Строительный рынок 2025 Александр Качалов (Тверьстройка), Сергей Петруша (Стройхлам) и Андрей Антипин (Малоэтажная Страна)

1. Итоги 2024 года: «Период адаптации и ожиданий»

Ключевая мысль

«Многие процессы удалось адаптировать, но глобально рынок всё ещё “штормит”. Банки ужесточают условия, а строительные компании теряют лёгкие деньги. В 2024-м стало ясно, что период ипотечного “бума” прошёл, и дальше все двигаются в условиях осторожности — как со стороны банка, так и со стороны застройщиков».

Основные итоги и тренды 2024 года

1. Сокращение выдач ипотекПосле ограничений и повышения ключевой ставки резко уменьшилось количество легко доступных семейных ипотек.
   Банки начали вводить дополнительные комиссии и высокие тарифы, что удорожает общий кредит.
   
2. Подорожание стройматериалов и логистикиНекоторые производители пытались оптимизировать производство (например, меняли размеры поддонов, не согласовав это со строителями). Это создавало дополнительные сложности при разгрузке и повышало накладные расходы.
   Параллельно у производителей выросли затраты (налоги, импортозамещение деталей), что ещё сильнее давило на цены.
   
3. Переход к новым формам строительстваАктивнее стали внедрять «эскроу» (эскроу-счета) в сфере ИЖС, хотя механизм пока сырой и вызывает много вопросов.
   Слабое место: качество дома на выходе никак не контролируется банком, а покупатель может остаться и без жилья, и с ипотекой.
   

2. Эскроу, ипотека и «пирамида» на частных домах

Ключевая мысль

«Ипотека у нас сейчас как кот Шрёдингера: одновременно она есть (формально одобрена) и её нет (по факту деньги не выдают). Люди обманываются, думая, что это “окно возможностей” для лёгких инвестиций. Но в итоге остаются с долгом и без готового дома».

Основные проблемы

1. Комбо-ипотеки и запредельные комиссииБанки стали предлагать схему «12 млн под 6% годовых, а сверху ещё 3 млн под 300%» — дикие условия, но формально “есть ипотека”.
   В ряде случаев банк выставляет «вознаграждение» за открытие кредитной линии (10–15% от суммы), что делает стройку заведомо дороже.
   
2. Невыстроенная система контроля качестваПод эскроу-счётами нет эффективных механизмов, которые бы гарантировали качество дома.
   Проверки со стороны банка касаются, в основном, финансовой части, а не технадзора строительства.
   
3. Пирамидальные схемы, маскирующиеся под “инвестиционные проекты”Распространилось явление, когда малоизвестные компании под видом «супервыгодных вложений» заманивают клиентов, обещая «построить дом за 12 миллионов и продать его с наценкой».
   В результате люди, не нуждающиеся в жилье, брали льготные ипотеки «просто чтобы заработать» — и оставались ни с чем, потому что дом не достраивался.
   

Совет

• Проверяйте финансовую устойчивость подрядчика: изучайте не только бухгалтерские, но и управленческие отчёты. Если компания строит «по ценам вдвое ниже рынка», готовьтесь к тому, что это может быть «замануха», ведущая к кассовым разрывам и банкротствам.

3. Производство стройматериалов: ошибки оптимизации и обратная связь

Цитата

«Исторически получается, что без немцев мы не можем. Как только ушли технологи и немецкая система контроля, начался хаос: в лучшем случае просто меняют поддон без предупреждения, а в худшем — рушится качество».

Суть проблемы

• Ряд крупных зарубежных компаний (например, Ytong и др.), ранее задававших стандарты качества, покинули рынок или передали бизнес российским структурам.
• Новые владельцы часто меняют логистику, упаковку, или рецептуру материала, не учитывая реальных нужд строителей.
• Появился тренд «колхозить» собственные детали и расходники на предприятиях (в т.ч. вытачивать немецкие запчасти на местных станках), чтобы обойти санкции или дефицит запчастей.

Рекомендация

• Закладывайте резерв времени и денег на проверку качества и логистику материалов.
• Выстраивайте диалог с производителем: требуйте документацию, разъяснений о новых размерах и условиях поставки. Если поставщик «внезапно» меняет упаковку или грузовые схемы, готовьтесь заранее пересмотреть смету.

4. Как обезопасить себя при выборе подрядчика?

