2024 году - на 2,6% больше, чем в 2023-м. И на 20% больше, чем в 2021-м, когда главной неприятностью были последствия пандемии, а ипотеку выдавали в среднем под 7%, а не под 25-30%, как во второй половине 2024-го.
Может сложиться впечатление, что россиянам все равно, сколько платить банку. Хотя это, конечно, не так. Скорее всего, уменьшится средняя сумма кредита: граждане стараются накопить первый взнос побольше, в долг взять поменьше, отдать, по возможности, досрочно. Точнее сможем написать, когда ЦБ подведет итоги за 2024 год, примерно через неделю.
Новостройки: сюрпризов нет, явного и сильного падения во втором полугодии 2024-го тоже нет - хотя ожидалось. За прошлый год зарегистрировано 22 181 ДДУ - поменьше, чем в предыдущие периоды, но не критично. Уже обозначились разные антикризисные стратегии.
Группа ЦДС проявляет сугубую сдержанность и в основном достраивает начатое; группа ЛСР продает часть проектов другим застройщикам; «Полис» и GloraX запускают новые стройки. ГК «Едино» (в Новоселье) делает ставку на новый продукт. Посмотрим, кто в итоге окажется прав. Заметного роста средних цен в ЛО не будет: избыточное предложение не позволит.
В сегменте участков со статусом ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ - все ровно. Сделок за прошлый год немного поменьше, но в пределах погрешности; земля остается популярным ресурсом, и стоимость участков плавно растет; цены сильно зависят от того, где и какой участок продается. Если в популярном обустроенном поселке да на первой линии - одна история, если в свежеиспеченном «массиве» на окраине деревни, в мелкой нарезке и без подъездов - совсем другая. В Курортном районе и в зоне Репино-Ленинское миллион за сотку - уже почти норма. В дальних углах Гатчинского и Ломоносовского и 100 тысяч может показаться многовато.
В сегменте вторичной купли-продажи частных домов - все ровно, даже с небольшим ростом. Дороги ремонтируют, аварийные сети (худо-бедно) починяют, пункты Ozon и WB открываются регулярно - ну и ладно. Опять же - газификация: не везде, и с тарифами ясности нет, но все же список газифицированных населенных пунктов пополняется, и это тоже плюс для рынка.
Дальнейшее развитие областных локаций, ориентированных на ИЖС, будут тормозить те факторы, на которые частные застройщики или некоммерческие объединения (СНТ) повлиять не могут: дефицит инженерных мощностей, состояние дорог, отсутствие или дефицит социальных объектов (школы, медпункты). А также - отсутствие на федеральном уровне внятных программ по льготному кредитованию ИЖС. (Эксперименты с эскроу пока выглядят не убедительно).
Но именно минимальная зависимость от государства обеспечивает региональным рынкам ИЖС надлежащую стабильность.
Данные таблиц можно скачать здесь: https://disk.yandex.ru/i/irm-PD53oQ4_LQ
Комментарии экспертов
Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» компании «ФАКТ»:
- Если проанализировать данные Росреестра, то прежде всего нужно отметить стабильную ситуацию с продажами участков. Фактически результаты продаж в 2024-м - на уровне прошлого года.
Продажи ровные как к предыдущим годам, так и по месяцам, за исключением скачка спроса в июле, когда сыграло прекращение льготных ипотечных программ.
Хотя есть и странности: если бы ипотека так сильно влияла на спрос на землю, то после отмены льгот был бы спад. А его нет - спрос стабильный, и почти на прежнем уровне. (Возможно, в июне были эмоциональные сделки).
Интересным получился ноябрь 2024 года. Провал по ДДУ и по ипотеке, возможно, связанный с введением комиссий, с ограничениями по лимитам, нестабильной работой банков и пр.
Вместе с тем в ноябре выросли показатели регистрации договоров купли-продажи по приобретению индивидуальных домов и квартир на вторичном рынке. Возможно, произошло какое-то перераспределение спроса. Кто-то вместо ипотеки на новостройки перешел на вторичку, другие клиенты решили приобрести дом.
В целом загородный рынок достаточно стабилен и мало подвержен воздействию внешних факторов. Если у какого-то застройщика неприятности, или какой-то сегмент проседает (например, небольшие дома, рассчитанные под ипотечный лимит), то на общих показателях это почти не сказывается.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- Фактические итоги по продажам домов и земельных участков на загородном рынке Ленобласти подтвердили наши ранее прогнозы, сделанные в начале прошлого года.
В 2024 году произошёл рост строительства новых домов на 11% по отношению к 2023 году.
И рост мог бы быть ещё больше, примерно до 20%, если бы не отмена ипотеки с господдержкой и введение по сути заградительных процентных ставок по ипотеке. Что и сказалось на показателях строительства и ввода новых домов начиная с октября: падение почти в три раза.
С учётом установки Президента РФ на то, что семейная льготная ипотека под 6% должна выдаваться без лимитов, через несколько месяцев можно ожидать некоторого восстановления показателей ввода новых домов.
В этот цикл укладывается строительство быстровозводимых домов. Это три панельные технологии: SIP-панели, панели из пенополистирола и ЖБИ панели, а также модульные дома и каркасные дома небольшой площади (до 100 кв. м).
Позицию президента поддержали банки, и мы уже в январе наблюдаем заметное снижение требований к уровню первоначального взноса (до 20%) и увеличение максимальной суммы выдачи с 6 до 12 млн рублей. В три раза это не увеличит строительство новых домов, но на 1,5 можно рассчитывать.
Также сбылись прогнозы и по росту продаж домов на вторичном рынке: плюс 9% по отношению к 2023 году. В 2023 году продано 31874 дома, а в 2024 34685. Вторичный рынок гораздо менее зависим от ипотеки. В следующем году следует ожидать продолжения роста, примерно на 15%.
Фактические показатели продаж земельных участков не подтвердили прогнозов. В 2024 году мы получили небольшой спад, чуть более 2%. Можно сказать, что продажи участков вышли на плато.
В целом надо отметить, что загородный рынок, пожалуй, лучше городского справился с вызовами 2024 года: фактическое закрытие ипотеки, высокая инфляция, сокращение рабочей силы и рост её стоимости. И это говорит о его высокой устойчивости и могучем потенциале роста в будущем, но не в 2025 году, а позднее. В 2025-м мы будем наблюдать плато с небольшими колебаниями вниз и вверх.
