Друзья, всем привет! Сейчас одна из самых обсуждаемых тем в сети - стоимость жилой недвижимости в Москве и в крупных городах-миллионниках. Давайте попробуем разобраться, во-первых, дорого или дешево всё-таки стоят квартиры, и сколько могут стоить в дальнейшем, а также о рынке аренды жилья, т. к. покупка жилья и аренда жилья - это хоть и разные рынки, но всё же они как сообщающиеся сосуды. И в этом году это наглядно видно.
Итак, если говорить о базе, в прошлом году Центральный банк России поднял ключевую ставку до рекордных значений, за счет чего сделал кредиты на покупку жилья экстремально дорогими. Брать ипотеку как раньше на 10-20-30 лет уже невозможно, да и бессмысленно. Кроме того, существенно сократился объём льготной ипотеки. Увеличились также и начальные требования, например, существенно вырос минимальный первоначальный взнос. Думаю, здесь все понятно, те, кто раньше, имея, ну скажем, 1 миллион рублей, уже могли позволить себе купить квартиру где-то на окраине Москвы или в ближнем Подмосковье. Сейчас так уже не получится. На руках должно быть ну как минимум 60-70% стоимости жилья, а вот остаток можно даже по бешеным ценам, но взять в кредит. Т. е. если мы говорим о квартире в 10 млн., то на руках человек или семья должны располагать суммой в 6-7 млн минимум.
Результат не заставил себя долго ждать, и цены на м2 сначала начали стагнировать, а затем плавно поползли вниз, а цены на аренду жилья напротив выросли. Почему? По той же самой причине - те, кто раньше купил бы квартиру в ипотеку, теперь безальтернативно вынуждены снимать жилье, дожидаясь более благоприятной процентной ставки. Резкого же снижения стоимости не происходит потому, что рынок жилья, в отличие от, например, рынка акций, гораздо более гибкий и как бы растянутый во времени (менее ликвидный). Дольше выход на сделку, дольше процесс продажи и т. д. Если акции могут на каком-то резко негативном событии или новости обвалиться процентов на 30-50 буквально за пару дней, то с недвижимостью так не бывает. Именно поэтому даже после начала известных событий в соседней стране в 2022, с рынком недвижимости в Москве ничего страшного, в общем-то, не случилось. Квартиры не подешевели в полтора-два раза, а люди не бросились их распродавать направо и налево в ожидании резкого снижения цен, а вот на рынке ценных бумаг России наступил настоящий "черный лебедь".
Преимущества и особенности рынка недвижимости. Почему люди вкладывали, вкладывают, и будут вкладывать в квартиры в Москве.
В чем вообще особенности рынка жилья и почему мы, россияне, воспринимаем вложение в "бетон" как одно из самых надежных вложений из всех возможных?
Во-первых, в жилье можно банально жить, и оно всем нужно. Иметь крышу над головой - это одна из базовых потребностей человека, сразу после еды и воды. Лишь малая часть нашего общества осознанно выбирает жизнь на улице или, скажем, в трейлере (что, например, более популярно в США, где более мягкий климат), всем остальным нужен либо частный дом, либо квартира.
Во-вторых, жильё, в отличие от вклада или от ценных бумаг, например, - это штука вещественная. Она вполне осязаемая, её можно увидеть, пощупать и т. д. В стране, где были различного рода обкрадывания населения через деноминации, гиперинфляции, кризисы, да и просто банальное мошенничество в разных вариациях, население очень хорошо приучено, что если хочешь не остаться у разбитого корыта - лучше иметь не виртуальные, а реальные вложения, т. е. вещественные. И когда речь идет о крупных деньгах, речь, конечно, прежде всего, о недвижимости. Кстати, недвижимость, это чуть ли не единственных реальный актив, который пережил даже распад СССР и те, кто имел квартиры при советской власти, остались при них и в новое время. Да, они весьма дёшево стоили в 90-е (неприлично дёшево по нынешним меркам), зато в 00-е начали расти столь стремительно, что большинство желающих их купить просто не поспевало за ростом цен...
