В Российском законодательстве очень много того, что как идея звучит красиво, а на деле не получилось. С задумкой о жилищно накопительных кооперативах (ЖНК) именно так и произошло. И тут то ли квалификации не хватило, у лиц участвующих при разработке нормативной части, то ли вмешался сторонний интерес. Но имеем то, что имеем.
Из пояснительной записки о ЖНК (215-ФЗ) следует, что это чудо направлено на формирование рынка доступного жилья и регулирование деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан для приобретения и строительства недвижимости с последующей её передачей после внесения полного объема взносов.
Основные цели благие, без этого никак. Поэтому законопроект нацелен на защиту имущественных интересов граждан, совершенствование регулирования правоотношений в области привлечения накоплений граждан для решения их жилищных проблем, установление нового вида деятельности в виде жилищно-накопительной кооперации.
Народу пообещали, что вмешательство государства в эту область гарантирует исчезновение рисков потери накоплений, что должно подтолкнуть граждан активно пользоваться таким инструментом как ЖНК.
Еще обещают, что:
- средства граждан не будут расходоваться куда попало;
- они будут целевыми;
- способы размещения денежных средств ограничат;
- внутренний баланс сведут к равновесию активов и пассивов, чтобы не как в пирамиде;
- Правительство наделят правом устанавливать нормативы финансовой устойчивости.
И все вот это должно было привести к снижению рисков на рынке, предотвращению компрометации ЖНК и установлению дополнительной ответственности ЖНК перед гражданами. Но обещать не значит жениться и по классике жанра, если что-то у нас и принимается, то всегда надо искать подтекст. Думаю, тут самый яркий пример это закон о защите граждан от деятельности коллекторов, узаконивший данную деятельность. Но принимали то его для того, чтобы граждан защитить. Ведь запретом данной деятельности такое не решается. Почему именно никто не объяснил, но имеем то, что имеем. Да и сегодня не об этом.
В этот же период, опять же, с целью повышения доступности жилья, законодатель принимает закон о долевом участии в строительстве (ДДУ). И в нем вся та же песня, люди вкладывают деньги, людей надо защитить, но под другим соусом. Тут вопрос привлечения денежных средств уводят в сторону инвестиционной деятельности, что лишает людей возможности возврата денежных средств и статуса потребителя услуги. Поэтому законопроект четко определяет статус участника как потребитель и навешивает значительный объем репрессивных мер на застройщика, в случае если что-то не так.
Чисто случайно ФЗ о ДДУ (N 214-ФЗ) датируется 30.12.2004, а ФЗ о ЖНК (215-ФЗ) 30.12.2004. И я тут не намекаю на то, что ЖНК стала заплаткой для ДДУ и позволила застройщикам обогнуть репрессивные меры от государства в защиту участника ДДУ. Дело в том, что ЖНК имеет право приобретения недвижимости на стадии строительства. При этом на участников ЖНК не распространяются положения о защите прав потребителей. То есть, в ДДУ защита прав потребителей работает, а в ЖНК нет.
При этом авторы ФЗ о ЖНК также учли, что это не должно конкурировать с банковским сектором ипотечного кредитования. Поэтому несмотря на то, что ЖНК дает пониженную ставку переплаты за недвижимость, схема реализации такова, что недоступна для абсолютного большинства. Но обо всем по порядку. И я тут не намекаю на лоббирование интересов банковского сектора. Тут о том, почему, в конечном итоге, не получилось «Вау!», которое обещали.
ЖНК – это потребительский кооператив, сформированный за счет добровольного объединения участников и их капиталов. Соответственно каждый участник – это часть корабля, а не потребитель услуг, поскольку имеет весь объем полномочий учредителя в части процента своего участия, если переводить на более популярный язык. То есть, есть организация и участник является ее учредителем со всеми отсюда вытекающими. Хотя аналогия и груба, но суть, я думаю, понятна.
Отсюда первый юридический затык, потому что сфера права не любит неточностей. Только об этом забыли рассказать причастным к закону о ЖНК. Поэтому ЖНК занимается привлечением денежных средств, то есть финансовой деятельностью. Соответственно, ЖНК подведомственно Центробанку.
Сферический конь в вакууме тут в том, что привлеченные средств связаны с внешними действиями. То есть, организация получает денежные средства во временное пользование в качестве источника оборотных средств. Простыми словами, заем или кредит. Но в ЖНК деньги не привлекаются извне, они формируются за счет участников кооператива. И еще раз, участники - часть корабля.
