Эта статья для всех, кто хочет продать свою недвижимость или просто узнать сколько она стоит. Сначала немного теории, потом к практике. Как правильно оценить недвижимость, чтобы по рекламе обращались покупатели.
Методы оценки недвижимости
Существует три основных подхода к оценке недвижимости:
1. Сравнительный метод
Это наиболее распространенный и понятный способ оценки. Он основан на сравнении вашего объекта с аналогичными предложениями на рынке.Алгоритм действий:
· Найдите 5-10 похожих объектов в вашем районе
· Сравните их характеристики с вашей недвижимостью
· Скорректируйте цены аналогов с учетом различий
· Рассчитайте среднюю стоимость
2. Доходный метод
Этот подход используется в основном для коммерческой недвижимости или жилья, сдаваемого в аренду. Он основан на расчете потенциального дохода от объекта.Формула расчета:
Стоимость = Годовой доход / Ставка капитализации
3. Затратный метод
Метод основан на расчете затрат, необходимых для воссоздания аналогичного объекта. Он редко применяется для оценки квартир, но может быть полезен при оценке частных домов или уникальных объектов.
Что влияет на стоимость недвижимости
Местоположение
Это ключевой фактор, определяющий стоимость недвижимости. Учитывайте:
· Престижность района
· Транспортную доступность
· Развитость инфраструктуры
· Экологическую обстановку
Характеристики объекта
· Площадь и планировка
· Этаж (для квартир)
· Состояние и качество ремонта
· Наличие балкона/лоджии
· Вид из окна
Состояние дома
· Год постройки
· Тип дома (кирпичный, панельный и т.д.)
· Состояние подъезда и общих зон
· Наличие лифта и мусоропровода
Юридические аспекты
· Форма собственности
· Наличие обременений
· История объекта
Инструкция по оценке квартиры
1. Изучаем предложение на рынке
Проанализируйте текущие предложения в вашем районе. Используйте популярные сайты по продаже недвижимости и агрегаторы объявлений. В первую очередь обратите внимание на количество объектов в вашем районе. Например: поставьте фильтр двухкомнатные квартиры в вашем районе, посмотрите количество, так будет понятно объем предложения на рынке. Если квартир мало, мало это прямо очень мало, менее 10, то у вас хорошие шансы получать обращения по рекламе и можно пытаться выставить чуть выше средней оценки. В моей практике был случай, когда на городок с населением 10.000 человек, продавалось 68 двухкомнатных квартир, а клиент выставив максимальную цену не понимал почему нет звонков.
2. Выберите аналоги для сравнения
Найдите 5-10 объектов, максимально похожих на ваш по основным параметрам. Я бы рекомендовал сравнивать не ремонт, а исключительно расположение возле вашего, тип дома, метраж.
3. Выпишите объекты от самого дешевого до самого дорогого.
Составьте таблицу, где укажите основные параметры вашего объекта и аналогов: площадь, этаж, состояние и т.д.
4. Позвоните конкурентам
Позвоните как покупатель, основные вопросы, которые можно задать "Как давно продаете?", "Какой торг?", либо поищите историю размещения объекта в интернете. Тогда будет лучше понятно продается объект в эти деньги или нет.
5. Рассчитайте среднюю цену
Вычислите среднее арифметическое скорректированных цен аналогов. Если понимаете, что объекты в районе стоят по тем ценам, которые указаны на площадке, то однозначно НЕЛЬЗЯ ставить цену выше или такую же как у них, даже если у вас вид из окна лучше или дверь входная хорошая, про ауру и никто не умирал вообще молчу.
6. Не делайте скидку на ТОРГ!
"Поставлю 5 млн, 200-300 тысяч на торг". Поставьте 4.700 и продайте за 4.700, если ваш объект зависнет на рынке, торг будет уже не 300 и не 500 тысяч. Поэтому время не тратим, делаем рынку хорошее предложение и выбираем кому продавать и на каких условиях, а не уговариваем покупателей посмотреть объект.
7. Проконсультируйтесь с профессионалами
За спрос ничего не сделают) Никто не мешает вам позвонить нескольким риэлторам и узнать примерную стоимость, запишите все цифры и ориентируйтесь на большинство. У риэлторов больше информации о рынке, возможно недавно продавали именно такую квартиру, поэтому спросить есть смысл.
8. Воспользуйтесь онлайн калькуляторами.
На площадках вроде Avito, Cian, Domclick есть калькуляторы оценки объекта. Посмотрите стоимость на всех и возьмите среднюю цену.
Вот ссылки:
ДомКлик от Сбербанка: анализирует рыночные данные и информацию из
ипотечных сделок https://price.domclick.ru/
Циан: предлагает результаты на основе большой базы объявлений
https://www.cian.ru/kalkulator-nedvizhimosti/
Авито Недвижимость: простой инструмент на основе текущих предложений
https://www.avito.ru/evaluation/realty/card
Типичные ошибки при оценке недвижимости
1. Эмоциональная привязанность
Не позволяйте личным чувствам влиять на оценку. Рынок не учитывает ваши воспоминания и вложенные усилия.
2. Игнорирование недостатков
Будьте объективны и учитывайте все минусы вашего объекта. "Люди все равно под себя делать будут", да, будут, но не за свой счет, а за счет торга или низкой цены объекта, поэтому адекватно оценивайте вложенные средства.
3. Ориентация на цены предложений, а не реальных сделок
Помните, что фактические цены продаж обычно ниже заявленных в объявлениях. Я наблюдал много объектов, которые выставляли на 50-60% дороже рынка с мотивацией "Иначе там, куда мы едем ничего не купим". И таких объектов хватает, на них ориентируются другие продавцы и тратят свое время, не понимая "Почему никто не звонит"
4. Неучет сезонности
Рынок недвижимости подвержен сезонным колебаниям. И эта сезонность везде разная. Поэтому нужно учитывать сезонность именно своего региона.
5. Завышение цены "с запасом на торг"
Слишком высокая цена может отпугнуть потенциальных покупателей еще на этапе просмотра объявления. С кем торговаться, если никто не приходит и не звонит?
Роль профессиональной оценки
Хотя самостоятельная оценка может дать общее представление о стоимости вашей недвижимости, для получения наиболее точного результата рекомендуется обратиться к профессиональным оценщикам. Они имеют доступ к более полной информации о рынке и используют сложные методики расчета. Преимущества профессиональной оценки:
· Объективность и непредвзятость
· Учет всех факторов, влияющих на стоимость
· Использование специализированных баз данных
· Соответствие оценки законодательным нормам
Заключение
Правильная оценка недвижимости перед продажей - это сложный процесс, требующий учета множества факторов. Сочетание самостоятельного анализа и консультаций с профессионалами поможет вам определить справедливую цену и успешно продать ваш объект. Помните, что рынок недвижимости динамичен, и цены могут меняться в зависимости от экономической ситуации, сезона и других факторов. Регулярно обновляйте свою оценку, если процесс продажи затягивается. Правильно оцененная и подготовленная к продаже недвижимость имеет все шансы быть проданной быстро и по выгодной цене. Удачи в продаже!
Мои контакты +79646880777
Telegram https://t.me/expert_oreshnikov
Подписывайтесь на мой Telegram канал https://t.me/rieltor_murmansk.