Куда мы катимся - наглядным и понятным языком. Предупреждаю — эта статья будет максимально скучной, но при этом дико полезной: здесь только цифры и мои комментарии. Я не буду рассказывать вам про золотые горы или суперуспехи. Только факты, констатация реальности и мои рекомендации.
Для кого этот текст: Я настоятельно рекомендую данный материал думающим инвесторам и моим коллегам по цеху, кто дает своим клиентам прогнозы не на основе личных фантазий и ярких брошюр застройщиков, а на основе конкретных данных и статистики.
Итак, здесь я приведу цифры по количеству сделок в Дубае. Сколько было продано и сколько было куплено. Какие районы показали наибольшую популярность среди покупателей. Как дела на рынке аренды, сколько квартир было сдано и какие районы пользуются наибольшим спросом.
Какой был приток населения?
Какие застройщики показали себя хорошо в 2024 году - кто уверенно закрепился в лидерах, а кто скатился вниз.
Поехали!
Начнем с самого важного — притока населения. По данным правительства Дубая, в 2024 году на постоянное место жительства в город переехали 170 200 человек. Для сравнения, в 2023 году резидентов прибавилось на 104 992 человека. Таким образом, рост притока населения составил 62%. Это действительно впечатляющий показатель.
На текущий момент общая численность населения Дубая составляет 3,82 миллиона человек.
По демографии Дубай показал отличный результат, государство держит на контроле данную область и отлично понимает, что без притока населения город развиваться не будет, как и сфера real estate. Ресурс у города огромный - Индия и Пакистан под боком, люди из Европы, тянущиеся сюда из-за низких налогов и безопасности жизни.
Также не забываем, что у нас есть огромный туристический поток, который в 2023 году составлял 17 млн человек, а за первое полугодие 2024 приток туристов составил 10 млн человек. Полных данных за 2024 год пока нет, но очевидно цифра вырастет. Как только появиться обязательно опубликую.
Объем сделок на рынке недвижимости
Рынок недвижимости Дубая показал значительный рост:
- 2024 год: Общий объем транзакций составил 168 410 сделок.
- 2023 год: Общий объем транзакций составлял 118 304 сделки.
Таким образом, прирост объема сделок составил +48%.
При этом увеличилась пропорция сделок с новостройками - из 168 410 сделок - 106 695 было куплено в строящемся жилье, а 61 715 транзакций было проведено на рынке готового жилья. Доля готового жилья - 37%, доля строящегося рынка - 63% .
Напомню, в 2023 году пропорция новостроек к готовому жилью составлял 53% к 47% в пользу новостроек. Соответственно у нас 10% новостройки отыграли. Обороты по объему набираются и там и там.
При этом у Дубая низкая зависимость от ипотечной ставки - из 168 тысяч сделок всего 31 641 было с привлечением средств ипотечного кредитования. Это 18,8%.
Рынок в 2024 году рос консервативно: общий рост 2024 к 2023 году составил всего 4%: со средней цены 1706 дирхам за квадратный фут до 1776 дирхам за квадратный фут.
При этом если мы измерим рост на вторичном рынке(который я считаю более справедливым), то там динамика активнее: с 1339 дирхам за квадратный фут в 2023 году до 1456 дирхам за квадратный фут в 2024 году. То есть общий рост рынка прошел на 8,7%
А сверху приведен график, как изменились цены по комнатности на вторичном рынке жилья:
Студии подросли на 16%
1 bedroom на 7,4 %
2 bedroom на 6,9 %
Именно данный рост я считаю наиболее естественным. Цены устанавливают не застройщики, а собственники, основываясь на текущем спросе. Так что максимально справедливый рост средней цены в Дубае - на 8% по вторичному рынку.
Рынок аренды
Далее, если мы посмотрим аренду, мы увидим следующее, объем сделок по годовым контрактам уменьшился.
2024 год - 210 270 контрактов.
2023 год - 215 227 контрактов.
Связано это прежде всего с тем что в 2024 году стала пользоваться популярностью краткосрочная и среднесрочная аренда. Когда собственники сдают квартиры помесячно и посуточно. Такие контракты не регистрируются в DLD - находятся в серой зоне и не доступны нам для анализа. А именно они составляют больший объем например в туристических районах, таких как: Dubai Marina, JLT, Business Bay, Downtown
Но увеличение спроса мы видим по активно взлетевшему ценнику на годовую аренду. Со средней цены в 66 018 дирхам до 79 592 дирхам за квартиру. В общей сложности на 20%.
