Раньше дарение выступало популярным способом переписать квартиру от родителей детям, от бабушек - внукам или между супругами. Выбирая между дарственной и завещанием большая часть родственников останавливалось именно на первом варианте по двум причинам:
1. Это просто. Достаточно было оформить письменный договор, подписать его и прийти вдвоем в любое МФЦ.
2. Это дешево. Из расходов - только госпошлина за регистрацию прав на недвижимость в ЕГРН. Тогда она составляла 2000 рублей.
Теперь эти преимущества дарения в прошлом. Мало того, что пошлины от Росреестра выросли в 2 раза, так еще и все дарственные по новым правилам подлежат обязательному нотариальному заверению. А это дополнительные расходы. И не маленькие.
Что случилось
С 13 января 2025 года договор дарения подлежит обязательному нотариальному заверению. Вступили в силу поправки в ст.574 ГК, внесенные ФЗ от 13.12.2024 №459-ФЗ.
Поправки направлены на недопущение злоупотреблений со стороны одаряемых. Особенно в случаях, когда дарители - из числа социально-незащищенных слоев населения (например, пожилые владельцы квартир, которые не разбираются в юридических тонкостях).
➡️ Нередки случаи, когда стороны устно договаривались о том, что даритель будет жить в подаренной квартире сколько захочет, а по факту получив недвижимость одаряемый «забывал» о своих обязательствах и решал продать ее или жить там самостоятельно. Формально никаких юридических препятствий для того, чтобы свободно распоряжаться недвижимостью после получения квартиры в собственность у одаряемого не было.
Другая распространённая ситуация - когда собственник оформлял дарственную, будучи убеждённым в том, что подписывает договор ренты или купли-продажи.
Этими приемами пользовались мошенники, но не пренебрегали и недобросовестные родственники.
В случае, когда дарителя обманом заставили подписать дарственную, шансов вернуть свою квартиру у него было немного. Даже обращение в суд не давало 100% гарантии результата.
➡️ Поэтому дарственные всегда оставались самой любимой сделкой для мошенников разного рода.
В первоначальной версии законопроект не распространялся на дарение между близкими родственникам, но затем эту оговорку убрали.
❗Соответственно, теперь все договоры дарения подлежат обязательному нотариальному заверению. Неважно между кем они заключаются: между бабушкой и внучкой или между посторонними людьми.
Распространяются новые правила на передачу любой недвижимости: квартир, домов, земельных участков.
Как теперь оформить дарение между родственниками
Как было раньше:
➡️ Стороны заключали договор дарения в простой письменной форме и шли с ним в МФЦ (или же выбирали подачу заявления через госуслуги).
➡️ Писали заявление о переходе прав собственности на недвижимость и внесение отметки об этом в ЕГРН и оплачивали за это госпошлину.
Как стало:
Для перехода прав собственности на квартиру по новым правилам:
➡️ Сначала собственник обращается к нотариусу, чтобы тот составил договор, проверил права на квартиру и удостоверил сделку.
➡️ Нотариус передает заявление и документы в Росреестр в электронном виде. В МФЦ сторонам обращаться не нужно.
➡️ Сроки регистрации договоров по нотариальным сделкам составляют 24 часа.
В чем преимущества обращения к нотариусу
Плюсами подключения нотариуса к заключению договоров дарения выступают:
✅ Участие нотариуса сводит к минимуму количество ошибок при подготовке договора. Оно гарантирует, что дарственная отвечает всем требованиям законодательства и интересам участников.
✅ Нотариус проверяет подлинность документов, наличие прав собственности на недвижимость и отсутствие обременений, самостоятельно запрашивая нужную информацию в реестрах.
✅ Нотариус обязан разъяснить сторонам последствия сделки, уточнить волю сторон, исключить риски подписания дарения под давлением или в неадекватном состоянии, что позволит избежать спорных ситуаций. Мошеннические действия в таком случае сводятся к минимуму.
✅ Скорость переоформления прав собственности. Договор, заверенный нотариально, регистрируется в течение 24 часов.
✅ Нотариус несет имущественную ответственность за удостоверение сделок и обязан компенсировать пострадавшему причиненный ущерб.
Столько теперь стоит заключение договора дарения
Можно конечно долго расписывать преимущества дарения с участием нотариуса. Если бы не одно НО - его стоимость. За заверение договора дарения нотариусом придется оплатить федеральный и региональный нотариальный тариф.
💸 Федеральный тариф за заверение договора дарения - 0,5% от суммы сделки (в данном случае - от кадастровой стоимости недвижимости), но не менее 300 и не более 20 000 р. (по ст. 333.24 Налогового Кодекса).
💸 Казалось бы это достаточно для оплаты нотариальных услуг. Но есть еще региональный тариф. Его нужно заплатить даже если стороны пришли со своим договором и подготовили все необходимые документы. В среднем он составляет 6000-10000 р.
📌 Уточнить актуальный региональный тариф можно на сайте региональной нотариально палаты (например, Владимирской области, Тульской области, Москвы).
Например, в Москве нотариусу нужно заплатить за удостоверение договора дарения 7000 р., в Хабаровском крае - 12 500 р., в Санкт-Петербурге — 6700 р., в Краснодарском крае — 6000 р.
Стоимость дарения выросла и за счет увеличения госпошлины за переоформление прав собственности на квартиру. С 2025 года вместо 2000 р. придется заплатить 4000 р.
Например, за дарение квартиры стоимостью 8 млн.р. в Москве нужно заплатить по федеральному тарифу 20 000 р. + по региональному нотариальному тарифу - 7000 р. Расходы только на нотариуса составят 27 000 р. Плюс еще госпошлина за переоформление прав собственности - 4000 р. и получается, что расходы на дарение квартиры составят 31 000 р. Для сравнения еще в прошлом году - всего 2000 р. - рост в 15 раз (!).
То есть с одной стороны «повышает защищенность», с другой - делает недоступной заключение дарственной для тех самых социально незащищенных категорий.
Вот интересно по итогам года посмотреть, к чему приведет такое увеличение - к росту доходов бюджета или к тому, что россияне перестанут оформлять дарственные....
✅ Хорошая новость в том, что в Налоговый кодекс поправки не вносились. То есть при получении в дар недвижимости у близких родственников не возникает налоговых последствий. Им не придется платить НДФЛ с полученной в дар недвижимости, если они приходятся друг другу супругами, детьми и родителями, бабушками, дедушками и внуками, братьями и сестрами (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Каковы альтернативы дарственной
Договора дарения - одна из самых популярных сделок в сфере недвижимости. Вероятно, в прошедшем времени. Потому что их новая стоимость заставить задуматься об альтернативных вариантах для передачи недвижимости.
Теперь завещание стало дешевле дарственной. Удостоверение завещания обойдется примерно в 4000 р., договор пожизненного содержания с иждивением - 29 тыс.р. (ранее самый дорогой, теперь приблизился по цене с договором дарения).
❗ При этом, если дарственная создает дополнительные риски для дарителя, то завещание - для наследника. У последнего нет гарантий, что завещатель вдруг не передумает и не отменит завещание или не перепишет его. Кроме того, последняя воля умершего не распространяется на несовершеннолетних и нетрудоспособных близких родственников наследодателя, которые обладают правом на обязательную долю в наследстве.
Альтернатива завещанию - наследственный договор позволяет более детально урегулировать условия наследования, которые гарантируют соблюдение интересов всех участников договора, но его условия опять же не могут отменить обязательную долю в наследстве.