Казалось бы ну остеклили вы балкон 10 лет назад - и что теперь? А теперь будет штраф и требование балкон расстеклить. А если это не сделать - то снова штраф. И так до бесконечности. Но есть из этого правила и исключение. Кое-кому всё же повезет и его минуют штрафы.
Ну вот еще совсем недавно владельцы квартир довольно успешно могли отстаивать в судах свои права на остекление балконов, особенно если удавалось доказать, что такие изменения не угрожали безопасности жильцов и не сказывались на устойчивости и прочности строительной конструкции всего здания. Эти аргументы использовались для убеждения судей в правомерности подобных действий, направленных на улучшение условий проживания. Но в 2025 году все поменялось!
Причина в том, что совсем недавно произошли значительные изменения в подходе к этому вопросу. Верховный суд Российской Федерации ввел новый стандарт правового регулирования, который требует получения согласия всех собственников многоквартирного дома при любых изменениях, касающихся общего имущества здания. Это правило, изложенное в части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, было подтверждено решением Верховного суда от 28 марта 2023 года под номером 5-КГ22-150-К2.
На фоне этих нововведений судебная практика в отношении споров о демонтаже остекленных балконов значительно изменилась. В результате, владельцы, которые ранее могли полагаться на успешное разрешение споров в свою пользу, теперь сталкиваются с гораздо более жесткими требованиями. Судьи заявляют - сами застеклили, никого не спросили - демонтируйте и платите штраф!
Уже в 2024 году кассационные суды по всей стране начали отменять решения, позволявшие сохранить остекление балконов. Причины, по которым это происходит, включают следующее:
- Любое остекление балкона, которое крепится к фасаду здания и имеет козырек, рассматривается как использование владельцем квартиры общего имущества дома. Даже если эта конструкция кажется незначительной, она считается изменением общего облика и структуры здания.
- Балконная плита зачастую тоже рассматривается как часть общедомового имущества. Это означает, что любые изменения, включая монтаж остекления, также подпадают под категорию использования общего имущества без соответствующего согласия остальных собственников.
Если собрание собственников квартир не принимало решений о согласии с такими изменениями (которые были сделаны в прежние годы), остекление балкона признается незаконным, и владельцы обязаны его демонтировать. Такие решения находят подтверждение в практике судов, например, в делах, рассмотренных Первым и Шестым кассационными судами.
Таким образом, владельцам жилплощади с остекленными балконами, чьи изначальные проекты не предусматривали таких изменений, стоит быть особенно осторожными. На них может быть наложено судебное обязательство о возвращении балкона к его первоначальному виду. Обратиться с жалобой в суд или в жилинспекцию может как председатель ТСЖ, управляющая домом компания, так и просто недовольный сосед по дому!
Помимо этого, суды часто назначают выплату штрафных санкций владельцам за каждый день задержки выполнения решения о демонтаже. Такие санкции могут существенно увеличить финансовую нагрузку на владельцев, особенно если учесть необходимость оплатить все судебные издержки, включая стоимость экспертиз и госпошлин, а также затраты на юридическое представительство.
Тем не менее, есть несколько способов защитить свое остекление в суде. Это возможно, если удается подтвердить хотя бы одно из следующих условий:
- Балкон был остеклен до 1 марта 2005 года, времени, когда Жилищный кодекс РФ вступил в силу с требованием получения согласия собственников на использование общего имущества. Необходимо доказать, что согласование с местной администрацией было получено до этой даты, поскольку даже в те времена существовало такое требование, подчеркивающее законность изменений.
Если с момента, когда балкон был остеклен, прошло более трех лет (по статье 196 ГК РФ), и исковая давность истекла. В некоторых случаях, как, например, если балкон был остеклен в 2006 году, доказать это можно по документации того времени. Вам понадобится договор с монтажниками или чеки на покупку рам и стекол. Что, впрочем, мало у кого сохранилось.
- В изначальной проектной документации здания были предусмотрены остекленные балконы, а собственник просто обновил их до более современного состояния. Это является основанием для защиты своих прав в суде, подтвержденное обзорами судебной практики.
Так что вот такой сюрприз для жителей многоквартирных домов принес 2025 год.