Прежде чем ответить на этот вопрос, неплохо прояснить, чем застройщик отличается от деве́лопера — необъяснимо но fuck факт: эти понятия не тождественны.
Застройщик, по сути, юрлицо, задача которого обеспечить готовность проекта. Деятельность же деве́лопера в полной мере соответствует глаголу develope — развивать. Привлечение инвестиций, поиск земельного участка, получение разрешения на строительство, разработка проекта, стройка либо поиск стороннего застройщика, организация отдела продаж и взаимодействие с агентствами недвижимости — все это дело рук деве́лопера, то есть весь цикл создания и реализации проекта.
Проще запомнить: деве́лопер — условно «бизнес», застройщик — условно «стройка». Данная информация полезна для понимания: почему в договоре купли-продажи (а точнее в ДДУ — договоре долевого участия в строительстве) с деве́лопером может фигурировать другой застройщик.
Но в продолжении темы предлагаю их отождествлять.
Переходим к ответу на вопрос: почему застройщики или, «как их там», деве́лоперы не снижают цены?
Все дело в эскроу-счетах. Ответ так себе, поэтому продолжим разбираться ху ис ху: эскроу-счета — относительно недавнее ноу-хау, направленное на защиту дольщиков (дольщики — покупатели, участники долевого строительства).
Механизм такой: при покупке квартиры на стадии строительства деньги покупателя идут не застройщику, а в банк на спецсчет, тот самый эскроу-счет, и получит застройщик эти деньги, когда и если сдаст объект в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Пока все вроде бы супер. Где подвох? До введения эскроу-счетов застройщики напрямую и сразу получали деньги от дольщиков. После введения эскроу-счетов банки кредитуют застройщиков, а деньги дольщиков депонируются — замораживаются на счете. Следовательно, банк берет на себя риск недостроя.
Поэтому банки внимательно изучают аналитику кредитуемых застройщиков и, выдавая кредит, щепетильны в подписании договора, в котором фиксируется четкая финасовая модель, бизнес-план — если угодно, где помимо метров и сроков, внимание, указан минимальный уровень цен — указан он с целью возврата по кредиту.
То есть не может застройщик снизить цену и начать продавать дешевле, поскольку нарушение договора с банком грозит дальнейшим неполучением кредитных средств: допустим, банк в первом кредитном транше перевел застройщику 1,5 млрд, а на скроу-счета от покупателей вместо ожидаемых 1,8 млрд поступил 1,1 млрд из-за сниженных цен — у банка есть все шансы «влететь» с этим застройщиком и банк может принять решение прекратить кредитную линию из-за нарушения условий договора.
Не забываем: банк кредитует застройщика деньгами своих вкладчиков и не может лояльно относиться к заемщикам. Таким образом, у застройщиков-заемщиков есть лишь два варианта: субсидирование и рассрочка. Третий вариант — банкротство, но это не вариант.
Субсидирование — та самая льготная ипотека, при которой часть процентов по ипотеке оплачивает государство. Именно изменениями лимитов и условий получения льготной ипотеки вызвано падение спроса: при ключевой ставке 21% без субсидирования процент по ипотеке доходит до 25-ти, что явно гасит спрос.
Напоминаю, что повышение ключевой ставки — мера борьбы с инфляцией. Более подробную информацию можно найти в статье о ключевой ставке на моем канале.
Рассрочку рассмотрим через пример: квартира стоит условно 50 млн (Москва), в ипотеку на 5 лет при первоначальном взносе 10 млн и ипотечной ставке 25% она обойдется примерно в 70 млн.
Клиент не готов отдавать 20 млн сверху и передумал покупать. Снижать цену застройщику, напоминаю, не рекомендуется, но он может предложить клиенту рассрочку.
Например, при цене строящейся квартиры 50 млн, он может продать рассрочку на 5 лет за 7 млн. Обращаю внимание на формулировку продать: любая «переплата» по ипотеке, кредиту или рассрочке — это цена за покупку здесь и сейчас. Здесь и сейчас клиент, имея 10 млн, покупает квартиру стоимостью 50 млн за 7 млн — да, безусловно, клиент покупает за 57 млн, но 7 млн, в данном случае, цена рассрочки.
Покупатель может руководствоваться тем, что когда объект будет сдан в эксплуатацию, цена его квартиры составит 80 млн. Но здесь сплошные вероятности и инфляционные погрешности, в которые предлагаю не углубляться. Важно лишь понимать, что при цене квартиры 50 млн, но с ипотекой все 70 млн клиент не готов покупать, а по цене 57 млн, допустим, готов оформлять.
Отмечу, что при рассрочке риски клиентских неплатежей застройщик берет на себя, а он все также должен банку (плюс вновь не списываем со счетов инфляцию).
Также стоит уточнить про беспроцентную рассрочку: как правило, у застройщиков в цене квартиры заложена скидка при оплате враз полной стоимости — то есть без ипотеки. К слову, скидку важно уметь попросить. Но в случае беспроцентной рассрочки эта скидка с высокой долей вероятности не будет получена и условно пойдет в счет «оплаты» рассрочки.
Жаль, но ничего бесплатного и беспроцентного ни в одном бизнесе нет. А весь «банкет» оплачивают клиенты или государство — целиком или частично.
Об этом не стоит забывать.