Основы ипотечного жилищного кредитования

1. Жилищное инвестирование и финансирование

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.[1]

Закладная – это юридический документ о залоге недвижимого имущества, который удостоверяет отдачу недвижимости в обеспечение обязательств под кредит.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – это комплекс экономических, законодательных мер, направленный на создание благоприятных условий для кредитования кредитными организациями под залог недвижимости населения, нуждающихся в финансовых средствах на покупку, строительство, реконструкцию жилья.

Эта система является важным связующим звеном между банковским и реальным секторами экономики, финансовым и жилищным рынками, инвесторами, желающими разместить свои денежные средства на длительный срок, и заемщиками ипотечных кредитов. Предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов гражданам на приобретение жилья позволяет государству решить целый комплекс важных социально-экономических задач:

• трудоспособное население страны получает возможность самостоятельно, без финансовой помощи государства решать проблемы улучшения жилищных условий, используя долгосрочные ипотечные кредиты банков;

• строительный комплекс получает дополнительный импульс для увеличения объемов жилищного строительства благодаря возросшему платежеспособному спросу со стороны покупателей жилья;

• банковский сектор существенно расширяет операции по ипотечному жилищному кредитованию, создавая для себя устойчивый и перспективный рынок финансовых услуг, предоставляемых населению;

• инвесторы (пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, другие юридические и физические лица) получают возможность инвестировать свободные денежные средства в новые надежные долгосрочные финансовые инструменты, создаваемые на основе долгосрочных жилищных кредитов, обеспеченных ипотекой.

По мере стабилизации экономической ситуации в России происходит формирование экономических предпосылок для развития долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Снижение инфляции, достигшей своего пика в январе 1999 г. - более 130%, до 18-21)% в 2001 г. создает для этого благоприятные условия. В результате произошло определенное снижение процентных ставок для заемщиков как в рублях, так и в валюте по сравнению с докризисной ситуацией - с 42% в 1998 г. до 25% годовых в рублях в 2001 г. и соответственно с 25% до 15% годовых в валюте. Ситуацию на жилищном рынке, платежеспособность населения характеризует динамика коэффициента доступности жилья, который измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры к годовому среднему доходу семьи (полученное значение можно интерпретировать как количество лет, необходимых для приобретения жилья семье с данным уровнем дохода). Изменение коэффициента доступности жилья выявляет примерно одинаковую тенденцию в разных городах Российской Федерации. Наиболее благоприятная ситуация сложилась в 1997 г., когда отмечались рост доходов населения и некоторое снижение роста цен на рынке жилья, В 1998 г. доступность жилья снизилась в связи с тем, что реальные среднедушевые доходы населения в рублях уменьшились, а цены на жилье в рублевом исчислении возросли. В настоящее время в большинстве регионов наблюдается некоторое повышение уровня доступности жилья, что выражается в уменьшении коэффициента. В целом по России коэффициент доступности жилья в 2000 г. составил 4,86, что в принципе соответствует уровню развитых стран. По данным на 1996 г. значение данного индикатора составило в Сиэтле 4,7 года, в Париже- 4,3, в Мельбурне - 3,6 года. Конечно, в разных странах речь идет о жилье разного качества, но оно тем не менее во всех случаях признается как допустимый (средний, массовый) стандарт.

В современном мире сложились три основные схемы жилищного инвестирования. Рассмотрим их подробнее:

1. Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель).

В данной модели выделяют два общих типа схем кредитования: связь заемщика и кредитора при помощи ипотечных банков и ссудно-сберегательных учреждений. Количество обслуживающих организаций - минимально, как правило, это только страховая организация. Срок кредитования составляет от 10 до 12 лет.

Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.

2. Двухуровневая схема ипотечного кредитования (американская модель).

В этой модели кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания), которые действуют на вторичном рынке закладных.

