Нередко на пути к квартире мечты новоселы перекраивают жилище как вздумается. А из правил ориентируются, в лучшем случае, на одно – не демонтировать несущие стены.
Перенести кухню в гостиную, объединить балкон с комнатой, передвинуть батарею – можно? Или нельзя? И чем это может обернуться? Разбираемся.
Начнем с определений законодательства. Статья 25 ЖК РФ трактует переустройство и перепланировку следующим образом:
1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
Поясним. Примером переустройства является установка электрической плиты вместо газовой или душевой кабины вместо ванны. А перепланировка – это перенос дверного проема или перегородки, расширение санузла и т.д. Такое изменение должно быть обязательно согласовано с органами местного самоуправления и отражено в техническом плане помещения.
Чаще всего спорные вопросы в отношении перепланировки возникают, если речь идет о санузлах, кухнях и лоджиях. Разберем по пунктам.
Санузел.
1. Нельзя переносить санузел, а также расширять его за счет жилых комнат. Исключение есть – это допустимо, если вы живете на первом этаже, то есть, снизу нет соседей, которые могут пострадать в случае аварии.
2. При ремонте нельзя трогать технические и вентиляционные короба: уменьшать, подрезать, использовать в качестве полок.
3. Нельзя убирать порожек на входе в санузел. Согласно нормам, высота порожка должна составлять не менее 2 см. Альтернатива – уровень пола в санузле должен быть на 2 и более см ниже, чем в остальной части квартиры.
4. Если санузел в вашей квартире раздельный, объединить его можно, если стена не несущая, а также, если в ней не проложены вентканалы.
Кухня.
1. Площадь кухни не может быть менее 8 м2. Если она изначально была, например, 6м2, то правило такое: ее нельзя уменьшать. Если речь не об отдельной комнате, а о кухне-нише, ее минимальный размер – 5м2. В кухне-гостиной зона кухни не должна быть меньше 6м2, при этом площадь всей комнаты не регламентируется.
2.
Важно! Переносить кухню в другое помещение можно, если плита у вас электрическая. Любые манипуляции с газовой требуют согласования со специальными службами. Прокладывать трубы в жилой комнате запрещено, а кухня должна быть отделена плотно закрывающейся дверью.
Лоджия
Основные правила:
1. Если на лоджии предусмотрены эвакуационные пути (люк и лестница) – их ни в коем случае нельзя демонтировать и ограничивать доступ к ним.
2. Увеличить площадь комнаты или кухни за счет лоджии (или наоборот), демонтировав стеклопакет и перенеся батарею – нельзя.
3. Если лоджия имеет 2 входа из разных комнат, ее можно разделить, установив перегородку. Но такая перепланировка требует согласования.
4. Остекление балкона тоже требует согласования. Во-первых, в этом случае возрастает нагрузка на плиту перекрытия, во-вторых, меняется облик фасада дома. Поэтому даже такое простое действие в отдельных случаях может быть под запретом.
В общем виде основные правила перепланировки можно представить так:
1. Вы можете делать любой ремонт, который принципиально ничего не изменит: менять двери и окна, осуществлять косметический ремонт, производить замену инженерного оборудования, аналогичного тому, которое было установлено ранее.
2. Если план квартиры изменится – делать это можно, но с разрешения. Например, менять границы помещений, возводить новые стены и ломать старые.
3. Запрещено делать то, что несет потенциальную опасность: сносить несущие конструкции, переносить батареи на балкон, устанавливать газовое оборудование в жилых комнатах. Также под запретом любая перепланировка в домах, признанных аварийным жильем.
Почему планировку обязательно нужно узаконить?
Во-первых, несогласованная перепланировка влечет за собой штраф. Правда, сумма небольшая – от 2000 до 2500 рублей для физических лиц.Также будет вынесено предписание, согласно которому, перепланировку нужно будет узаконить или вернуть квартиру в первоначальный вид.
Во-вторых, и это последствие куда весомее штрафа, перепланировка может привести к разрушениям здания, трещинам, обвалам, потопам. Вина за любое негативное последствие, конечно, лежит на собственниках квартиры с незаконной перепланировкой.
Подводим итоги.
Любая перепланировка всегда включает множество нюансов и подводных камней. Руководствуемся врачебным правилом: «Не навреди».
А при возникновении сомнений, рекомендуем обращаться в специализированные организации – там вас проконсультируют, помогут найти лучшее решение, а также должным образом узаконить перепланировку. Это точно не тот вопрос, где можно положиться на русское авось.