В 2024 году темпы вывода новых девелоперских проектов сократились почти на 6% в сравнении с 2023-м, свидетельствуют данные аналитиков «Метриум»*. Эксперты прогнозируют дальнейшее замедление активности застройщиков из-за дорогих денег и заградительных ипотечных ставок.
Застройщики массового сегмента в 2024 году вывели на рынок на 26,7% меньше новостроек, чем в 2023-м. Гораздо более активными были девелоперы новостроек бизнес-класса, запустившие на 62,5% больше проектов. Почти не сбавляли темпов или наращивали их и девелоперы более высоких классов.
В целом активность застройщиков в 2024 году можно назвать высокой, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. И во многом это обусловлено рекордными продажами в 2023 году и благоприятными рыночными условиями – на этом фоне компании разрабатывали новые проекты.
Но 2024 год стал тяжелым для рынка из-за высокой ключевой ставки и сворачивания массовой льготной ипотеки, добавил эксперт. Сейчас ключевая ставка находится на уровне 21%, а средняя ипотечная (без учета льготных программ) – примерно 27%. В большей степени в такой ситуации страдает массовый сегмент, наиболее зависимый от ипотеки.
Однако даже застройщики премиального и элитного сегментов, где по-прежнему наблюдается высокая покупательская активность, ощущают последствия экономических сложностей из-за дорогого проектного финансирования и инфляции, подчеркнул Сырцов. Поэтому эксперт прогнозирует, что в 2025 году темпы стартов новостроек будут сокращаться и дальше.
Интересно, что никто до последнего не знал, отменят ли льготную ипотеку (до июля работали массовая льготная ипотека под 8%, семейная ипотека под 6%, IT ипотека (6%) и другие, менее востребованные программы). Сложно было предсказать и столь стремительное повышение ключевой ставки, а значит, и подорожание рыночной ипотеки.
Семейную ипотеку впервые ввели в 2018 году для улучшения демографической ситуации. IT ипотеку запустили в 2022-м, чтобы удержать ценные кадры в стране. А льготная ипотека на новостройки, введенная в пандемийном 2020-м, позиционировалась как кризисная мера поддержки для граждан и строительной отрасли. Но по факту эта программа помогала в основном девелоперам: взлетевший спрос позволял им быстрыми темпами повышать цены на квадратные метры. Люди почти ничего не выигрывали, поскольку низкую ставку по ипотеке «съедал» стремительный рост стоимости квартир.
В то же время льготные программы постоянно продлевали, но каждый раз перед их «завершением» происходили скачки спроса, провоцировавшие все большее подорожание недвижимости. Это, в свою очередь, разгоняло и инфляцию. А девелоперам при этом было сложно создавать долгосрочные планы из-за неопределенных перспектив дальнейшего продления.
В итоге в 2024 году продлили семейную ипотеку (под 6%) и для IT специалистов, а массовую программу все же отменили. Это обрушило спрос на массовое жилье.
Конечно, к началу 2024 года было ясно, что траты на оборонные цели становятся больше и бюджетные возможности на пределе, но никто не мог знать наверняка, как именно и в каких пропорциях это отразится на бизнесе и господдержке.
Сейчас логично, что эксперты предсказывают дальнейшее сворачивание девелоперской активности. Но другой вопрос, насколько масштабны будут последствия и к чему все это может привести?
*Исследование «Метриум» касается рынка недвижимости Москвы.