В-третьих, недвижимость, в отличие, например, от дорогой техники (скажем, автомобилей), довольно надёжна. И, чаще всего, с ней ничего не случается. И, если ты сам не лезешь в какие-то мутные схемы, то остаёшься при ней навсегда. Чего не скажешь об авто, которое запросто могут угнать или разбить, и вероятность этих событий довольно высока.
В-четвертых, жилье почти не амортизирует, т.е. не уценяется с течением времени. К слову, до сих пор, как ни в чем не бывало, в Москве на улице Гримау стоит первая в СССР хрущёвка 1957 года постройки. И, если вы посмотрите сколько там стоят квартиры, вряд ли обрадуетесь этим цифрам, т. к. они совсем немаленькие; хотя это даже не ЦАО, да и не самый дорогой район Москвы, хотя и весьма хороший.
А те квартиры, которые в виду развития города попали под снос, или под программу реновации, были заменены на новые, которые получили владельцы этих квартир.
В-пятых, это налоги. Налоги на жильё в России весьма приемлемые, мы не платим каких-то космических денег за владение даже сравнительно дорогими квадратными метрами. Что-то вот такого порядка:
до 10 млн руб. 0,1%
от 10 до 20 млн руб. 0,15%
от 20 до 50 млн руб. 0,2%
от 50 до 300 млн руб. 0,3%
Для сравнения, жители США, в зависимости от штата, могут платить 1, полтора, и даже 2% от рыночной стоимости своего жилья в год (это, кстати, одна из причин, почему там покупка и владение своим домом или квартирой не является чем-то обязательным, - иногда выгоднее снимать, чем владеть). Да, налоговые ставки могут поменяться, и у меня есть ощущение, что они могут подрасти, но пока так и из этого будем исходить.
Иными особенностями жилья (это уже скорее минусы, нежели чем плюсы), является то, что его надо обслуживать и платить коммунальные платежи, многие из которых обязательны и имеют тенденцию к повышению. Впрочем, дорожает в России практически всё от года к году, такова экономическая модель и социальное устройство.
А если говорить конкретно о Москве, то это и вовсе в некотором смысле эксклюзивный товар, т. к. Москва - это столица и самый экономически развитый регион России. Здесь больше всего работы, больше всего возможностей, разнообразнее всего рынок труда. Есть где заработать и есть где потратить. Именно поэтому (но и не только) сюда устремляются люди со всей страны, а также почти из всех бывших республик СССР. Есть даже небольшой процент иммигрантов из дальнего зарубежья, в т. ч. из т. н. благополучных стран, - США и ЕС, предпочитающих жизнь в Москве своим странам и городам.
Спрос и предложение
Чтобы понять баланс спроса и предложения и сравнить с тем, что было, с тем, что есть, а также попытаться заглянуть немного в будущее и постараться понять что будет, предлагаю рассмотреть отдельно факторы, влияющие как на количество и качество покупателей, так и на продавцов.
Теперь давайте разбираться, сколько всего в Москве м2, и какова динамика строительства.
Что видим из таблицы выше? С одной стороны последние годы в Москве действительно вводят много жилья. С другой, эти цифры существенно меньше, чем в советский период, когда и была построена большая часть многоквартирного жилищного фонда Москвы: те самые Сталинки, Хрущевки и Брежневки. Как видно из таблицы пик жилищного строительства пришелся на 60-е годы. И этот рекорд пока так и не был побит. Что ещё видно из данных в таблице? Что в 2000-е строили больше кв. метров (смотрим на последний столбец), чем в 2010-е, а в 2010-е, можно предположить больше, чем будет в эту десятилетку, с учетом того, что темпы строительства сейчас замедляются.
Об этом можно почитать, например, здесь: https://www.irn.ru/news/159108-metrium-v-2024-godu-zastroyschiki-massovogo-zhilya.html
По сути, сейчас достраиваются ранее начатые проекты (и достраиваться они будут как раз приблизительно до 2030 года), а вот новые начинать не торопятся. Исключение - бизнес класс и премиум, где действуют несколько иные правила, чем в массовой застройке.
