02.02.2024 продавец квартиры 72-х летняя Шевченко Наталья Ивановна обратилась в Кисловодский городской суд с иском к её покупателю Смирновой Наталье Сергеевне «О признании договора купли-продажи недействительным» на основании того, что она была обманута мошенником, общавшимся с ней и контролировавшим её через программу «Му Accaynt» с использованием приложения «Skype», с помощью которых у него был доступ к её звонкам, смс и всем сообщениям, а также у него была подключена демонстрация её экрана.
После обращения в полицию продавец квартиры Шевченко Н. И. признана потерпевшей по уголовному делу по признакам преступления, предусмотренного частью 3 статьи 159 УК РФ, по факту хищения чужого имущества путём обмана в сети «Интернет» неустановленным лицом путём создания фишинговой рекламы с информацией об инвестированном заработке на платформе «Газпром», где была оставлена ссылка для перехода на фишинговый сайт, на котором была размещена заявка о прохождении регистрации с целью лёгкого заработка.
14.12.2023 гражданка Шевченко Н. И., не подозревая о преступных намерениях неустановленного лица, осуществила переход по этой ссылке, произвела регистрацию своего аккаунта для осуществления инвестиционной деятельности, после чего для пополнения баланса профиля приложения осуществила операции по переводу денежных средств на общую сумму 598 тыс. 388 руб. 70 коп., которые на баланс её профиля не попали, потому что ими завладели мошенники.
Как указанно в постановлении о возбуждении уголовного дела и принятия его к производству, уголовное дело возбудили по причине осуществления гражданкой Шевченко Н. И. двух денежных переводов на общую сумму 598 388,70 руб.
В связи с чем ни в уголовном деле, ни в рассматриваемом гражданском деле судом первой инстанции не установлена относимость данных обстоятельств к заключению спорного договора купли-продажи и соглашения о задатке.
В своём исковом заявлении продавец квартиры Шевченко Н. И. также указала, что мошенник сказал ей, что нужно использовать квартиру для инвестиций, для получения от её продажи быстрых денег, и вложения их в акции. Получив прибыль от продажи акций и вернув, обратно вкладывая полученные деньги от продажи акций в её квартиру, она получит значительную прибыль в виде нескольких миллионов.
По предложению покупателя квартиры Смирновой Н. С. её 72-х летний продавец Шевченко Н. И. прошла предусмотренное пунктами (1) и (2) статьи 23 Закона РФ от 02.07.1992 № 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при её оказании» добровольное психиатрическое освидетельствование в ГБУЗ СК «Краевая специализированная психиатрическая больница» с целью заключения сделки с недвижимостью. Согласно протоколу заседания врачебной комиссии она приняла единогласное положительное решение, по результатам которой 72-х летний продавец квартиры Шевченко Н. И. на момент осмотра без формальных психических расстройств, снижение памяти в пределах возрастной нормы, недостатки и нарушения не выявлены, из чего следовало, что в психическом плане она была полностью здорова, могла понимать свои действия и осознавать происходящее.
Однако представителем истца были заявлены:
1) ходатайство о признании указанного протокола врачебной комиссии недопустимым доказательством;
2) ходатайство о назначении по делу судебной психиатрической экспертизы с целью выяснения психического состояния и здоровья продавца Шевченко Н. И. на дату заключения договора купли-продажи квартиры, в обоснование которого было представлено заключение специалиста ООО «Экспертный центр имени…», согласно которому продавец квартиры Шевченко Н.И. в юридически значимый период находилась в состоянии психогенной спутанности, которое лишало её способности в тот период понимать характер и значение совершаемых в отношении неё действий,
в удовлетворении которых суд первой инстанции отказал, сославшись на то, что перед сделкой продавец Шевченок Н. И. прошла добровольное психиатрическое освидетельствование, которое не выявило у неё никаких отклонений.
В связи с чем суд первой инстанции в полном объёме отказал в удовлетворении исковых требований продавца квартиры Шевченко Н. И. к её покупателю Смирновой Н. С.
Однако по результатам поданной продавцом квартиры Шевченко Н. И. удовлетворённой апелляционной жалобы оно было полностью отменено с принятием по делу нового решения, которым:
- договор купли-продажи квартиры признан недействительным;
- соглашение о задатке признано недействительным;
- применены последствия недействительности сделки:
- прекращено право собственности покупателя квартиры Смирновой Н. С. на квартиру и исключена из ЕГРН запись о регистрации её права собственности на неё;
- восстановлена в ЕГРН запись о регистрации права собственности на квартиры за её продавцом Шевченко Н. И.;
- взысканы с продавца квартиры Шевченко Н. И. в пользу её покупателя Смирновой Н. С. денежные средства в сумме 4 200 000 руб.
