После отмены льготной ипотеки в июле 2024 года спрос на жилье сильно снизился, но тем не менее эксперты рынка недвижимости падения цен на новостройки не прогнозируют. Вероятнее всего, средняя стоимость поднимется примерно на уровне инфляции — на 8-10%. В то же время активность девелоперов будет заметно снижаться, части компаний придется уменьшать свои издержки, в том числе за счет сокращения штата и распродажи земельных участков. Не исключены и банкротства застройщиков, но то, что эта тенденция станет массовой, маловероятно.
Ситуация на рынке новостроек
Средняя стоимость квадратного метра первичного жилья в большинстве населенных пунктов России в 2024 году выросла на 3-8%, сказал «Движимой повестке» (ДП) эксперт рынка недвижимости Евгений Ткачев. В крупных городах средняя цена «квадрата» за год увеличилась на 10-24% в зависимости от масштаба локации, говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Например, по ее данным, в старых границах Москвы цены поднялись на 11%.
По информации руководителя «Циан.Аналитики» Алексея Попова, в городах с численностью населения от 500 000 человек средние цены на новостройки за прошедший год поднялись на 10%. «После отмены массовой льготной ипотеки застройщики снизили темпы индексации цен на жилье, но полностью от нее не отказались», — отметил он.
Все ключевые изменения 2024 года на рынке недвижимости стали прямым следствием отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки (на декабрь показатель составил 21%), говорит коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова. Так, спрос на первичное жилье рухнул более чем на 50% во втором полугодии 2024-го, уточнил Попов. Средние же ставки по рыночной ипотеке уже превышают 27%.
Доля ипотеки снизилась на 35%, а количество выданных ипотечных кредитов — на 26%, сказала Елена Чегодаева.
Без льготной ипотеки цены на первичное и вторичное жилье практически сравнялись, и многие покупатели стали целенаправленно искать именно вторичку в надежде выгодно поторговаться, отмечает Елена Тарасова. В ответ застройщики стали активнее предлагать специальные программы, акции и скидки, добавила она.
Помимо того, на рынке произошел «новый расцвет» трейд-ин. «Например, нашей компании доля таких сделок уже осенью 2024 года оказалась на 30% выше, чем в январе», – добавила Тарасова.
По ее мнению, рыночная ипотека все равно останется одним из основных инструментов покупки жилья в 2025 году. Но сегодня ее чаще используют люди, которые берут в кредит небольшие суммы: например, после перепродажи старой квартиры. Кроме того, эксперт прогнозирует устойчивый спрос в будущем со стороны квалифицированных высокооплачиваемых специалистов (например, промышленников, работников нефтегазовой отрасли) и военных.
Как будет меняться спрос на новостройки
При сохранении текущей макроэкономической конъюнктуры ожидается снижение числа сделок на первичном рынке жилья на 15-20% по итогам 2025 года, сказал Алексей Попов из «Циан.Аналитики». Спрос будет оставаться на уровне второй половины 2024 года (с небольшой погрешностью), поскольку очевидных факторов для роста покупок недвижимости нет, полагает Евгений Ткачев.
По его мнению, в долгосрочной перспективе аналогичный бум продаж новостроек, наблюдавшийся в 2020-2024 годах, в ближайшие пять лет точно можно не ждать. «Должна появится новая модель функционирования рынка, которая будет больше подходить новой экономической реальности», — сказал он.
В 2025 году спрос на недвижимость может быть поддержан корректировкой условий выдачи семейной ипотеки (отмена лимитов и снижение первоначального взноса), предполагает директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко. Это позволит сохранить его на уровне, аналогичном четвертому кварталу 2024 года, добавила она.
Какой будет стоимость новостроек
Сегодня есть все предпосылки к тому, что, по крайней мере, в первом полугодии 2025 года рынок недвижимости в целом ждут не лучшие времена, говорит управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры» Алексей Алешин. Однако заметно сократившийся спрос на жилье и заградительные ипотечные ставки не приведут к падению цены на новостройки.
«Мы не ждем, что недвижимость подешевеет. В 2025 году по аналогии с 2024 годом, например, в Москве стоит ждать роста цен минимум на 4-5%. И сейчас в стране нет ни одного региона, где фиксируют обвал ценников», – говорит Елена Тарасова. Цены останутся стабильными или будут расти в течение 2025 года в большинстве субъектов, уверена она.
В числе факторов, стимулирующих снижение цен на новостройки, Алексей Попов называет слабый спрос, который нужно разгонять за счет применения скидок и акций; запрет строительства микроквартир (площадью менее 28 кв. метров) в ряде регионов (квадратный метр в таких лотах дороже среднего по рынку); эффект высокой базы (наращивать цены с высокого уровня сложнее); замедление роста экономики и индексации зарплат.
