За последнее время следует отметить изменение общего вектора судебной практики по спорам между надзорными органами и собственниками квартир по поводу их «неправильной» лоджии. Разберем, какие лоджии сейчас признаются вне закона и грозят собственнику судебным разбирательством.
1. Остекленные
Вслед за новой позицией Верховного суда РФ о необходимости проводить общее собрание по каждому случаю использования общедомового имущества (см. определение № 5-КГ22-150-К2) остекленные лоджии (как и балконы) перестали получать положительные решения судов о сохранении их в таком виде (см. например: Первый КСОЮ, № 8а-36896/ 2022), если изначально по техплану лоджии в доме числились незастекленными.
Если в ходе спора будет установлено, что конструкция остекления лоджии крепится к фасаду дома, это приравнивается к использованию общедомового имущества — значит, в отсутствие решения общего собрания остекление признается незаконным.
По иску управляющей организации или жилинспекции суд может обязать собственника квартиры убрать остекление и возместить расходы, понесенные истцом (прежде всего, госпошлину, которая сейчас для организаций составляет 20 000 рублей — ст. 333.19 НК РФ).
Собственник может защититься, если сошлется на пропущенный срок исковой давности — но для этого придется запастись доказательствами, в каком году его лоджия была остеклена.
2. Объединенные с комнатой
Такая перепланировка в отдельных регионах (например, в Москве) прямо признается незаконной — поэтому решение суда однозначно будет не в пользу собственника. И даже если в регионе нет такого запрета, не стоит особо рассчитывать на возможность узаконивания этой перепланировки.
Во-первых, по мнению Минстроя РФ, здесь происходит присоединение части общедомового имущества к жилой площади квартиры, поэтому на объединение лоджии с комнатой требуется получить 100%-ное согласие собственников всех помещений дома.
А во-вторых, Правила технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170) запрещают использовать лоджии и балконы не по назначению (п. 4.2.4.9).
3. Панорамные
Чтобы расширить окна на лоджии для панорамного вида, по мнению Верховного суда РФ, теперь тоже нужно предварительно получить 100%-ное согласие собственников помещений дома — поскольку увеличение оконных проемов приводит к уменьшению площади фасада, а это общедомовое имущество.
На уменьшение же общедомового имущества закон требует получить согласие всех собственников помещений дома (ст.ст. 40, 44 ЖК РФ, определение ВС РФ № 5-КГ24-47-К2).
P.S. Еще больше интересной и полезной информации для собственников квартир, домов, земельных участков теперь можно найти на моем новом телеграм-канале «О недвижимости с Ириной Сиваковой». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!