К чему я подвожу, несмотря на внешнее ощущение того, что в Москве строится огромное количество новых домов и квартир, оно несколько обманчиво. Да, строят много, но меньше чем в предыдущие десятилетки и резко меньше, чем в советский период. Кроме того, меняется структура строительства. ЖК стали компактнее и выше, а места их расположения сместились на окраины Москвы, во многом за МКАД, во многом в Новую Москву, которая, как известно, тянется теперь аж до Калужской области. И всё это попадает в статистику, хотя многие части этой территории и логически и логистически, конечно, являются всё той же Московской областью, хоть формально и стали Москвой. Причины этому очень просты: в старой Москве уже все застроено и сложно выделить новые места под строительство. Это либо программа реновации, либо бывшие заводы (например, сейчас очень активно застраивается бывшая территория завода ЗИЛ) и т. д., но таких мест остается всё меньше.
Итак, со строительством разобрались. Давайте теперь разберемся с тем, кто же покупатель.
Для кого строят жильё в Москве?
Последнее время часто слышу аргумент, что москвичи быстрее вымирают, чем рождаются, да и в стране в целом демография очень слабая, поэтому и жильё в Москве будет никому не нужно в обозримом будущем. Так ли это?
Да, демография в России, действительно, очень слабая (примерно на уровне стран ЕС), коэффициент рождаемости 1.4 +- в зависимости от того, какой период рассматривать. Тем не менее, надо понимать, что слабые демографические показатели, во-первых, отрабатывают не сразу, а с некой задержкой по времени и если, например, 40 лет назад рождаемость была высокая, то те люди, которые были рождены 40 лет назад ещё никуда не делись. Они также продолжают жить в своих домах. И даже если рождаемость упадет до 0, то следующие 40 лет в Москве все равно будут жить люди (даже если никто не будет приезжать извне). Т. е. изменится структура населения, т. е. средний возраст людей резко вырастет и население, конечно, сократится, но сократится оно, естественно, не до 0.
Во-вторых, Москва - это центр нашей цивилизации и сюда приезжает огромное количество мигрантов, как внутренних, так и внешних (из других стран). Причем, точно посчитать реальный приток людей в Москву совершенно невозможно, если, конечно, ты не работаешь где-то в профильных органах и не занимаешься этим вопросом на постоянной основе. Почему так? Дело в том, что приезжие бывают очень разные. Кто-то приезжает с деньгами и сразу покупает квартиру, кто-то берет ипотеку, кто-то просто снимает жилье. Те, кто снимают жилье, делятся, в свою очередь, на тех, кто регистрируется официально, а есть те, кто не регистрируются, а просто проживают (и по факту все равно используют метры квадратные). Иными словами, в Москве, помимо официальной статистики, есть ещё много проживающих и пребывающих, которые нигде не учитываются и это не только мигранты из Средней Азии, но и русские, например, просто приезжающие из соседних областей и краткосрочно/долгосрочно снимающие жильё. Сколько сейчас реально проживает людей в Москве, я не знаю, и не знает никто доподлинно, но эта цифра явно больше той, что можно увидеть в официальных источниках.
Если же брать официальные цифры населения Москвы, то оно тоже непрерывно увеличивается из года в год:
Понятно, что последние годы динамика прироста несколько замедлилась, здесь сыграли роль и Ковид-19, и начало С В О, и релокация, но, тем не менее, население продолжает расти.
Общая же численность Москвы на данный момент составляет около 13.1млн человек. И это только те, кто официально зарегистрирован в Москве.
Пока писал статью, наткнулся вот на эту публикацию, согласно которой, по словам мэра Москвы Собянина, общая численность жителей Московской агломерации составляет 25млн чел. Понятно, что в Московскую агломерацию входит не только Москва, но и близлежащие города, такие как Химки, Мытищи, Балашиха, Подольск и т. д., но она даёт некоторое представление о масштабе бедствия числе де факто находящихся и проживающих в Москве гражданах. При этом население всей МО порядка 8.3 млн человек, но не всё оно входит в московскую агломерацию, а только непосредственно прилегающие к Москве населенные пункты.
Идём далее. Чтобы сделать какие-то выводы, много или мало сейчас людей в Москве относительно того количества квадратных метров, которые имеются и которые строятся (а нам важна именно динамика - прирост квадратных метров к приросту населения), давайте сравним текущие показатели с показателями предыдущих периодов: 2000 год (завершение первой рекордной десятилетки по вводу жилья) и 2010 год (завершение десятилетия роста с начала 2000-х).