Чтобы быстрее вернуть средства, затраченные на выдачу ипотечного кредита, кредитор может продавать ипотечные кредиты ипотечному агентству или ипотечной финансово-инвестиционной компании, которые, таким образом, рефинансируют кредит. После покупки они немедленно возмещают кредитору выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые им от заемщика ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) кредитора. Величину ежемесячных выплат, т. е. ставку, по которой посредник или участник финансового рынка обязуется покупать ипотечные кредиты, они устанавливают самостоятельно на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Таким образом, кредитное учреждение получает доход на переуступке закладных и комиссионные за их обслуживание. Ипотечная финансово-инвестиционная компании получает доход за счет дополнительной эмиссии первичных закладных, цель которой состоит в качественном преобразовании ценных бумаг в наиболее ликвидный вид, посредством группирования закладных в ипотечные пулы по сходным характеристикам (виду недвижимости, процентной ставки, срокам кредитования и т. д.). Процентная ставка по использованию ипотечного кредита варьирует от 7 до 20%. Сумма кредита может составлять 75-90% от стоимости закладываемого жилья; 80-90% от стоимости приобретения или строительства жилья. Срок кредитования обычно составляет от 15 до 30 лет.

3. Схема строительного кредита.

Наряду с обязательными участниками (заемщиком и кредитором) в данной модели присутствует организация, осуществляющая строительство жилья (девелопер), на которое заемщиком получен ипотечный кредит. При этом кредитором, выдающим строительный и ипотечные кредиты, может быть одно кредитное учреждение (тогда это называется – спаренный кредит) или два различных специализированных кредитных учреждения. Таким образом, для жилищного инвестирования в этой схеме используются три вида капитала: заемный капитал строительной организации (строительный кредит), а также собственный и заемный капитал (ипотечный кредит) заемщика. При такой модели не нужно изыскивать дополнительные собственные средства строительной организации на строительство конкретного объекта. Раздельное кредитование полностью отделяет риски, связанные со строительством и ипотечным кредитованием. Срок кредитования строительного кредита составляет от 6 до 18 месяцев.

Выплаты кредита и погашение процентов по нему являются фиксированными и равномерными платежами. Заемщик приобретает у строительной организации жилье за счет ипотечного кредита, расплачиваясь с ней как с непосредственным продавцом жилья, а затем строительная организация, в свою очередь, расплачивается за строительный кредит. При этом основной долг кредита возвращается строительной организацией после окончания строительства и продажи готового жилья. Кредитор оплачивает этапы строительно-монтажных работ, выполняемые строительной организацией в соответствии с заключенным договором по финансированию строительства. Кредитные учреждения кредитует строительную организацию только тогда, когда девелопер получают гарантированное обязательство о предоставлении последующего ипотечного кредита в ипотечном банке или другом финансовом учреждении заемщику под залог уже построенной части жилья.

2. Развитие ипотечного жилищного кредитования

Поддержка и эффективное развитие ипотечного кредитования в субъектах Российской Федерации невозможны без формирования соответствующей нормативной правовой базы. «В настоящее время многие субъекты Федерации уже приступили к законодательной реализации совместной компетенции в обозначенной сфере, закрепляя основные положения механизма ипотечного кредитования в законах субъекта»[2].

Развитие ипотечного жилищного кредитования про­ходит в сложной экономической ситуации. С одной сто­роны, статистика фиксирует недостаточную обеспечен­ность российских граждан жильем. Так, в России на каж­дого гражданина приходится 19,7 кв.м жилья (для срав­нения: в США - 65 кв.м, во Франции - 36 кв.м, в Япо­нии - 31 кв.м). При этом 5 миллионов человек прожи­вают в ветхом жилье, 40 миллионов - в неблагоустро­енных квартирах. «Свои жилищные условия намерены улучшать 77% россиян. С другой стороны, за 2004 г. выдано 40 тыс. ипотечных жилищных кредитов, т.е. ипоте­ка практически не двигается «с мертвой точки».[3]

К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, можно отнести:

v неотработанность государственными финансовы­ми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

v относительную слабость отечественной банковс­кой системы, её незаинтересованность в работе с на­селением; отсутствие опыта долгосрочного кредитова­ния;

v невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлторских и оценочных компаний;

v отсутствие необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением насе­лению ипотечного кредита;

v отсутствие у населения устойчивых моделей сбере­гательного и кредитного поведения;

v юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законо­дательства, позволяющего слаженно работать всем сек­торам инвестиционного жилищного рынка;

v высокая стоимость ссуд при низкой платежеспо­собности населения;

v проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.