При этом распределение по комнатности выглядит так:
Студии подросли на 20.4 %
1 bedroom на 16,4 %
2 bedroom на 19,3 %
В итоге по аренде полет отличный. От себя могу добавить, что самым ликвидным инструментом остаются студии в центральных районах и 1 bedroom в спальниках у метро.
Что могу сказать в общем по ценам и какие дать рекомендации. В 2025 году нужно более аккуратно подходить к выбору новостроек, пользуясь большим спросом застройщики начнут сильно задирать цены на проекты, это надо отслеживать. Рынок перепродажи для инвестора с кэшем будет наилучшим вариантом - так что если есть полная сумма на руках стоит идти туда.
Далее посмотрим, какие районы наиболее активно пользовались спросом.
Топ-10 заняли следующий районы:
1-е место: Jumeirah Village Circle (JVC)
10% от общего объема продаж и 16 765 сделок
2-е место: Business Bay
6% от общего объема продаж и 10 210 сделок
3-е место: Dubai Hills
4,2% от общего объема продаж и 7 076 сделок
4-е место: Mohammed Bin Rashid City (MBR)
3,9% от общего объема продаж и 6 557 сделок
5-е место: Damac Hills 2
3,1% от общего объема продаж и 5 230 сделок
6-е место: Arjan
2,8% от общего объема продаж и 4 675 сделок
7-е место: Dubai Marina
2,7% от общего объема продаж и 4 491 сделка
8-е место: Dubai Residence Complex
2,6% от общего объема продажи 4 415 сделок
9-е место: Dubai Creek Harbour
2,4% от общего объема продаж и 4 076 сделок
10-е место: Sobha Hartland 2
2,4% от общего объема продаж и 4 004 сделки
Но при этом, если мы посмотрим объем сделок на рынке готового жилья, то топ изменится:
1-е место: Jumeirah Village Circle (JVC)
- 7,8% от общего объема сделок
- 4 802 транзакции
2-е место: Damac Hills 2
- 5,9% от общего объема сделок
- 3 665 транзакций
3-е место: Business Bay
- 5,5% от общего объема сделок
- 3 409 транзакций
4-е место: Dubai Marina
- 4,8% от общего объема сделок
- 2 965 транзакций
5-е место: Downtown
- 3,7% от общего объема сделок
- 2 286 транзакций
6-е место: Mohammed Bin Rashid City (MBR)
- 3,5% от общего объема сделок
- 2 169 транзакций
7-е место: International City
- 3,3% от общего объема сделок
- 2 007 транзакций
8-е место (разделено между тремя районами):
- Al Furjan: 2,6% (1 605 транзакций)
- Dubai Sports City: 2,6% (1 598 транзакций)
- Dubai Hills Estate: 2,6% (1 589 транзакций)
9-е место: Jumeirah Lake Towers (JLT)
- 2,5% от общего объема сделок
- 1 557 транзакций
10-е место: Emirates Living
- 2,4% от общего объема сделок
- 1 479 транзакций
На самом деле выборка очень интересная. Абсолютно логично что в топе бюджетный JVC - где самый огромный объем предложения и недорогой средний чек. Центральные районы также абсолютно логично зашли в пятерку лидеров: Marina, Business Bay, Downtown - там самый активный рынок перепродажи в среднем и высоком чеке.
А вот реально удивил Damac Hills 2, который занимает 5 место в общем рейтинге и 2 место на рынке готового жилья. Причем большую часть транзакций составляют таунхаусы и виллы. Это логично -такие низкие цены и такие большие площади не найти нигде. Несмотря на то, что данный район я считаю наиболее отдаленным от центра который можно найти в Дубае, концепция недорогой цены в крутом комьюнити пользуется огромным спросом.
Также меня удивило, что Emirates Living вошел в топ-10. А там большую часть занимают виллы да ещё и в высоком чеке.
Нужно держать в голове, что виллы и таунхаусы очень популярны в Дубае. Их берут в основном для себя - и данный рынок крайне устойчив, особенно если это локации типа Emirates Living. Однозначно если есть деньги я смотрел бы на рынок вилл и таунхаусов.
Что же касается рынка аренды?
