Итак, сколько же сейчас стоит жильё в Краснодаре? А точнее: «Сколько оно стоит на самом деле?».
Существует ряд заблуждений насчёт цен на недвижимость в этом городе. Пришло время разобраться — какие цены есть, а каких нет и никогда не будет!
«Первичка» и «вторичка»
Довольно частый вопрос: что дешевле? Вопрос не совсем корректный, потому что вторичка и новостройки бывают разные.
Если речь идёт о частных домах, то все просто: вторичка почти всегда дороже! Разумеется,если мы с вами сравниваем дома схожего качества и размера в одной и той же локации.
С квартирами сложнее. Если сравнивать варианты одинаковой площади в новостройках с близким сроком сдачи и качественно аналогичную, «свежую» (до 10 лет) вторичку – вторичка, в подавляющем большинстве случаев, будет несколько дешевле, чем новостройки.
Возникает вопрос: какой смысл покупать стройку, если есть шансы за те же деньги найти вторичку «заезжай–живи»?
Смысл – в форме расчета. Если у вас ипотека – новостройка для вас будет выгоднее за счёт более лояльных процентных ставок и программ господдержки (если вы проходите под их условия).
Если же покупка предполагается «за наличку» – то, действительно, стоит уделить больше внимания вторичному рынку. В этом случае на вторичке можно найти варианты с хорошим дисконтом.
Сколько же стоят квартиры в Краснодаре?
Для начала обратимся к официальной статистике. По данным Департамента государственного регулирования тарифов по Краснодарскому краю на 1 февраля 2025 года средняя стоимость 1 кв.м квартир в Краснодаре такая:
«Первичка»: 137.100₽, в том числе:
• 1-комнатные – 140.100₽
• 2-комнатные – 133.400₽
• 3-комнатные – 131.700₽
«Вторичка»: 128.800₽, в том числе:
• 1-комнатные – 131.400₽
• 2-комнатные – 126.700₽
• 3-комнатные – 128.200₽
• комната в квартире – 103.100₽
Как видите, средняя стоимость квартир на вторичном рынке Краснодара ниже первички, но, чем больше квартира – тем менее ощутима эта разница.
«Средняя температура по больнице»:
Для простых бытовых расчётов (хотя бы чтобы отсеивать большую часть явных фейков на авито) можете использовать округлённое значение 130.000 рублей/м².
Ну а если умножить среднюю площадь типовых квартир на среднюю цену квадрата по соответствующему сегменту, ценовой ориентир получается такой:
• студия 25 кв.м.: 3.537.500₽ в новостройке и 3.285.000₽ на вторичке (на самом деле это скорее стартовые цены для самых крохотных студий);
• 1-комнатная 30 кв.м: 4.245.000₽ в новостройке (в основном дороже) и 3.942.000₽ на вторичке (вполне вероятно);
• 1-комнатная 40 кв.м: 5.660.000₽ в новостройке и 5.256.000₽ на вторичке (вполне похоже на правду);
• 2-комнатная 50 кв.м: 6.740.000₽ в новостройке (на самом деле дешевле) и 6.315.000₽ на вторичке (вполне правдиво);
• 2-комнатная 60 кв.м: 8.088.000₽ в новостройке и 7.578.000₽ на вторичке (это скорее максимальные значения, бывает дешевле);
• 3-комнатная 70 кв.м: 9.072.000₽ в новостройке (на самом деле, бывает дешевле) и 8.946.000₽ на вторичке.
Бывают ли варианты дешевле?
Бывают.
1. Бюджетные варианты квартир можно найти в нескольких районах города. Цены на жильё в этих районах ниже, потому что:
- это окраины, далеко от центра (Молодежный, Новознаменский, п.Краснодарский, п.Прогресс, п.Пригородный)
- это проблемные районы с инфраструктурными нюансами (Музыкальный, п.Российский),
- районы не входят в состав Краснодара, хоть и расположены практически в черте города (п.Южный, п.Яблоновский, Новая Адыгея).
2. Квартиры на срочной продаже. На вторичном рынке сейчас это стало реальностью. Если раньше вторичка разлеталась «на ура», то в течение последних двух лет этот сегмент рынка продаётся вяло. Но важно понимать, что срочные продажи, чаще всего обусловлены сложностями с ипотекой либо другими подводными камнями. Поэтому такие объекты нуждаются в тщательной юридической проверке.
3. Квартиры с отдалённым сроком сдачи (например, в 2027 году). Стоимость квартир обычно растёт по мере роста готовности дома. Но в последнее время застройщикам стало не выгодно открывать продажи «с котлована». Поэтому разница в ценах на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию уже не такая значительная, как раньше. Но если это старт продаж абсолютно нового ЖК «в поле» без инфраструктуры – что-то сэкономить можно.