Но с другой стороны, есть и факторы, стимулирующие рост цен: растущая себестоимость строительства (за счет удорожания материалов, расходов на рабочую силу, дорогого проектного финансирования); снижение числа новых проектов (меньше лотов на котловане — выше средний уровень цен по рынку в целом); необходимость согласования решений о коррекции цен с банками, говорит аналитик.
Застройщики работают в парадигме наполнения эскроу-счетов и все их действия привязаны к существующему проектному финансированию. Поэтому у них не остается значительных инструментов по коррекции цены, пояснила Елена Чегодаева.
По словам Алексея Попова, факторы уравновешивают друг друга. Поэтому, «скорее всего, мы увидим динамику цен, близкую к официальным оценкам инфляции (т.е. +8-10% по итогам года)», считает он.
Ждать ли банкротство застройщиков
В 2025 году ожидается неминуемое охлаждение российской экономики, более всего это скажется на зависимых от кредитования отраслях, и в их числе стройка.
«Нарушится то хрупкое равновесие, которое возникло к концу 2024 года — когда девелоперам, в первую очередь, сложно из-за растущей себестоимости и дорогого проектного финансирования, но не из-за отсутствия покупателей (они, пусть и в меньшем количестве, на рынке еще есть)», — говорит Алексей Попов.
Как следствие, активность на рынке девелопмента снизится по сравнению с более успешным 2024 годом, полагает Алексей Алешин. Многие застройщики получали проектное финансирование в 2022-2023 годах по более низким процентным ставкам. Успешные продажи позволяли выплачивать кредит, уменьшать его размер и процентную ставку. Застройщики, которые выйдут на рынок в 2025 году, не будут иметь такого преимущества. Им придется брать кредиты по гораздо более высокой ставке, а покупать строительные материалы значительно дороже, рассуждает эксперт.
«Как долго будет продолжаться застой, во многом зависит от политики ЦБ и его курса на снижение или повышение ключевой ставки — это затрагивает интересы игроков во всех отраслях экономики», — отмечает Алешин.
По мнению Елены Чегодаевой, застройщики будут сокращать свои расходы ─ отказываться от дорогих офисов продаж, сокращать штат, пересматривать бюджеты на маркетинг и рекламу. Часть компаний будут распродавать свои земельные активы. Из-за снижения спроса многие застройщики отложат запуск новых проектов, даже в масштабных проектах в реализацию они будут выводить по 1-2 корпуса, прогнозирует она.
В такой ситуации возможно и банкротство девелоперов, для стабилизации рынка может понадобится год-два.считает эксперт. Не исключено, что банки сами будут достраивать начатые проекты, помогать застройщикам в том числе будет и государство, предполагает Чегодаева.
Впрочем, массовых банкротств застройщиков вряд ли стоит ждать, говорит Елена Тарасова. Во-первых, проектное финансирование, хоть и требует от застройщиков дополнительных затрат на обслуживание кредита, гарантирует, что средства на строительство будут, а деньги дольщиков уйдут по назначению.
Во-вторых, отмечает она, ипотека — не единственная возможность покупки квартиры. Большинство сделок на рынке жилья (если говорить о рынке жилья вообще, а не только о первичке) — альтернативные. То есть новая квартира приобретается на деньги, полученные от продажи старой. Часто - с доплатой, но сумма этой доплаты не соизмерима со стоимостью всей квартиры. «Это означает, что люди по-прежнему будут иметь возможность улучшения жилищных условий по мере необходимости», — отмечает она.
В-третьих, застройщики стремятся поддержать спрос, вводя рассрочки и другие меры, помогающие повысить доступность покупки. И, наконец, главное — банкротство застройщиков не выгодно никому: ни застройщикам, ни банкам, ни государству, рассуждает Тарасова.
Сценарий сделок слияния и поглощения девелоперов — более вероятен по сравнению с банкротством компаний, уверен Алексей Попов. В последнем случае возникнет негативная реакция со стороны покупателей, которые (даже получив на руки вложенные денежные средства) с высокой вероятностью останутся без возможности приобрести аналогичную квартиру. За время, прошедшее с даты сделки и жилье успело подорожать, и условия по ипотечным кредитам кардинально изменились, поясняет он.
Консолидация девелоперских компаний происходит не только под влиянием экономических причин, добавил Алексей Алешин. Есть компании, которые не справились со взятыми обязательствами, и для них лучший вариант — не банкротство, а слияние с другим застройщиком. Финансовая нестабильность может стать катализатором процесса консолидации, говорит он. Успешных девелоперов могут заинтересовать компании, имеющие качественный земельный банк — участки в интересных локациях, подходящие под их запрос производственные мощности, отметил Алешин.
Мария Перевощикова