Численность населения Москвы в 1970 году составляла 6 941 961 человек.
По итогам Всероссийской переписи населения 2010 года численность населения Москвы составила 11 503 501 человек.
По данным Росстата на 2024 год, численность населения Москвы — 13 149 803 человека.
Какие выводы можно сделать из этих цифр.
1. За последние 14 лет население выросло на 1.6 млн человек (это более 14%) - 1% в год в среднем.
2. За период с 1970 по 2010 оно выросло на 4.5млн, т. е. на 65,7%, т. е. 1.64% в год в среднем.
Т. е. видим замедление роста. И последние годы замедление продолжается, но замедление темпов роста населения также коррелируется и с замедлением темпа ввода новых квадратных метров жилья (вспоминаем таблицу выше).
Так что, в целом, можно сделать вывод, что какого-то катастрофического переизбытка квадратных метров последние годы нет и не предвидится. Рынок адаптируется под те условия, которые есть. Кроме того, застройщики далеко не дураки и понимают эти процессы, прикидывают, сколько нужно построить, скажем, в следующую пятилетку, чтобы продать выгодно, а не считать убытки.
Конечно, они, как и мы, не могут просчитать все риски и все потенциальные варианты развития событий, ведь мир меняется так стремительно, что иногда просто не поспеваешь отслеживать все изменения, которые происходят. Эпидемии, войны, кризисы, природные катаклизмы и т. д. - все это может резко поменять ситуацию в мире, стране, и, соответственно, в отдельно взятом городе.
Однако, если будет сохраняться статус-кво, то Москва ещё долгое время будет оставаться привлекательной для жизни как россиян из других регионов, так и для иностранцев. Кстати, шутка ли, но последние годы на улицах города можно видеть значительно больше чернокожих людей из Африки, хотя лет 10-15 назад они были в диковинку (да, их можно было встретить в Москве, но гораздо реже). Сотрудники магазинов, обслуживающий персонал в общепите и т. д. Т. е. эти люди здесь не просто учатся или временно пребывают - они здесь всерьез и надолго, даже несмотря на непривычный климат. Кто знает, может быть в ближайшие 5-10 лет будет новая большая волна миграции из этого региона мира.
Какой ещё драйвер роста продаж помимо роста численности населения?
Статистика. Многие люди не очень хорошо понимают, как относиться к статистике. Дело в том, что недостаточно просто взять две, или даже 4 цифры, и тупо сравнить их. Было 100 человек и 100 квартир, например. А стало 300 квартир и 200 человек, и делать какие-то однозначные выводы. Почему? Как я и сказал выше. Квартиры могут быть больше или меньше, они могут быть расположены в старой или новой Москве, а главное, в этих квартирах может жить совершенно разное количество людей. Т. е. может меняться соотношение количества квадратных метров на человека. Как оно менялось с течением времени? Точных цифр я не нашел, но известно, что несмотря на то, что последние годы она в среднем растет. И на 2022 год составляла 22.3м2,
а в 2000-м это было 18,3 квадратных метров общей площади на человека.
В советские годы этот показатель, разумеется, был ещё ниже. Не редки были случаи, когда семья, а то и не одна, ютилась в одной комнате.
Так что, как видно, спрос формируется не только за счёт роста числа граждан, но и за счёт увеличения качества их жизни, а так же запросов со стороны населения. Если когда-то жить в коммуналке считалось нормально, то сейчас это, скорее, исключение. Все стараются или покупать за свои, или брать ипотеку, или снимать жилье. Хотя и коммуналки в Москве до сих пор существуют, и их расселение - это тоже потенциал роста.
Та же история с тем, чтобы жить с родителями. А ведь зачастую у большинства москвичей нет "лишних" или дополнительных квартир. Вот есть семья, в ней 1 или 2 ребёнка, и есть у них одна квартира. Дети разъезжаются, обзаводятся своими квартирами. В итоге формируют дополнительный спрос и т. д. А бабушки/дедушки, во-первых, могут быть и не из Москвы (москвичами в первом поколении стали лишь родители), а во-вторых, быть ещё живы и занимать свою жилплощадь к тому моменту, когда внуки уже выросли и нуждаются в собственном жилье.