На сегодняшний день в России, так и не сложилась четкая система ипотечного жилищного кредитования. Но важным этапом, закладывающим организационные основы ее функционирования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию(АИЖК). На сегодняшний день Агентство заключило договоры с 70 субъектами РФ.

Наиболее успешно ипотечное кредитование развива­ется и Башкортостане, где в день выдается до 30 ипотеч­ных кредитов. Там нет бюджетных дотаций, зато реали­зована концепция сети ипотечных брокеров. Кредиты выдает только один первичный кредитор - Башэкономбанк, но почти все риэлтеры города выступают в каче­стве брокеров и берут на себя оформление до 90% необ­ходимой документации. Схема очень похожа на систему розничного кредитования в магазинах Москвы.

В Иркутске в 1999 г. было создано ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство» (ИРИА), для чего из средств регионального бюджета было направлено 1 млн. руб. ИРИА первым в послереволюционной Рос­сии выпустило ипотечные облигации.

Оренбургская область - одна из первых в РФ - при­ступила к внедрению ипотечного кредитовании. Адми­нистрация области законодательно установила субси­дии молодым семьям на приобретение жилья, средства на которые выделяются в рублях, при этом процентная ставка работникам бюджетной сферы составляет 7%, жителям сельских районов – 8%, жителям города, сто­ящим в очереди на улучшении жилищных условий -10%. Срок погашения кредита - 10-25 лет. Выплаты по кредиту должны быть завершены до наступления пен­сионного возраста заемщика.

В Приморском крае на рынке ипотечного жилищ­ного кредитования действуют дна крупных оператора: созданное при участии городской администрации «Вла­дивостокское ипотечное бюро» и приморский краевой центр (ПКРЦ) «Наш Дом Приморье», также опирающийся на поддержку краевом администрации. Обе структуры - операторы федеральной ипотечной программы. За семь месяцев 2004 г. в рамках программы ипотечного кредитования в крае было выдано 229 кредитов.

В Чувашии с 2000 г. под реализацию республиканс­кой программы строительства социального жилья граж­данам предоставляется банковский кредит в объеме 10 млн. руб. сроком на 5 лет под 1/4 ставки рефинансиро­вания ЦБ РФ. Разницу между льготной и коммерческой ставкой гасит региональный бюджет.

В Мордовии создается АО «Мордовская ипотечная корпорация», которая будет заниматься развитием ипо­теки в регионе. Уставной капитал АО составит 50 млн. руб., при этом 51 % акций «Мордовской Ипотечной кор­порации» остается в руках государства, а остальные ак­ции будут распределены среди учредителей. В Мордо­вии уже работает система предоставления государствен­ных субсидий малообеспеченным семьям на строительство жилья из средств республиканского бюджета. В 2004г. 115 семей, живущих в Саранске, и 30 сельских семей получили благоустроенное жилье.

В Республике Коми фонд жилищного строительства ведет работу по выполнению программы переселения северян. Ежегодно Фонд приобретает жилье и участву­ет в строительстве в 40 городах, расположенных в 25 регионах России.

В Ростове также действует ипотечная программа, участниками которой являются граждане, проживаю­щие в Ростове не менее 10 лет и находящиеся в трудоспособном возрасте. Льготная ссуда предоставляется в раз­мере 50% от стоимости выбранного жилья, ставка по ссуде устанавливается в размере 1/8 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Срок возврата ссуды устанавливается индивиду­ально для каждого участника программы и составляет от 2 до 10 лет. Как и в других регионах, ипотечная програм­ма осуществляется за счет бюджетных средств.

