Отмена льготной ипотеки: как теперь приобрести жилье в России?
Это статья именно для людей которые хотят понять куда движется рынок квартир.
Меня зовут Александр, я много лет был профессиональным участником рынка недвижимости, и было свое небольшое агентство недвижимости, помимо других бизнесов, а сейчас инвестирую в рынок жилой и нежилой недвижимости.
В статье расскажу, что сейчас происходит и чего ждать. Но выбор конечно за Вами.
Итак, ожидалось, что после отмены льготных условий по ипотеке цены на квартиры значительно снизятся. Однако стоимость жилья в России не падает в связи с зависимостью девелоперов от крупных банков, которые, в свою очередь, финансируют застройщиков.
Почему так?
С 2019 года в России действует система проектного финансирования. Суть системы заключается в том, что дольщики передают средства на строительство жилья не напрямую застройщикам, а на банковские эскроу-счета. Банк берет деньги у людей и перечисляет средства застройщику только после завершения определенных строительных работ. Грубо говоря - возвел этаж получи, поставил окна заберите деньги…
Такая система помогает решить проблему обманутых дольщиков, но при этом приводит к «крепостному праву» на строительном рынке и лишает застройщиков возможности свободно управлять денежными потоками.
А банк вполне может диктовать, какие цены устанавливать. Поэтому ошибочно полагать, что застройщики не снижают цены просто из жадности. Невозможно снизить цены, не нарушив условий договора с банками, а риск нарушения условий может привести к тому, что последний приостановит финансирование. В итоге застройщики оказались между двух огней: с одной стороны, они не могут продавать дешевле цены согласованной с банком, а с другой надо же как то стимулировать продажи, даже при таких диких и заградительных ставках.
Конечно же банки прекрасно понимают, что застройщики находятся мягко говоря в непростой ситуации, но справедливо опасаются, что пересмотр соглашений приведет снижению запланированной прибыли и возможно повлияет на устойчивость их и девелоперов, которые также недополучат доход. ЕСть еще одна весомая причина, если застройщик сорвет строительство или закончит позже срока, банк получит дополнительный процентный доход от средств размещенных у него под этот объект.
Также в этом 2024 году были отменены штрафы и пени за просрочку платежей, и как ни странно этот закон лоббировали сами застройщики, ведь одновременно с этим он снизил штрафы для них самих за несвоевременную сдачу объектов и выдачу ключей покупателям. А это стало настоящей проблемой для них, я даже знаю много юридических фирм которые специализировались на исках к таким застройщикам, и суд всегда был на стороне покупателя.
Но сейчас, что покупатели могут задержать платеж, и сделать с этим ничего нельзя.
Теоретически можно обратиться в суд, и безусловно его выгнать, но тогда придется вернуть дольщик выплаченные средства, а денег и так негусто.
Застройщики придумывают разные обходные схемы, типа рассрочки - возьмите квартиру сейчас, платите минимум, а через пару лет когда объект сдастся возьмете дешевый кредит.
Но совсем не факт, что инфляция и соответственно ключевая ставка как и кредит придут в норму, и возможно придется забыть о своем жилье.
В середине 2000х, например выдавалось много ипотечных кредитов в долларах, для экономии 2-3% от платежей, в валюте ставки были ниже. Но резкий взлет курса доллара оставил многих на улице, потому что стоимость оставшегося кредита превышал цену квартиры.
И многие разумные люди выбирают сейчас аренду, чем рискованные схемы. К тому же ЦБ РФ активно заинтересовался разными стимулирующими шагами со стороны застройщика и занимается пресечением таковых.
В целом, как я вижу ситуацию, цены все-таки просядут в номинальном выражении на 10%, максимум на 20% в рублях. Но если брать во внимание высокую инфляцию, то больше.
Для себя я рассматриваю сейчас покупку на вторичном рынке, так как там более гибкие продавцы в плане разумного торга, когда как застройщики в этом ограничены.
Всем удачных и выгодных сделок!