Два года назад, как раз к новогодним праздникам 2023 года, мы сдали свою новую квартиру посуточно первым гостям.
Прошло два года. Оправдались ли мои ожидания или я разочаровалась в этом виде бизнеса? Думаю, многим сейчас эта тема интересна, и многие стоят на пороге решения: сдавать квартиру в долгосрочную или краткосрочную аренду? Например, ко мне только за последние полгода обратилось пять человек — мои знакомые и знакомые знакомых — чтобы узнать подробности этой деятельности.
У кого-то из них квартира была в долгосрочной аренде, кто-то получил ключи от новой квартиры и они все теперь хотят сдавать свою недвижимость посуточно.
Вводные данные. Нижний Новгород. Квартира 41 кв. м, однокомнатная с просторной кухней. Рассчитана на комфортное пребывание 4 гостей. Спальные места: кровать в спальне и раскладывающийся диван на кухне. Современный дизайн, очень уютная, есть всё, чтобы гостям было комфортно.
Квартира находится не в центре города, но и не на краю. До центра без пробок можно доехать за 15-20 минут. Но на практике пробки на дорогах часто, и общественный транспорт (если рассчитывать только на него) ходит плохо.
Моё сравнение плюсов и минусов сдачи квартиры в краткосрочную аренду и долгосрочную:
- Чистота и сохранность квартиры. Все, буквально все, мне твердили в один голос, что при сдаче квартиры посуточно её "убьют" быстрее.
Факт: квартира спустя два года находится в идеальном состоянии. В большинстве своём гости аккуратны и оставляют квартиру после себя чистой. В основном мои гости — туристы. Они приходят только ночевать, иногда даже не пользуются кухней. Редко кто не моет за собой посуду, редко не выносит мусор. Несколько раз сталкивалась с испачканными полотенцами и бельём. Тут на помощь приходил отбеливатель.
Только один раз, как потом выяснилось, жительница нашего дома сняла нашу квартиру, чтобы провести в ней "романтическую" встречу. Вот такого, даже не знаю, как выразить это культурными словами, беспорядка я ещё не видела. Ладно, что ничего не разбили и не сломали за свою бурную ночь. После этого я её внесла в чёрный список. Везде коллегам разослала информацию о этой ситуации. Гостье ничего писать не стала. Подумала, что достучаться до таких всё равно не получится. А она и действительно не поняла... Очевидно, для неё это норма, так как впоследствии она пару раз настойчиво пыталась до меня дозвониться и снова снять квартиру для своих утех.
Как с такими бороться? Ну, во-первых, ставить цену не самую минимальную. Во-вторых, по возможности сдавать квартиру на срок от двух суток. Но я так делаю только на праздники. В других случаях не хочется отметать возможных хороших клиентов. В-третьих, заносить телефоны таких клиентов в бан, делиться с коллегами и периодически при сомнении просматривать базу с чёрным списком. В-четвёртых, брать залог. У меня залог 3000 рублей. Конечно, он меня вряд ли спасёт, если разобьют, к примеру, телевизор, но надеюсь, это хоть как-то дисциплинирует гостей.
Можно и нужно заключать с гостями договор, просить присылать паспортные данные и т. д. Признаюсь честно, договор заключаю, если это командировочные, и им нужны документы, или если гости требуют договор. Теоретически паспортные данные вам тоже могут прислать любые. Поэтому полностью себя обезопасить от критических ситуаций, наверное, нельзя. Только если вы лично встречаете гостей, подписываете с ними договор и проверяете паспортные данные. Но у нас удалённое заселение, мы с гостями лично не пересекаемся — в этом есть огромный плюс. Но, как написано выше, возможны и минусы.
Правда, есть ещё вариант подписывать электронный договор на специализированных площадках. Например, Флэтшеринг. У них я покупала электронный замок для удалённого доступа в квартиру, они мне помогали с установкой приложения для этого замка, и у них же на площадке есть возможность заключить договор с клиентом онлайн. Но это стоит дополнительных денег и требует дополнительных усилий, поэтому я этой возможностью не воспользовалась.
А теперь покажите мне квартиру, где постоянно живут два года, и она при этом остаётся в идеальном состоянии. Я такой не видела. Пользоваться жилым помещением постоянно на протяжении двух лет и иметь идеальное состояние квартиры - нереально.
2. Доход.
Наверное, всех интересует в первую очередь этот вопрос. Покажу свою бухгалтерию. Благо, я её веду, цифры записываю и могу ими поделиться.
Вводные данные: Моя квартира в ипотеке. Ежемесячная плата - 31 000 рублей.
Помимо этого я:
- ежемесячно плачу за коммунальные услуги в этой квартире плюс плата за интернет и кабельное телевидение (цифра рассчитана как средний показатель за два года); примерно 4500 руб.
- официально занимаюсь своей деятельностью и плачу налог как самозанятый, в основном 4%, так как работаю с физическими лицами;
- ежемесячные траты на бытовые принадлежности включают в себя туалетную бумагу, средства для уборки, мыло, шампунь, гель для душа, пакеты для мусора и т.д.; Еще моим гостям предоставляется всегда и бесплатно хороший чёрный чай, зелёный чай Улун, кофе для заваривания в турке, сахар, подсолнечное масло, макароны и специи. На это уходит (рассчитан среднемесячный расход за два года ) - 1100 руб.