Добавлю ещё в качестве фактора увеличение продолжительности жизни в Москве, которая в 2000 году составляла 69,8 лет в среднем, а сейчас составляет 79 лет. И рост продолжительности жизни практически до европейского уровня - это хороший аргумент в пользу переезда в Москву.
Надеюсь, я ответил на вопрос, для кого строится так много новых домов и кто в них будет жить.
Динамика цен на квартиры
На самом деле, здесь можно говорить о ценах на квартиры в рублях и в твёрдой валюте - долларах США. В долларах с ценами на квадратные метры уже давно все печально (хотя и здесь есть определенные нюансы), если смотреть на ситуацию с точки зрения инвестора (вложить сейчас, чтобы перепродать через 5 лет, например, когда не требуется платить налог с продажи). И об этом я бы написал отдельно, т. к. это очень сложно, объемно и потребовалось бы всё пересчитывать относительно курса доллара, который был невероятно волатильным последние годы. Кроме того, я знаю массу людей, которые вообще не считают нужным считать стоимость рублевых активов в долларах, аргументируя это тем, что мы живем в рублевой зоне, зарабатываем в рублях и тратим тоже в рублях. И, хоть я и не придерживаюсь того же мнения, но вынужден признать, что в этом есть своя логика.
А что с рублевой ценой? Как она менялась c 2000-го года:
А так график выглядит за последние 5 лет:
Какие выводы можно сделать? Бурный рост с начала 2019 по конец 2021, а потом график уходит, фактически в боковик. Т е. рынок отреагировал на те негативные события, которые произошли в России и в мире. Это как раз то самое снижение, связанное с Ковид (помните, люди сидели по домам, рынок недвижимости стоял) и С В О. С другой же стороны, какого-то резкого снижения тоже не произошло. Рынок начал стагнировать, цены стоять на месте в отметке около 270т.р. за м2 в среднем по Москве. А сейчас к этому добавились высокие ставки ЦБ, и цены начали плавно опускаться вниз. Хотя, если верить IRN, то в конце декабря было даже некое оживление рынка и рост, а цена на м2 в рублях находится на околомаксимальных уровнях в рублях за всю историю:
Итоги
Из всего вышенаписанного я бы сделал для себя следующие выводы:
Спрос на квартиры в Москве и стоимость м2, безусловно, зависит от показателей рождаемости в Москве и в России в целом, и этот фактор будет на неё давить все последующие годы, но миграционный приток, а так же иные факторы, которые я разобрал, будут удерживать цены на высоком уровне. Стоимость аренды и стоимость (продаваемость) нового жилья, да и вторички в большей степени будет зависеть от процентной ставки ЦБ и стоимости кредита. Как только ставка снизится, и кредиты станут доступнее - цены на покупку поползут вверх, а цены на аренду начнут снижаться, и наоборот. Если ставка ещё повысится и долго будет оставаться запредельно высокой - цена аренды будет расти, а цены на покупку снижаться. Как долго будут сверхвысокие ставки? Я слышал разные точки зрения, но все сходятся во мнении, что текущий уровень губителен, как для экономики в целом, так и для застройщиков; поэтому государство заинтересовано в том, чтобы их снизить, и вряд ли они будут оставаться годами столь высокими. Скорее всего, к концу года уже увидим более низкие ставки, а любое снижение, даже на 3-5% -выступит драйвером роста. Так что сейчас некое окно возможностей для тех, кто располагает необходимо суммой для покупки квартиры, или, может быть даже доли для последующей перепродажи, но это окно возможностей может начать закрываться уже в этом году.
Если же будет реализован сценарий, при котором инфляция будет высокой в течение длительного времени, и ЦБ будет держать столь высокую ставку, то это может привести к серьезным проблемам у застройщиков, которые могут не сдать в срок текущие проекты, в виду чего объем ввода нового жилья сократится, что приведет также к росту цен. Меньше предложения - выше цена.
Но как бы там ни было, Москва, как я думаю, всегда будет оставаться одним из самых красивых, современных и притягательных городов для жизни, завоевывающих сердца миллионов людей.