То есть, формирование уставного капитала у организации за счет учредителей – это не финансовая деятельность. Добровольное объединение капиталов не специализированных кооперативов – не финансовая деятельность. А ЖНК – это то, что натянуто ужом на ежа с целью аннексии рынка данных услуг в вотчину Центрального банка с последующим причесыванием.
С одной стороны, результатом такого шага стало уменьшение количества кооперативов данной направленности, где люди собирали деньги и покупали квартиры. То есть своего рода касса взаимопомощи. А с другой стороны, рост объемов ипотечного кредитования и ДДУ.
При этом, привлечение денежных средств через ДДУ не является финансовой деятельностью. Но у данного изобретения свои приключения. И в них так же участвует банковский сектор. Поскольку деньги по ДДУ попадают на эксроу-счет. А строят застройщики за счет проектного финансирования со стороны банковского сектора, со всеми вытекающими. То есть тот же самый кредит, с залогом недвижимости, соответственно с оценкой от банка. И продолжением в виде реализации недвижимости под надзором за ценой со стороны кредитора. Но это не значит, что банки настоятельно рекомендуют вкладывать в стоимость недвижимости интересующие их объемы прибыли. Поэтому и рост стоимости недвижимости не из-за них, а «потому что».
В итоге ЖНК признаны финансовыми организациями, привлекающими средства пайщиков, но при этом пайщики не являются потребителями и лишены защиты со стороны профильного закона о защите прав потребителей. Ведь пайщик часть корабля. Часть, лишенная защиты в случае, если ЖНК начнет играть в ДДУ. Но там, что-то было про контроль, показатели и безопасность средств пайщиков.
Из 24 ЖНК заявленных Центробанком как действующие, деятельность 14 приостановлена в результате банкротства или ликвидации. А пайщики догоняют свои деньги в судебных заседаниях. И получается, что с безопасностью не получается. Зато вырисовывается, для кого декларировали, а для кого старались, рисуя 215-ФЗ.
С видами деятельности ЖНК тоже не все так просто, поскольку помимо денежных средств пайщиков, кооператив может привлекать займы и заниматься предпринимательской деятельностью. Правда вся его предпринимательская деятельность ограничена тем, что определено в 215-ФЗ.
Прямого перечня того, чем в коммерческой части может заниматься кооператив, нет. Зато есть то, что его предпринимательская деятельность должна служить достижению целей, ради которых создан кооператив. То есть, наполнению фондов для строительства и покупки жилья. И на данное мероприятие нам намекает то, что дивиденды пайщика от коммерческой деятельности кооператива могут быть включены в паевой взнос.
Минутка разбора понятийного аппарата. Паевой фонд – это место, куда складываются деньги пайщика. Паевой взнос – это деньги, которые вносит пайщик.
Паевой фонд у нас наполняется за счет взносов, пожертвований, субсидий, субвенций, кредитов, займов, средств от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива. То есть из предпринимательской деятельности тут манипуляции с недвижимостью, находящейся в собственности у кооператива. А пока человек не рассчитался с ним, собственность находится у кооператива. И угадайте, чем кооператив отвечает по своим обязательствам. Правильно, совей собственностью, что немного неуютно звучит при условии, что кооператив может привлекать займы.
Для схемы ЖНК появился один неприятный момент в 2016 году, поскольку в КоАП и УК была введена статья про организацию финансовых пирамид. Если свести к минимуму информацию статьи, то пирамида – это предоставление выгоды ранее пришедшим за счет новых лиц при отсутствии деятельности за счет привлеченных средств, в объеме сопоставимом этим средствам. Соответственно, ЖНК, реализующий свою деятельность в соответствии с требованиями закона, является пирамидой.
ЖНК привлекает средства и за их счет выполняет обязанности перед пайщиками, при этом требования стабильной работы не позволяют кооперативу использовать в коммерческих целях требуемый объем привлеченных средств. То есть, в теории ЖНК встал на тонкий лед.
Работа кооператива построена на том, что пайщики покрывают все, в том числе и проценты по займам. А стоимость недвижимости носит плавающий характер. То есть, человеку придется постоянно доплачивать кооперативу по мере роста цен на недвижимость. В ином случае чемодан, вокзал и деньги через два года после окончания финансового года. Зато вам выплатят действительную стоимость пая.