В Кемерово главное управление капитального стро­ительства администрации Кемеровской области учре­дило «Фонд развития жилищного строительства Кеме­ровской области», в задачи которого входит обеспече­ние жильем граждан с низкими доходами и социальных работников. Средства граждан при приобретении жи­лья по ипотечной схеме составляют 10%.

Анализ функционирующих программ ипотечного кредитования выявил три основных типа регионов. К первому относятся регионы, реализующие рыночные ме­ханизмы ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Пе­тербург, Иркутская область), чему способствует высо­кий уровень их экономического развития. На данных тер­риториях наблюдается спрос на ипотечные продукты.

Ко второму типу относятся регионы, внедряющие схемы с участием региональных бюджетов (Ростов, Ке­мерово, Оренбургская область). Это объясняется бо­лее низким уровнем жизни населения.

Третий тип - регионы, реализующие рыночный ме­ханизм ипотечного кредитования с присутствием соци­альной ипотеки (Москва, Санкт-Петербург, Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкортостан, Пермская область).

Схемы использования бюджетных средств в ипотеч­ных программах различны, однако из-за их ограничен­ности эти средства не могут в достаточной степени слу­жить основой для развития эффективной системы ипо­течного жилищного кредитования (см. схему - Приложение ).

Поэтому мы считаем, что необходимо кардинально пересмотреть схему использования бюджетных средств. Система ипотечного жилищного кредитования, дей­ствующая на сегодняшний день экономически не эф­фективна, так как включает четыре звена (коммерчес­кий банк - региональный оператор - АИЖК - инсти­туциональные инвесторы), что способствует повыше­нию «цены» ипотечного кредита. Федеральное агент­ство может напрямую заключать договоры с коммер­ческими банками в регионах, выкупать у них стандар­тизированные ипотечные кредиты, застрахованные от риска невозврата. Схема достаточно проста и прозрач­на. Наглядным примером является республика Баш­кортостан, где ипотечным кредитованием занимается один банк. Что касается использования бюджетных средств, то в данном случае через региональные бюд­жеты можно осуществить субсидирование первоначаль­ного взноса. В этом случае можно четко рассчитать сум­му, которая должна быть выделена на эти цели из средств регионального бюджета. Сегодня некоторые крупные коммерческие банки Москвы открывают фи­лиальную сеть в регионах с тем. чтобы напрямую со­трудничать с АИЖК. Кроме этого во многих регионах есть коммерческие банки, которые тоже могут сотруд­ничать с АИЖК.

Следующим важным вопросом является формиро­вание и развитие ссудо-сберегательных касс, которые наряду с коммерческими банками могли бы занимать­ся ипотечным кредитованием. Но для этого им необхо­димо создать определенные условия. Полагаем, что ССК нужно дать статус специализированных банков, основ­ной функцией которых будет привлечение средств на­селения в виде сберегательного вклада и кредитование недвижимости. Для снижения рисков вкладчиков не­обходимо определить функции ССК. установить ста­бильный процент по вкладам не привязанный к финан­совому рынку, разработать собственные нормативы кредитных ставок, отличные от нормативов коммер­ческих банков.

Создание специализированных банков поможет в привлечении долгосрочных ресурсов на ипотечный рынок. Эффективность деятельности ссудо-сберега­тельных касс может обеспечиваться за счет узкой спе­циализации (меньшее количество сотрудников по сравнению с универсальными кредитными организациями, снижение рисков по кредитованию в связи с накоплением 50% необходимых средств, независимость от фи­нансового рынка, в связи с замкнутой системой и, сле­довательно, снижение процентных ставок по ипотеч­ным кредитам).

По нашему мнению, для заинтересованности насе­ления в участии в ссудо-сберегательной системе госу­дарство должно принять определенные протекционис­тские меры, например, исключить суммы сбережений из облагаемого дохода, предоставлять персональные субсидии при накоплении определенной части средств на ссудо-сберегательном счете и т.д. Эти меры могли бы коренным образом изменить систему ипотечного жилищного кредитования. И большую роль в этом дол­жны сыграть регионы. Несомненно, ипотека в России развивается по американской модели. Но создание ссу­до-сберегательных касс послужит дополнительным ис­точником для формирования ипотечного рынка.

