Вся эта юридическая история в интересах населения страны началась еще в 2004 году. Поскольку именно тогда было принято целых три закона: N 188-ФЗ от 29.12.2004, N 214-ФЗ и N 215-ФЗ от 30.12.2024 года, посвященные реализации конституционного права человека на жилище, но под разными соусами. Однако нас будет интересовать только то, что связано со строительством. Ведь именно эту сферу и пытались поставить в стойло, поскольку она была высокорисковой как Forex.
В интересах обеспечения безопасной среды для граждан при работе с застройщиком был принят федеральный закон N 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». Он выводил физических лиц из состава инвесторов и делал их потребителями, что давало им целый ряд гарантий. С другой стороны, возникали непропорциональные штрафные санкции для застройщика. То есть, появились меры злоупотребления и обогащения за счет добросовестного застройщика, в то время как с недобросовестными это все не работало. Потому что если некому предъявить, то вот все это на бумаге не работает.
А теперь вспоминаем о том, что в России, если что-то принимают в интересах граждан, значит это кому-то надо. И тут далеко за примером ходить не надо, поскольку деятельность коллекторов была узаконена федеральным законом, направленным на защиту прав должников. Но в нашем случае многоходовочка была поинтереснее.
От того же числа принимается федеральный закон N 215-ФЗ «О жилищно строительных кооперативах», который позволяет участвовать кооперативу в долевом строительстве как юридическому лицу. То есть, человек вступает в кооператив и его деньги могут быть привлечены в долевое строительство, но с лишением прав, представленных N 214-ФЗ, поскольку участвует не он. И это обязательно не заплатка в интересах застройщика, позволяющая обойти превентивные меры ДДУ. Скорее финт для отвлечения внимания, поскольку по итогу N 215-ФЗ укатали так, что он стал не конкуренто- и жизнеспособен. Но об этом в другой статье.
По классике жанра, если что-то принимают очень громко, а это N 215-ФЗ, то надо оглядеться по сторонам. Поскольку где-то по-тихому протаскивают все самое интересное. И в нашем случае это N 188-ФЗ «Жилищный кодекс», в котором сказано, что есть такая штука как Жилищно-строительный кооператив. Этому посвящено целых две главы, а не отдельный закон. Соответственно и урегулировано это с подобным отношением.
ЖСК – это кооператив, создаваемый за счет объединения капиталов пайщиков с целью строительства недвижимости. Очень удобная штука для работы с людьми, поскольку застройщик, привлекаемый кооперативом, не подпадает под действие N 215-ФЗ. С одной стороны, нивелируются риски, с другой стороны, остаешься в законе и все хорошо.
ЖСК позволяет увеличивать стоимость квартиры в течение строительства и избежать неприятных санкций при пропуске сроков. Приятным бонусом может являться схема с множественной реализацией объекта при пассивном поведении пайщиков. А обычно они пассивны, поскольку не понимают, что являются частью организации, а не потребителем. Соответственно должны принимать участие в ее работе активно. Иначе можно приплыть не к тем берегам и получить не те результаты, за которыми плыли.
Никаких четко определенных гарантий при банкротстве ЖСК нет. Соответственно, каждый сам будет биться за свое счастье в суде.
Каких-либо вменяемых механизмов защиты прав пайщиков ни закон, ни ЖСК при реализации проекта не предлагают. Да и зачем, ведь они не для этого делаются. Поэтому продукт времен СССР не то, чем кажется на самом деле в настоящем.
В настоящем, закон построен как проходной двор с недоработками и перекосами. Так, в 2019 году были внесены поправки в ДДУ, связанные с эскроу-счетами, на которых начали аккумулироваться средства участников ДДУ. Застройщик не может получить этих денег до завершения строительства. Соответственно, банковский сектор, выступая за правое дело, за защиту интересов участников ДДУ подмял под себя добросовестных застройщиков.
С одной стороны, застройщику приходится пользоваться проектным финансированием, считай кредитом, по которому кредитор забирает объекты в залог и диктует правила работы застройщику. То есть определяет, по какой цене будут отпускаться квартиры. При этом рост недвижимости происходит и за счет компенсации за проценты по кредиту.
С другой стороны, этими деньгами распоряжается банк, размещая их в качестве кредитов. А если он обанкротится, то участнику вернут не более 10 миллионов. С учетом современных цен на недвижимость, в случае банкротства банка, можно потерять больше, чем вложил.
И да, лица причастные ко всему этому аттракциону говорят, что никакого лоббирования банковского сектора, тут нет. Совпадения случайны, а герои вымышлены. Правда, все равно такое недальновидное поведение в правовом поле привело к экономическим последствиям для потребителя в виде роста цен на недвижимость. И все это в заботе о нас, о населении России со стороны депутатов.
Видимо именно поэтому рынок, глядя на это все, вырабатывает свои механизмы для населения, которые снижают переплату за недвижимость и нивелируют риски, вшитые во все вышеуказанные законы.