С одной стороны, ваши деньги совершенно законно заблокированы, и вы и без квартиры и без денег. А если взять современные реалии, то через два года уже не купить то, на что рассчитывал сегодня. С другой стороны, пайщик, выходя из кооператива, получает действительную стоимость. То есть он внес одну сумму, но получить должен другую, соответственно у кооператива появляется убыток.
Таким же убытком будут проценты по кредиту, если денежных средств на покупку или строительство недвижимости не хватит и придется привлекать заемные. Проценты упадут на пайщиков, ведь именно за счет взносов покрываются убытки и расходы.
Возвращаясь к сохранности денег пайщика надо отметить, куда может быть использован паевой фонд: затраты на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств, приобретение или строительство недвижимости, покрытие разницы между согласованной и реальной стоимостью объекта, страхование жилья, повышение потребительских качеств жилья, содержание и обслуживание помещения, покрытие кредитов и займов, уплата налогов и сборов. А если кто не захочет, то все остальные заплатят.
Само жилое помещение может встать в залог по привлеченному на его покупку кредиту, и если будут просрочки, то результат очевиден.
То есть, обосновать, куда ушли деньги и почему не получилось, можно. Поэтому непонятно как обеспечена сохранность недвижимости и денег пайщика. Целевое назначение денег по ходу повествования размыто, а приобретенной недвижимостью не обеспечено исполнение обязательств кооператива перед пайщиком. Соответственно, без денег и без жилья.
Финансовая модель ЖНК рассчитана на пять тысяч человек и реализуема при постоянном притоке людей, поскольку законодательно не сформирован процесс зацикливания проекта. То есть, чем больше людей будет получать квартиры и выходить из кооператива, тем сильнее будет становиться нагрузка на хвосты очереди. Не забываем, пайщик оплачивает жизнедеятельность кооператива. И с учетом того, куда могут уходить деньги из фонда, присесть с выплатами можно конкретно.
А теперь неудобное про квартиры. Какой бы не была квартира право на покупку появляется только после внесения 30% от стоимости жилья. При этом из средств других пайщиков привлекается тоже не более 30%, то есть не более части накопленной самим пайщиком. В остальной части привлекаются заемные средства, размер которых не может превышать 70% от накоплений пайщика. Минимальный срок внесения минимальной суммы, со второго года действия кооператива не менее чем два года, а срок внесения остатка не должен превышать более чем в полтора раза срок появления права на покупку. То есть на все про не так много времени.
С очередью тоже не все понятно. С одной стороны, очередь линейная и первым получает право тот, кто раньше вошел. С другой стороны очередь двигается в зависимости от объемов взноса. И если второе совпало, то идет определение по первому признаку. Соответственно, в хвостах можно затеряться.
Итого: в данной схеме нет реальной безопасности для денег и недвижимости пайщика. Так или иначе, ЖНК привлекает заемные средства для обеспечения исполнения обязательств перед пайщиком, при этом недвижимость попадает в залог банка. Соответственно недвижимостью не обеспечено финансовое обязательство кооператива. И еще раз, соответственно, кооператив отвечает этим имуществом по своим обязательствам.
За кредит платит пайщик. При этом он же будет доплачивать за недвижимость, поскольку у нее нет четко определенной цены. Да и в целом пайщик платит за все, поскольку у ЖНК нет адекватной системы реализации формирования финансовой подушки.
Определив перечень деятельности и включив их во внутреннюю экономику кооператива, они создали риск фиаско. В целом, нельзя мешать внутреннюю и внешнюю финансовую структуры кооператива. Внутренняя должна быть некоммерческой. А внешняя осуществляться за счет подконтрольных кооперативу организаций. Потому что коммерция – это на свой страх и риск. И риски есть, и они не должны угрожать средствам кооператива.
Про законное замораживание средств вообще весело. И от этого всего не спасает регистрация пайщиков в ФНС. Зато налоговая будет знать к кому идти, если что. Но не все так плохо, раз есть те, кто смогли реализовать эту схему. Возможно, в ней есть плюсы, которые я не увидел.
Точнее увидел, целый один. Недвижимость в теории обойдется дешевле, чем в ипотеку, как минимум из-за сроков выкупа. Но это не точно. Поэтому фиаско.
А чтобы быть в курсе выхода статей и иметь возможность получить ответы на свои вопросы, подписывайтесь на наш Телеграмм канал.