Решение суда первой инстанции было отменено на основании назначенной по делу судом апелляционной инстанции комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы, производство которой было поручено ГБУЗ клинической специализированной психиатрической больнице, по результатам комиссионного медицинского заключения которого суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что в юридически значимый период продавец квартиры Шевченко Н. И. не могла понимать значение своих действий и руководить ими, не могла адекватно регулировать свою деятельность по заключению сделки, не осознавала её социальные и юридические последствия, потому что комиссия экспертов обнаружила у неё на период подписания договора купли-продажи квартиры подтверждаемое данными анамнеза и медицинской документации о выявляемых у неё сосудистых заболеваний (гипертоническая болезнь с кризовым течением, дисциркуляторная энцефалопатия с транзиторными ишемическими атаками), о перенесённом ею инсульте, сахарном диабете, атрофии вещества мозга с заместительной гидроцефалией (по результатам компьютерной томографии) ПСИХИЧЕСКОЕ РАССТРОЙСТВО в форме органического эмоционально-лабильного астенического расстройства в связи со смешанными заболеваниями (код по МКБ-10 F 06.68), которое сопровождалось когнитивными нарушениями, снижением побудительной силы мотивов, с внушаемостью и подчиняемостью, с невозможностью принимать решение в сложной ситуации, с нарушением критических и прогностических функций в условиях манипулятивного воздействия со стороны мошенников, способствовало возникновению психологически зависимого поведения, что препятствовало её способности понимать значение своих действий и руководить ими.
Кроме того, «Психолог дал заключение, в соответствии с которым сложная по своей структуре пролонгированная деятельность продавца в период оформления сделки договора купли-продажи, сводилась к набору конкретных действий при отсутствии собственного целеполагания, выбора и принятия решения, критической оценки адекватности и эффективности задаваемых извне способов, целостного осмысления промежуточных и конкретных результатов. Таким образом, в интересующий суд период времени (оформления сделки договора купли-продажи), у продавца выявлена совокупность присущих ей индивидуально-психологических (недостаточность собственных побуждений, следствием чего появляется недопонимание мотивов действий окружающих, зависимость от воздействий окружающих и влияний внешней среды; склонность к повышенной внушаемости и подчиняемое™) и интеллектуально-мнестических особенностей (малопродуктивность, вязкость и конкретность мышления; набор конкретных действий при отсутствии собственного целеполагания, выбора и принятия решения, критической оценки адекватности и эффективности задаваемых извне способов, целостного осмысления промежуточных и конкретных результатов), способствовавших возникновению психологически зависимого поведения, что при формальном понимании характера собственных действий значительно препятствовало осознанию их значения, возможности руководить своими действиями при совершении сделки.».
Таким образом, в настоящем судебном деле судом апелляционной инстанции создан очень опасный для покупателей объектов недвижимости прецедент, которым суд апелляционной инстанции отверг выданное продавцу квартиры медицинское заключение по результатам добровольного психиатрического освидетельствования, пройденного им до заключения сделки в государственном бюджетном учреждении здравоохранения «Краевая специализированная психиатрическая больница».
Не менее интересными являются применённые судом апелляционной инстанции последствия недействительности сделки в виде реституции относительно возврата уплаченной по договору суммы, согласно которым суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что изложенное в договоре купли-продажи условие о передаче денежных средств в счет оплаты стоимости приобретаемой квартиры до подписания договора в сумме 1 800 000 руб., и аналогичные условия в соглашение о задатке признанные судебной коллегией недействительными, не могут служить надлежащим и достоверным доказательством передачи покупателем квартиры её продавцу денежных средств в указанном размере. Факт нахождения продавца квартиры Шевченко Н. И. в день подписания договора и соглашения о задатке в состоянии не позволяющим понимать значение своих действий и руководить ими подтверждён, ввиду чего суд не может признать факт получения ею задатка в сумме 1 800 000 рублей подтверждённым и доказанным.
С решением суда первой инстанции и его полными реквизитами можно ознакомиться здесь.
С судебным актом суда апелляционной инстанции и его полными реквизитами можно ознакомиться здесь.
Автор этой публикации будет отслеживать дальнейшую судьбу этого судебного дела и при появлении информации по нему будет сообщать на этом канале.
Эта статья является оригинальной авторской публикацией и объектом интеллектуальных (авторских) прав в силу статьи 1255 «Гражданского кодекса РФ (части четвёртой)» от 18.12.2006 № 230-ФЗ, поэтому не может использоваться третьими лицами без указания ссылки на автора и источник заимствования.