Жилая, полезная, строительная, вспомогательная площадь — как не запутаться в терминологии? Как точно представлять себе квадратные метры для правильного заполнения документации и грамотного планирования их функционала?
Разбираемся в тонкостях измерений и назначении различных частей площади участка и дома.
Площадь застройки
Строительство собственного дома — ответственный процесс, в ходе которого приходится иметь дело с утверждением документации и получением разрешений.
В пакет документов входит план размещения дома на участке. В плане обязательно указывается площадь застройки, и важно правильно ее определить.
Границы, по которым производится расчёт площади застройки, описываются в нормативных строительных документах, в частности, СП 54.13330.2016.
❗ Границы проходят по внешнему периметру здания на уровне цоколя. В измерения включаются также выступающие части — крыльцо, ступени, входная площадка, терраса или веранда, подвальный вход и консольные (висячие) выступы на высоте до 4,5 м. Если подвал шире цоколя, в границы расчета площади включают абрис подземной части.
Жилая площадь
🏡 Жилая площадь включает в себя только помещения, предназначенные для проживания людей — спальни, гостиные, столовые, детские комнаты, рабочие кабинеты. Помещения для бытовых нужд — кухня, ванная, гардеробная — в жилую площадь не входят, также не учитываются балконы, лоджии и террасы. Однако в частных домах к жилым метрам причисляются отопительные печи и внутренние лестницы.
🏡 Параметр жилой площади используется при расчетах коммунальных платежей, определении долей в собственности, определении субсидий и социальных выплат, оформлении договоров при операциях с недвижимостью.
Вспомогательная площадь
К вспомогательным помещениям относятся коридоры, кухня, санузлы, кладовые, гардеробные, встроенные шкафы. Их площади суммируются и как общая вспомогательная площадь включаются в расчет общей площади дома.
Общая площадь
Общая площадь включает в себя жилую и вспомогательную и вычисляется суммированием внутренних площадей всех помещений дома, за исключением террас, веранд, лоджий, балконов.
🏡Площадь каждого помещения равна произведению значений его длины и ширины. Для расчета площади помещения сложной геометрии рекомендуется разбить его на простые для измерения участки и производить вычисления по каждому из них последовательно.
От величины общей площади зависит размер налога на недвижимость, нормативы мощности отопительный системы и потребления коммунальных услуг. Значение общей площади используется при проектных расчетах и заносится в технический паспорт, учитывается при сделках с недвижимостью.
🏡 По общей площади с учётом всех этажей определяется коэффициент плотности застройки (отношение площади всех этажей к площади земельного участка), который не должен превышать нормативных значений, принятых в регионе застройки.
Строительная площадь
Строительная площадь рассчитывается поэтажно по внешним габаритам здания, включая балконы, лоджии и террасы, но исключая холодный чердак и подвал. Цоколь и мансарда входят в учитываемые этажи. В мансарде с наклонными стенами площадь измеряется на уровне пола и к ней плюсуются оконные выступы. Площадь каждого этажа суммируется с другими, давая строительную площадь дома.
Полезная площадь
Не вся строительная площадь является полезной. К полезной площади относятся только те поверхности, по которым можно перемещаться или размещать мебель и оборудование. Полезная площадь измеряется по внутренней границе стен, в нее не входят оконные и дверные проемы, перегородки, опоры и колонны.
Включаются в полезную площадь подвалы и чердаки выше 1,5 метров, а также крытые террасы. Обычно полезная площадь составляет около 90% от строительной.
Расчет площади и коэффициента застройки
Разрешенный максимальный размер постройки зависит от того, какую часть участка он может занимать по правилам, определенным для данной территории. Если речь идет об ИЖС, нормативы можно узнать в местной администрации.
Как правило, разрешенная к застройке часть участка выражается коэффициентом, обозначающим процент возможного целевого использования.
Так, в Ленинградской области занять строениями можно до 60% — то есть коэффициент застройки должен быть не более 0,6.
Чтобы узнать коэффициент застройки участка, нужно площадь земельного надела разделить на площадь застройки, то есть площадь по внешним границам. Если за основу вычисления площади застройки берется общая площадь первого надземного этажа, то есть площадь помещений по внутренним границам, к ней нужно прибавить:
- Выступающие консоли ниже 4,5 м, крыльцо и остальные входные площадки;
- Толщину внутренних стен и декоративных опорных архитектурных элементов. Для более точного расчёта увеличения площади за счет толщины стен можно воспользоваться специальными переводными коэффициентами.
Допустим, общая площадь помещений в цокольном сечении по плану составляет 120 м2, а дом построен из газоблоков толщиной 200 мм. Повышающий коэффициент для такой толщины стен составляет 1,2. Умножив 120 м2 на 1,2, получаем площадь застройки 134 м2.
Если это единственное строение на участке в 600 м2, коэффициент застройки (Кз) составит 134/600, то есть 0,22 — в границах норматива.
Коэффициенты застройки и плотности застройки определяют доступную площадь застройки при получении разрешения на строительство, поэтому при составлении или выборе готового проекта важно заранее точно сопоставить все параметры площади дома и участка, чтобы его утвердили без проблем.