«Бомба замедленного действия»: что ждет рынок недвижимости России в 2025 году

Рынок новостроек в России стремительно меняется после нескольких золотых лет льготной ипотеки. В крупнейших застройщиках происходят перестановки топ-менеджеров, смена гендиректоров и массовые увольнения. Ждать ли на этом фоне падения предложения и роста цен на жилье? Об этом RTVI спросил у экспертов.

Девелоперы оптимизируют расходы

После отмены безадресной льготной ипотеки объемы ввода нового жилья в России снизились в 2024 году на 8% по сравнению с 2023-м, рассказал RTVI Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании ИНКОМ-Недвижимость. В 2025 году объем нового жилья может сократиться еще на 10—15%. Высокие ставки также не добавляют оптимизма, делая рыночную ипотеку недоступной для россиян. Сокращение штатов и перестановки в кадровом составе девелоперов ─ один из способов сократить расходы при такой непростой ситуации на рынке недвижимости.

“Застройщики уже начинают отказываться от дорогих офисов продаж, пересматривать бюджеты на маркетинг и рекламу. Те, кто оказался в красной зоне, распродают свои земельные активы. <…> Из-за снижения спроса многие застройщики отложат запуск новых проектов. Даже в масштабных проектах в реализацию будут выводить по 1-2 корпуса и поддерживать необходимый ассортимент квартир, чтобы выходить на нужные темпы реализации”, — рассказала RTVI Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Девелоперы начинают отдавать предпочтение небольшим проектам с быстрой окупаемостью, сокращая долю амбициозных и дорогих объектов, добавляет Александр Цыганов, д.э.н., профессор, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ.

Первичка теряет позиции

Инвестиционной привлекательности у первичного рынка сейчас нет, полагает Кочетков:

«В 2025 году покупать будут только для решения жилищного вопроса. Прекратятся покупки “впрок” и по две-три квартиры. Вырастет доля альтернативных сделок с минимальной доплатой ипотечных средств до 2-3 млн рублей. Таким рынок будет до тех пор, пока не начнет снижаться ключевая ставка ЦБ».

Однако значительного падения цен ожидать не стоит, полагают опрошенные RTVI эксперты.

«Застройщики работают в парадигме наполнения эскроу-счетов, их действия зависят от проектного финансирования. Поэтому существенной корректировки цен не будет. Мы допускаем незначительные изменения в пределах 0,8—1,5% в месяц», — говорит Чегодаева.

Снижение предложения на 15-25% вполне возможно, считает Александр Цыганов: некоторые девелоперы будут придерживать уже готовые объекты, чтобы создать иллюзию дефицита и стимулировать спрос.

“Цены на недвижимость скорее сохранятся на текущем уровне. Но вполне можно ожидать скидки на непопулярные локации и объекты, там где не готова инфраструктура, нет нормальных дорог и общественного транспорта или стройка затянется еще на несколько лет. Скорее всего можно будет увидеть спецпредложения, например, для членов того или иного предприятия, что в том числе будет частью социального пакета для удержания персонала. Или получить машиноместо, кладовку или чулан в подвале в подарок”, — прогнозирует он.

Снижение ставки может подстегнуть спрос

Цены на жилье находятся под давлением высокой ключевой ставки, которая сегодня составляет 21%, напоминают эксперты.

«По нашим прогнозам, она продолжит расти в 2025 году, следовательно, продолжат увеличиваться рыночные ипотечные ставки. Однако рынку придется привыкнуть к тому, что ипотека больше не будет стоить 6—8%, как при господдержке. Ставка может снизиться до 15—18% лишь к середине года», — считает Чегодаева.

В то же время любое снижение ключевой ставки может спровоцировать рост цен, предупреждают эксперты.

«Сейчас колоссальные суммы находятся на банковских депозитах. Как только ключевая ставка стабилизируется, то есть не будет меняться два заседания подряд, это станет признаком ее перспективного понижения. Если доходы по депозитам уменьшатся, люди начнут выходить из них и вкладывать в недвижимость, куда-то еще, распределять по разным корзинам. И это бомба замедленного действия. На рынок недвижимости придет огромное количество людей с живыми деньгами, что спровоцирует скачок спроса и, как следствие, рост цен», — предупреждает Валерий Кочетков.