В декабре 2024 года продажи жилой недвижимости в Китае остались на прежнем уровне по сравнению с таким же периодом 2023-го после длительного периода спада, пишет Bloomberg. Одни аналитики уже начали говорить о признаках стабилизации после стимулирующих мер правительства, другие отмечают, что пока рано делать оптимистичные заявления.
По предварительным данным China Real Estate Information Corp., стоимость продаж новых домов от 100 крупнейших компаний в сфере недвижимости за месяц осталась на уровне 451,4 млрд юаней (61,8 млрд долларов). При этом в ноябре наблюдалось снижение на 6,9% в годовом исчислении. Относительно этого месяца продажи выросли на 24,2%. За весь 2024 год количество сделок ста крупнейших застройщиков упало на 28,1%. В 2023-м этот показатель тоже был отрицательным, но меньше (-16,5%).
За последние три месяца правительство Китая ввело серьезный пакет мер для стимулирования рынка жилья. Снижена стоимость по существующим ипотечным кредитам, смягчены ограничения на покупку жилья в крупных городах, уменьшены налоги на покупку жилья. Дешевле стало можно приобрести недвижимость людям, которые хотят улучшить свои жилищные условия – в некоторых крупных городах. В связи с этим в Китае уже отмечалось некоторое оживление в октябре, но в ноябре показатели вновь снизились.
Зато банки Китая впервые с октября 2021 года повысили стоимость новых ипотечных кредитов в связи с сокращением маржи. По данным сингапурской компании Data Motion International Trading Pte, средняя ставка по ипотеке для покупателей первого жилья в 42 крупных городах в ноябре выросла до 3,08% с рекордно низкого уровня в 3,05% в предыдущем месяце.
Изменение было неожиданным, поскольку рынок жилья по-прежнему находится в состоянии упадка, который начался три года назад и затронул всю экономику. Цены на недвижимость по-прежнему падают. Однако китайские банки вынуждены наращивать свои активы и бороться с рекордно низкой чистой процентной маржой – ключевым показателем рентабельности.
Шен Мэн, директора пекинского инвестиционного банка Chanson & Co., предполагает, что повысить ипотечные ставки для новых заемщиков рекомендовали регулирующие органы, чтобы создать достаточный буфер для дальнейшего и более значительного снижения в 2025 году. Он считает, что повышение ударит по спросу на жильё, но не обязательно остановит начавшееся восстановление.
В последние годы китайские банки столкнулись с хроническим накоплением проблемных кредитов и сокращением прибыли, поскольку Пекин полагался на них при раздаче дешёвых кредитов для поддержки второй по величине экономики в мире. Совокупная прибыль коммерческих кредиторов выросла всего на 0,5% за первые три квартала и составила 1,9 триллиона юаней. Общий объём необслуживаемых кредитов вырос до рекордных 3,4 трлн юаней на конец сентября. Чистая процентная маржа при этом сократилась до 1,53%, что является самым низким показателем за всю историю и значительно ниже 1,8%, которые считаются необходимыми для поддержки приемлемой рентабельности.
Для снижения давления на прибыль кредиторов центральный банк в последние годы уменьшил коэффициент резервных требований, чтобы высвободить дешёвые деньги. Банки также снизили ставки по депозитам, чтобы сократить расходы на финансирование, и, вероятно, продолжат это делать в следующем году. Увеличить капитал крупнейших государственных кредиторов планируется также за счёт средств от продажи специальных государственных облигаций.
Экономические перспективы Китая на 2025 год и далее остаются неопределёнными. На данный момент неустойчивое восстановление рынка недвижимости показывает, что сектор остаётся проблемным для экономики, а небольшие города испытывают трудности. Впрочем, директор по исследованиям China Index Holdings Чэнь Вэньцзин считает, что рынок жилья в мегаполисах первого уровня, таких как Шанхай, может стать более активным в краткосрочной перспективе. И это способно помочь остановить спад на рынке жилья по всей стране.
Эксперты Morgan Stanley ожидают ускорение консолидации рынка в 2025 году, поскольку частные застройщики сосредоточатся на завершении проектов и сокращении долговой нагрузки. Это создаст больше возможностей для ведущих государственных застройщиков, чтобы увеличить свою долю на рынке.
Джефф Чжан, аналитик Morningstar Inc., полагает, что цены на жильё могут стабилизироваться во второй половине 2025 года, потому что у некоторых крупных застройщиков, находящихся в государственной собственности, есть потенциал для роста цен. Fitch Ratings прогнозирует снижение продаж нового жилья в текущем году на 10%, а стоимости на 5%. Большинство экспертов предполагают, что темпы падения рынка недвижимости как минимум замедлятся.
Читайте также:
Меры по спасению жилищного фонда в Китае не дают эффекта
Перспективы инвестиций в недвижимость на 2025 год. Азиатско-Тихоокеанский регион
Китайцы раскупают недвижимость в Чиангмае