- надо учитывать стоимость человеческих трудочасов. Квартиру нужно убирать, и убирать тщательно и аккуратно. На это уходит от 1,5 до 2,5 часов. Постельное бельё необходимо стирать и гладить. Нанимать для этого уборщицу невыгодно. За разовый выход и качественную уборку год назад коллеги платили 600-700 рублей. Но за эту сумму найти ответственного человека очень сложно. Те, у кого несколько квартир в управлении, нанимают горничную на ставку, тут есть ещё варианты, чтобы подумать.
Поэтому убираемся мы с мужем по очереди, кто свободен. И это наше свободное время, которое можно было бы потратить либо на отдых, либо на заработок другим способом.
Цена за сутки варьируется в зависимости от сезона, выходных и праздников. Самые высокие цены на новогодние праздники. Летом дороже, чем осенью. В выходные — дороже, чем в будние дни.
Я начинала с минимальной цены 1800 руб. за сутки за двоих в будни и не сезон. Сейчас, имея много отзывов и все отличные, учитывая рост цен на рынке, минимальная цена составляет 2500 рублей. На новогодние праздники в 2024 году — за сутки 5000 рублей на двоих. В квартире спокойно и с комфортом могут разместиться до 4 человек. За каждого третьего и четвёртого гостя подразумевается небольшая доплата.
- я работаю с площадками, где можно разместить объявление: это Авито и Суточно. Площадки берут за свои услуги 15% от стоимости аренды.
Я не беру в расчёт наполнение квартиры перед сдачей и ремонт. Дизайн был разработан моим мужем. Мебель изготовлена им же в своей мастерской.
Все технические вопросы также решал он. Благодаря своим золотым рукам и умной голове. Текстиль был на мне, наполнение мелочами тоже.
Техника была закуплена заранее, с момента подписания договора о покупке квартиры.
В итоге квартира получилась конфеткой. Мы её очень любим. В ней всё идеально и чисто. Всё сделано от и до.
В реальной жизни, в квартире где мы живем сами, так не получается. Как только сделаешь одно, приходится думать о замене следующего. Совместное проживание с домашними любимцами, котами и собаками тоже накладывает свой отпечаток. А здесь всё как в мечтах и на картинке. Дома - уютное домашнее пространство "заточенное" под проживание именно нашей семьи.
Здесь - идеальное пространство для комфорта гостей.
Теперь конкретные цифры. Если быть честной, то за два года я впервые села подводить итоги. На это меня натолкнула "боль". За последние два месяца квартиру практически не снимали. Загрузка была около 25% (новогодние праздники не считаю, они почти всегда заполнены).
За 2023 год я получила 530 485 рублей. То, что ушло на оплату Авито и Суточно, сюда не суммируется. Из итоговой суммы я вычла коммунальные расходы, расходы на бытовые принадлежности, чай, кофе и т.д. Также в расчет пошел налог, который я заплатила с этой деятельности. Пришлось учесть крупные покупки по доукомплектации квартиры в течение года: кондиционер — 32 000 рублей, сетки на окна — 1 700 рублей. В итоге среднемесячный доход в 2023 году составил 33 860 рублей.
За 2024 год я получила 620 670 рублей. Учитывая вышенаписанное и крупные покупки на 7 000 рублей, среднемесячный доход в 2024 году составил 43 400 рублей.
Заполняемость квартиры в течение года варьируется от 95% летом до 35% в несезон.
Но последние месяцы заставили задуматься, что происходит. Мое объявление на Авито практически не просматривается, конкуренция зашкаливает. Например, моя коллега рассказывает, что она получила ключи в новом доме летом. Расположение дома примерно такое же, как у нашей квартиры. В доме в основном студии и однокомнатные квартиры. В общедомовом чате предложения о сдаче квартир в долгосрочную аренду — три штуки, а посуточно — десятки. И это только один дом...
Я посмотрела предложения в этом районе о сдаче подобной квартиры с наполнением в долгосрочную аренду. Цены - от 30 000 до 42 000 рублей ежемесячно. Не знаю, правда ли в реальности эти цены работают или нет.
Вопрос: упираться ли дальше с посуточной арендой или сдать в долгосрок? Рассуждая с мужем на эту тему, всё-таки решили продолжать сдавать в краткосрочную аренду, по крайней мере до осени. Решающее значение сыграл фактор, что в течении долгосрочной аренды нам, скорее всего, ещё надо будет потратиться на мелкий ремонт, чтобы поддерживать квартиру на должном уровне.
Морально вызывает нежелание и сопротивление — это уборка, не всегда удобная по времени, особенно если это лето и выходные...
В ближайшие дни буду думать, как продвигать объявление, чтобы его видели. Возможно, попробую платное продвижение.
Вот и эта статья. Возможно, видя наше отношение (порядочное и ответственное) к этой деятельности, видя фотографии нашей "красотки" и нашего очаровательного города Нижнего Новгорода, у вас возникнет желание приехать в гости и лично убедиться в нашем гостеприимстве и красоте Нежного Нижнего
Вот ссылка на Авито
Кто напишет мне волшебное слово "Дзен". Я обещаю скидку 5%. Приезжайте!