Ключевая мысль

«Выбор строительной компании — это суперважный процесс. Ошибка стоит дорого. Существуют компании без системного управленческого учёта, которые не понимают, на что живут. А если что-то пошло не так — клиентов ждут заморозки и пустые обещания».

Практические советы

1. Попросите показать документыНе только регистрацию фирмы, но и реальные финмодели, сметы, «живые» проекты.
   Уточните наличие проектной документации на те объекты, которые уже строятся.
   
2. Используйте сервисы проверокСмотрите, нет ли у компании арбитражных дел, серьёзных судебных споров, негативных отзывов на профильных площадках.
   Площадки типа «Строим дом РФ», «Дом.рф» или прочие витрины банков — не гарантия качества, а лишь формальный список.
   
3. Реальные выезды и технадзорЕсли есть возможность — съездите на объект, который компания строит прямо сейчас. Посмотрите, как идут дела, есть ли элементарный порядок.
   Если вы не разбираетесь в деталях, оплатите независимый технадзор (но проверяйте, что это за люди: наличие узкопрофильной экспертизы по ИЖС важно!).
   
4. Остерегайтесь демпинга«У нас всё, как у конкурентов, только на миллион дешевле!» — красный флаг.
   

5. Личный опыт и «бытовые» зарисовки

В разговоре всплывают характерные для стройки и загородной жизни мелочи:

• Переезд в дом влечёт за собой “шашлычную эйфорию”:
  «Постоянно что-то жаришь, приезжают друзья, и через полгода понимаешь, что перебор: пора сбавлять обороты».
• Комические случаи на объектах:
  «Когда производитель не предупредил про изменённый размер поддонов — строители стоят с краном и “изобретают” на месте, как выгрузить блоки».
• Путешествия и отношения “с духами”:История про Алтай, мышь, кедровые орешки и ночевку в домике «у Егорыча» — иллюстрация того, как «бытовой хаос» превращается в миф о сверхъестественных силах.
  

6. Прогнозы и рекомендации на 2025 год

1. Эскроу станет обязательным, но вряд ли «починит» рынок«С 1 марта и далее эскроу повсеместно, но ключевая ставка и реальная доходность для банков — большие вопросы. Это значит, что деньги будут ещё дороже. А механизмы контроля качества не станут лучше автоматически».
   
2. Рост цены квадратного метра и домовНалоговые изменения (НДС, борьба с «дроблением» компаний) увеличат себестоимость.
   Производители не хотят снижать цены, указывая на инфляцию и рост затрат.
   
3. Будет продолжаться «отсеивание» слабых компаний2025 год — время, когда без грамотного управленческого учёта и резервного фонда строительным компаниям сложно выжить.
   Бизнесы, державшиеся только на лёгких ипотечных деньгах, могут массово схлопнуться.
   
4. Спасение — в компетентности и работе над собой
   «Учиться и работать — вот главный девиз. Постоянно повышайте квалификацию и управляйте финансами. Тогда и банкротства, и кассовых разрывов будет меньше».

7. Позитивный вывод: «Дорогу осилит идущий»

Несмотря на все сложности и неопределённость, авторы подкаста сходятся на мнении, что 2025-й год вполне может стать успешным для тех, кто:

• Осознанно ведёт бизнес: ведёт управленческий учёт, видит реальные цифры и не прыгает в сомнительные сделки.
• Учится и адаптируется: остаётся «на волне» технологий, меняется под рынок и внедряет прозрачные процессы (от проектирования до монтажа).
• Развивает культуру честности: не завышает ожидания, не обещает клиентам невозможного и строит дома (или инвестпроекты) на реальных цифрах.

Цитата на прощание

«Время непростое, но когда было простым? Работать, учиться, не лениться, вести здоровые финансовые модели — и мы переживём любые кризисы. А дома будут строиться, ведь люди всегда хотят иметь свой уголок под солнцем».

Заключение

Новый год — это время подводить итоги и ставить цели. В строительной сфере 2025-й обещает быть непростым: новые законы, эскроу, налоги и сложные банковские схемы могут как погубить слабые компании, так и дать стимул для развития сильным игрокам.

Для предпринимателей главный урок: прозрачность, управление финансами, проработка проектной документации и контроль качества — это не пустые слова, а залог выживания и процветания на рынке.

Желаем всем застройщикам и заказчикам сильного и результативного 2025 года!