Топ-10 у нас следующий:
1-е место: Deira
- 7,4% от общего объема рынка
- 15 570 транзакций
2-е место: (разделено между двумя районами):
- Jumeirah Village Circle (JVC): 5,4% от общего объема рынка 11 351 транзакция
- Bur Dubai: 5,4% от общего объема рынка и 11 068 транзакций
3-е место: Business Bay
- 4,1% от общего объема рынка
- 8 555 транзакций
4-е место: International City
- 3,9% от общего объема рынка
- 8 202 транзакции
5-е место: Dubai Marina
- 3,5% от общего объема рынка
- 7 350 транзакций
6-е место (разделено между двумя районами):
- Al Nahda: 3,2% от общего объема рынка 6 807 транзакций
- Al Qusais: 3,2% от общего объема рынка 6 627 транзакций
7-е место: Al Barsha
- 2,7% от общего объема рынка
- 5 765 транзакций
8-е место (разделено между тремя районами):
- Dubai Silicon Oasis: 2,6% от общего объема рынка 5 480 транзакций
- Mohammed Bin Rashid City (MBR): 2,6% от общего объема рынка 5 447 транзакций
- Downtown: 2,6% от общего объема рынка 5 350 транзакций
9-е место: Arjan
- 2,2% от общего объема рынка
- 4 615 транзакций
10-е место: Dubai Sports City
- 2,0% от общего объема рынка
- 4 182 транзакции
Больше половина районов в низком чеке. С высокими чеком выделяются Downtown, Dubai Marina и Business Bay. Из районов в котором иностранцы активно покупают недвижимость - JVC и Arjan. Но основную массу забирают "рабочие" районы. Тут хочу сделать акцент и подчеркнуть такую мысль для иностранных инвесторов. Идя в спальные районы такие как JVC, Arjan, JVT, Sport City или Al Furjan вы не идете в "самые дешевые" и "маргинальные" районы. Это крепкая середина. Низкий чек с "беднотой" забирает Deira, Bur Dubai, International City, Al Quasis, Al Barhsa и Al Nahda.
Что у нас на рынке застройщиков. Считал именно по продажам строящегося жилья. Топ-10 у нас следующий:
1-е место: Emaar
- 46,6 млрд дирхам
2-е место: Sobha Group
- 19,27 млрд дирхам
3-е место: Damac Group
- 14,04 млрд дирхам
4-е место: Binghatti
- 8,44 млрд дирхам
5-е место: Danube Properties
- 8,24 млрд дирхам
6-е место: Ellington Properties
- 7 млрд дирхам
7-е место: Azizi
- 5,96 млрд дирхам
8-е место: Meraas
- 5,79 млрд дирхам
9-е место: Aldar Properties
- 5,01 млрд дирхам
10-е место: Samana Developers
- 4,04 млрд дирхам
По сути лидеры остались те же. Emaar как всегда на несколько голов выше конкурентов и забирает основную долю рынка. Интересно, что в Дубае самый крупный и объемный застройщик не застраивает сегмент дешевого и даже среднего ценового сегмента. Они ориентированы на сегмент высокого, и средне-высокого чека. Выделю также, что из топа вылетел Nakheel - который делал очень мало запусков в этом году и Select Group который тоже не показал большого объема продаж. Зато отлично показала себя Sobha уверенно обойдя Damac, а также Binghatti и Danube которые уверенно продвинулись на лидирующие позиции. В случае с Binghatti и Danube это абсолютно заслуженно, данные компании очень агрессивно захватывают рынок, у каждого своя фишка, если у Danube это ипотека 1% то у Binghatti быстрая стройка ( в среднем 1-1.5 года с момента запуска).
Вывод:
Рынок Дубая в 2024 году работал на полную мощность. У нас рекорды по объемам продаж как вторичного рынка так и рынка новостроек. Рост цен идет консервативно - и это радует. Показатель замедлился относительно 2022-2023 года - встал в адекватное русло. Думаю от 2025 года также можно ожидать стабильные 4-7% роста.
Если мы говорим про аренду, то большой объем перенесся на краткосрочную и среднесрочную аренду - не нужно бояться данного формата. Годовая аренда отлично отражает подъем спроса - общий рост на 20% - отличный показатель.
Глядя на цифры могу с уверенностью сказать - самая безопасная и стабильно доходная стратегия в Дубае - это покупка готового жилья с последующей сдачей в аренду. Общий профит будет 10-15% если сложить рост цены и доходность от сдачи.
Очень интересным я считаю рынок переуступок. Новостройки нужно выбирать очень тщательно, обязательно сравнивать цены с готовым новым фондом - опять же, способ покупки удобный - рассрочки на 3-5 лет с 20% первоначальным взносом, стратегия с длинны выходом безусловно окупит себя.
Больше всего меня радует активный приток нового населения - 170 тысяч за год это шикарно. Значит конечных потребителей - эндъюзеров на рынке будет предостаточно. Это также показывает рост количества учеников в школах - их выросло на 40% по отношению к прошлому году.
Так что рынок продолжает двигаться активно и мощно. Истерики нет, есть закономерный рост по всем направлениям.
Что думаете по данным цифрам? Пишите свое мнение в комментариях!
Всем желаю успешных инвестиций, до новых встреч!