Каких цен на квартиры в Краснодаре точно не бывает
Вы даже не представляете, насколько часто я, консультируя клиента по актуальным вариантам и ценам, в ответ получаю:
«Это дорого! Я хочу в два раза дешевле! Вот, я же видел в интернете: студия за миллион, двухкомнатная с евроремонтом за три миллиона!!!»
Утрирую, конечно. Но тем не менее. Сколько бы я ни написал об этом постов – принципиально ничего не меняется. Люди всё равно верят в «Авито» и сказочные краснодарские цены.
Запомните: если стоимость объекта ниже среднерыночной (130т.р./м²) на 30% и более – то это либо фейк, либо объект с такими дичайшими проблемами, что покупать его категорически противопоказано!
Сколько в Краснодаре стоят дома?
По домам со статистикой все сложно. Помимо площади дома на стоимость значительно влияет площадь участка, назначение земли, материалы постройки, наличие коммуникаций. Поэтому средние показатели здесь очень и очень условные.
По данным все того же Департамента государственного регулирования тарифов по Краснодарскому краю на 1 февраля 2025 года средняя стоимость частных домовладений в Краснодаре: 132.100₽/м².
В принципе, такой показатель можно использовать в качестве ориентира, но эти цифры скорее похожи на стоимость качественной свежей вторички и новых домов в лучших локациях:
- дом 80м² должен стоить порядка 10.500.000₽;
- дом 100м² должен стоить порядка 13.000.000₽;
- дом 130м² должен стоить порядка 17.000.000₽.
Проще говоря: хотите хороший дом с более-менее удобной инфраструктурой – нацеливайтесь на эти цифры. Но вообще бывает и дешевле.
«Средняя температура по больнице»:
- Минимальная стоимость дома – около 6.500.000 рублей. За эту сумму дома порядка 60-70 м², на 3-4 сотках земли, в черновой или предчистовой отделке, встречаются в таких районах как хутор Копанской, хутор Карла Маркса, хутор Октябрьский и в некоторых СНТ.
- Дешевле, в диапазоне 5-6млн можно что-то найти только в СНТ – в основном на Ростовском шоссе или за станицей Елизаветинской.
- Основная масса стандартных вариантов на рынке стартует с отметки в 7 миллионов рублей.
- В рамках 8-9 миллионов можно что-то выбирать: посравнивать планировки, локации, или поискать более полноценный участок (в Краснодаре это хотя бы 4–5 соток). Либо взять бюджетный вариант, но дозаказать к нему отделку «под ключ».
- Имея 10–12 миллионов, вы сможете купить по-настоящему неплохой дом, не прибегая к жёстким компромиссам между желаниями и возможностями. Это будет дом в 100-120кв.м. (а нужно ли вам больше?) на участке в 4-5 соток.
- Если же ваш запрос не укладывается в рамки стандартного ассортимента (больше площадь, участок от 6 соток, особые требования к локации, архитектуре и т.д.) – то ориентируйтесь на бюджет в 15-20
- Ну а цены на что-то более элитное находятся в диапазоне от 20млн и до бесконечности.
Бывают ли варианты дешевле? Каких вариантов точно не существует?
Варианты дешевле бывают. Но ненамного. В рамках 4.5–5 миллионов можно попытаться что-то найти в наиболее отдалённых от цивилизации дачах, каркасные дома, дома крайне сомнительного качества или дома-малыши на обрезке земельного участка (<3 соток).
Домов дешевле 4 миллионов в Краснодаре просто НЕ БЫВАЕТ!!!
В заключение
Краснодар не отличается супер-низкими ценами. По крайней мере, если сравнивать с другими региональными центрами — порядок цен примерно один. Несколько лет назад, на пике строительного бума жильё в Краснодаре строили буквально «все, кому не лень». И главным конкурентным преимуществом был именно демпинг.
Время расставило всё на свои места
В наследство от кучи мелких недобросовестных застройщиков остались долгострои, некачественные и незаконные постройки, а также стереотип о низких ценах на жильё в Краснодаре.
Читайте также:
— Если вы теряетесь в огромном разнообразии рынка жилья в Краснодаре;
— Если вы запутались, какие цены реальны, а какие — просто ловушки ушлых риэлторов;
— Если вам нужна помощь в выборе наиболее оптимального района для жизни в Краснодаре;
— Наконец, если у вас просто есть какие-то вопросы/страхи/сомнения на тему переезда в Краснодар и/или покупки недвижимости ↓ ↓ ↓