Мне регулярно поступают запросы на подбор квартиры «в инвестиционных целях».
Но времена, когда можно было купить новостройку на котловане и гарантированно заработать в краткосрочной перспективе – давно прошли.
В сегодняшних реалиях всё гораздо сложнее.
Главный вопрос: у вас есть, что инвестировать, или вы «инвестор взаймы»?
То есть: покупаем за наличку или по ипотеке?
Если нал – то вам повезло: что-то заработать можно. Да, не так много и не так быстро, как в былые времена. Но всё же вполне реально.
И да: забудьте про новостройки, ваш выбор – вторичка и только вторичка. Причём не абы какая, выбирать сейчас надо очень тщательно и вдумчиво. И лучше без самодеятельности, а при помощи надёжного риэлтора.
Если же вы решили стать инвестором в ипотеку
Первое, что вы должны понять: из-за большой разницы в ипотечных ставках вторичка сейчас значительно дешевле, чем новостройки. Поэтому, схема «купил на котловане – дождался сдачи дома – продал с наваром» сейчас гарантированно обречена на провал!!!
Чтобы было понятнее, в цифрах это выглядит примерно так:
Покупаете однушку в новостройке за 5млн, платите ипотеку, дожидаетесь сдачи дома – и продаёте её в лучшем случае за 4.5. Либо продолжаете платить ипотеку и ждёте, когда вторичный рынок догонит цену вашей покупки (год-два-три-пять – этого никто не знает).
В общем, про «быструю» инвестицию забываем – окончательно и бесповоротно!
А если купить под сдачу в аренду?
В целом, конечно, рабочий вариант. Но это не столько заработок, сколько сбережение/накопление средств и задел на будущее (детям или себе на счастливую пенсию). И есть один нюанс:
Есть ли у вас полноценный первоначальный взнос?
Если есть – всё ок, можем покупать. Квартира будет «работать» и сама оплачивать свою ипотеку. По крайней мере семейную ипотеку она точно «отобьёт».
Если же первоначального взноса нет совсем или он меньше необходимого минимума – то квартиру вы купите по завышенной стоимости. Поэтому, в большинстве случаев, арендный доход уже не будет полностью покрывать ипотечные платежи. Придётся что-то добавлять.
В заключение
Да, конечно можно уповать на дальнейший рост цен и арендных ставок, апеллировать к потенциалу развития конкретных районов и вспоминать про темпы инфляции.
Но всё это сейчас не поддаётся конкретным и внятным прогнозам. Поэтому, планируя сейчас инвестиции в недвижимость – как минимум, будьте готовы к тому, что придётся играть «вдолгую».
И, ввязываясь сейчас в «ипотечную инвестицию», пути к отступлению в ближайшее время у вас не будет!