Стоит ли откладывать покупку квартиры до лучших времен
Минувший год для рынка недвижимости оказался контрастным. В первом полугодии ещё действовала программа льготного кредитования, ипотека была доступной, а вот цена квадратного метра продолжала свой полет в космос. С июля ситуация начала меняться. Массовая программа льготной ипотеки завершилась, а ключевая ставка ЦБ РФ росла и дальше, делая рыночную ипотеку недоступной для большинства граждан. В январь Россия вошла со ставками по жилищным кредитам под 30%, а значит, будущее рынка стало крайне тревожным. Ситуацию мы обсудили с руководителем Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко— Пошли ли цены на квадратные метры вниз после непродления программы льготной ипотеки в июле?
— Если говорить о стоимости жилья, то для Московского региона 2024 год уникален практически полным отсутствием ценовой динамики. В «старой» Москве, например, цены на вторичном рынке за год выросли в пределах статистической погрешности — на 0,8%, до 272500 рублей за кв. м. В Новой Москве квадратный метр за год подорожал на символические 0,3% (до 204400 рублей), в Подмосковье цены снизились на те же 0,3%, до 153200 рублей. Это если смотреть в целом по рынку. При этом стоимость жилья в дешевых сегментах, где покупатели в большей степени зависят от ипотеки, уже показывают минус. На первичном рынке стагнация. Да, застройщики к концу года стали активнее давать скидки в своих проектах.
— Как будет развиваться рынок жилья в 2025 году?
— Если говорить в целом о трендах, то как раз в прошлом году стало понятно, что рынок недвижимости, который последние четыре года жил в условиях высоких продаж на фоне ультрадоступной ипотеки, ждет трансформация. Если ещё в конце 2023-го - начале 2024 года была надежда на возврат ставок к приемлемому уровню уже в 2025 году, то теперь прогнозы ЦБ РФ отодвигают нормализацию ставок аж на 2027 год. То есть эпоха высоких ставок и фактическое отсутствие ипотеки с нами всерьез и надолго. И даже если снижение ставок все же начнется в обозримой перспективе, то вряд ли оно будет быстрым и сильным, а удешевление ипотеки с 25% годовых до 20% не спасет ситуацию..— Стоит ли ожидать банкротства застройщиков, которым все пугали ранее?
— Такой риск исключать нельзя. Но, если верить отчетам публичных девелоперских компаний, чьи акции торгуются на бирже, за минувшие годы их чистая прибыль выросла в разы. Так что у застройщиков есть запас прочности, «подушка безопасности», и это видно на цифрах. Скорее всего, теперь им придется адаптироваться к более низкой маржинальности и оптимизировать расходы.
— Снизятся ли цены на квартиры?
— В условиях заградительных ипотечных ставок цены на недвижимость смотрят вниз, причем как на первичном рынке, так и на вторичном. На вторичке стоимость жилья в дешевых сегментах уже снижается. А на рынке новостроек растет размер и распространенность скидок: в декабре дисконт на квартиры в «старой» Москве достигал 40%.
В перспективе цены на первичном рынке, раздувшиеся на фоне длительного действия массовой льготной ипотеки, рано или поздно должны снизиться, сократив таким образом разрыв со вторичкой. Почему на вторичном рынке стоимость квартир так слабо реагирует на жесткие условия среды, например, на недоступность рыночной ипотеки? То есть слабый спрос тут почти не влияет на цену.
— Вторичный рынок пока поддерживают перешедшие из новостроек покупатели, ведь вторичка дешевле. Но, тем не менее, дорогая ипотека здесь тоже ограничила спрос. Поэтому в 2025 году вторичное жилье может подешеветь на 10-15%. Впрочем, все будет зависеть от конкретного объекта: стоимость адекватно оцененных квартир, может, и не понадобится пересматривать, а переоцененные лоты могут просесть в цене вдвое. P.S. Дутые высосанные из пальца ценники хотелки рухнут на минус 60%. Факт!!!
