2024 год был непростым для рынка недвижимости: льготная ипотека закончилась, а рыночные ставки выросли в несколько раз. Многие из тех, кто планировал покупку или продажу жилья, пересмотрели свои планы.
Неизвестно, что будет со ставками по ипотеке в 2025 году, но уже понятно одно — нас ждут значительные законодательные изменения: вырастут госпошлины за операции с недвижимостью, появится новый стандарт защиты ипотечных заёмщиков, а налоги на жильё будут рассчитывать по-новому.
Нововведения затронут покупателей и продавцов жилья, владельцев квартир, домов и земельных участков, арендодателей и квартирантов.
Разбираем подробно, что надо знать о новых законах 2025 года в сфере недвижимости и как подготовиться к изменениям, чтобы не потерять деньги, время и нервы.
Выписки из ЕГРН и госпошлины станут дороже
С 1 января 2025 года увеличится стоимость получения информации из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для оформления выписки в бумажном виде придётся заплатить вдвое больше, чем раньше (приказ Росреестра).
Заказать выписку на своё жильё со скидкой 50% смогут льготники:
- Родители минимум трёх детей младше 18 лет.
- Люди с инвалидностью.
- Ветераны ВОВ и боевых действий.
Изменения коснутся и размера госпошлин на регистрацию сделок. По закону они вырастут вдвое.
Изменятся также госпошлины за регистрацию права собственности на жильё и его постановку на кадастровый учёт. Сумма будет зависеть от кадастровой стоимости объекта, что в большинстве случаев увеличит расходы владельца.
Изменится содержание выписки из ЕГРН
С 1 сентября 2025 года в выписках из ЕГРН будут указывать текущих и бывших членов семьи собственника приватизированного жилья, если они имеют право пользоваться этим помещением.
Нововведение поможет избежать ситуаций, когда после покупки квартиры в ней появляются посторонние, имеющие право проживания: отбывавший наказание родственник продавца, его бывшая супруга или супруг, дети или родители.
Новые правила регистрации построек и использования участков
В 2025 году государство начнёт контролировать целевое использование земли. Изменения в Земельный кодекс предоставляют гражданам три года на освоение участков категории «Земли населённых пунктов». Если участок останется заброшенным, его владельцу грозит административная ответственность.
Также в новом году по закону невостребованные земельные доли сельскохозяйственного назначения будут переходить в муниципальную собственность без суда.
Также власти рассматривают возможность ускорить и упростить регистрацию участков и кадастровый учёт строений. Если законопроект № 633966-8 примут, граждане будут обязаны регистрировать постройки на своей земле под угрозой административной ответственности и не смогут продавать участки без межевого плана.
Ипотечных заёмщиков и дарителей защитят
Согласно новому Стандарту защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков, с 2025 года банки будут более строго контролировать платёжеспособность своих клиентов и подробнее объяснять условия кредитования:
- Усиливаются требования к прозрачности информации. Теперь банки обязаны указывать полную стоимость кредита, включая проценты и комиссии, условия начисления штрафов и пени, чтобы заёмщик изначально видел, сколько переплатит за весь срок ипотеки.
- Банки не смогут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки по ипотеке, чтобы стоимость недвижимости не росла из-за скрытых платежей.
- Заёмщик должен самостоятельно накопить на первоначальный взнос. Использовать для этого потребкредит или кешбэк от застройщика будет запрещено.
- Застройщикам запретят направлять деньги дольщиков на аккредитивы, только на эскроу-счета.
С 1 июля 2025 года будут введены ограничения на выдачу ипотек по ДДУ и готовое жильё для граждан с высокой долговой нагрузкой. Макропруденциальные лимиты будут ограничивать банки в выдаче ипотек заёмщикам с риском невыплаты:
- Число ипотек с первоначальным взносом менее 20% будет минимальным.
- Заёмщики с высокой долговой нагрузкой будут под строгим контролем.
- Срок кредита ограничат 30 годами.
- Ипотека не сможет быть больше 80% от рыночной стоимости объекта.
Дарители недвижимости тоже получат дополнительную защиту. В декабре президент Путин подписал законопроект №498499-8, согласно которому дарение недвижимости будет обязательно заверяться у нотариуса. Он проверит наличие обременений на имуществе, документы сторон, право дарителя распоряжаться объектом и согласие сторон на сделку. До сих пор обращение к нотариусу было обязательным только при дарении долей.
Налоги будут начисляться по прогрессивной шкале
С 2025 года для расчёта НДФЛ при продаже недвижимости будут использовать ставку 13 или 15%, в зависимости от размера прибыли. Изменения Налогового кодекса коснутся доходов от продажи квартир, домов и долей в них, земельных участков, а также от получения недвижимости в дар не от близких родственников:
- 13% налога будут начислять на сумму дохода до 2,4 млн ₽ за год.
- 15% налога — на часть прибыли, превышающую 2,4 млн ₽.
Доход при продаже недвижимости — это разница между ценой сделки и затратами на её покупку, а в случае с дарением — её полная стоимость. Если расходы не подтверждены документами, действует стандартный налоговый вычет — 1 млн ₽.
Минимальные сроки владения не изменятся. Для освобождения от НДФЛ нужно владеть объектом три года, если он получен по наследству, в дар от близкого родственника или куплен в качестве единственного жилья. В остальных случаях срок — пять лет.
Для расчёта лимита в 2,4 млн ₽ налоговая будет суммировать доход от продажи недвижимости с другими видами прибыли, полученными человеком в течение года:
- Доходом от продажи машин, гаражей и т. п.
- Страховыми выплатами, если они превышают стоимость ущерба.
- Доходами от аренды жилья.
Коротко о главном
В 2025 году:
- Стоимость выписок из ЕГРН и госпошлин вырастет в два раза.
- В выписке из ЕГРН начнут указывать родственников владельца, которые имеют право жить в квартире.
- Регистрация построек и освоение земельных участков станет обязательной.
- Банки начнут строже проверять платёжеспособность ипотечных заёмщиков, ограничат выдачу кредитов с высоким риском.
- Условия выдачи ипотек станут более прозрачными.
- Дарение любого недвижимого имущества нужно будет заверять у нотариуса.
- Налоги с дохода от продажи недвижимости будут рассчитываться по прогрессивной шкале: 13% — до 2,4 млн ₽ прибыли, 15% — с остальной суммы.