Одним из факторов, препятствующих развитию ипо­теки в России, являются юридические проблемы, свя­занные с созданием жилищно-инвестиционного зако­нодательства.

Согласно принятому Закону «Об ипотечных ценных бумагах» эмиссией ипотечных ценных бумаг должна заниматься специализированная организация, созданная за счет средств госбюджета - АИЖК. С другой сторо­ны, согласно инструкции ЦБ «Об обязательных норма­тивах кредитных организаций, осуществляющих эмис­сию облигаций с ипотечным покрытием» (№112-и) к эмиссии ИЦБ допускаются и коммерческие банки.

Инструкция устанавливает три норматива- H17, H18 и H19. Согласно нормативу Н18 соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%, а со­гласно нормативу Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка, К банку-эмитенту предъявляются повышенные тре­бования по нормативу достаточности капитала Н1 -14%, в то время как у коммерческих банков он должен соответствовать 10%. Интерес к эмиссии ИЦБ прояв­ляют многие коммерческие банки, и это понятно, так как основой их выпуска является недвижимость. Со­гласно выше перечисленным требованиям к эмиссии ценных бумаг будет допущено небольшое количество коммерческих банков, так как процесс формирования ипотечного покрытия идет достаточно медленно. В на­стоящее время требованиям инструкции № 112-и соответствует всего лишь несколько банков (Сбербанк, ВТБ и др.)

Эмиссия ИЦБ коммерческими банками заимство­вана из немецкой модели ипотечного кредитования. Но в Германии ипотечные банки базируются на весьма зна­чительном собственном капитале и высоком рейтинге, как самого банка, так и его обязательств. На сегодняш­ний день, в связи с низким рейтингом российских ком­мерческих банков нельзя допустить к эмиссии ИЦБ коммерческие банки без особых императивных требо­вании со стороны ЦБ.

Принципиально важными являются изменения по обращению взыскания жилья залогодателя при нару­шении условий ипотечного кредита. Для этого необхо­димо внести изменения, которые бы предусматривали взаимоотношения собственника жилого помещения и права членов его семьи по пользованию жилым поме­щением при нарушении условий кредитного договора. В этом случае вторичный рынок жилья в большем объе­ме будет включен в ипотечную систему.

Новый Жилищный кодекс, принятый в 2005 г., не решил этой проблемы. С 1 июня 2005 г. вступил в силу Федеральный закон «О кредитных историях», предусматривающий создание специальных организаций - Бюро кредитных историй, которые будут собирать информацию о полученных фи­зическими и юридическими лицами кредитах, о своев­ременности возврата кредитов заемщиками и др., об­легчающую банкам принятие решения о предоставле­нии кредита.

Серьезной доработке подвергся закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 216-ФЗ о внесении изменений в указанный закон). Отменено обязательное нотариальное удо­стоверение договоров ипотеки, а также кредитных и иных договоров, содержащих обязательство, обеспечен­ное ипотекой. Упрощается порядок использования зак­ладной - свободно обращающегося на рынке докумен­та, подтверждающего право залогодержателя. Раньше изменить условия закладной было нельзя. Теперь долж­ник, залогодатель и законный владелец закладной впра­ве заключить соглашение об изменении любых условий закладных. Государственная регистрация соглашений об изменении содержания закладной должна осуществ­ляться безвозмездно в течение одного дня с момента обращения. Это нововведение позволит сторонам от­ношений ипотеки более гибко реагировать на измене­ние экономических условий, в том числе действующего законодательства.

Обсуждается закон о страховании ответственности при осуществлении ипотечного кредитования, который должен стимулировать банки заниматься ипотечным кредитованием. В российских условиях необходимо ввести этот вид страхования, однако эта мера повлечет за собой увеличение цены ипотечного кредита. Чтобы этого не произошло, предлагается исключить из системы ипотечного жилищного кредитования регио­нальных операторов, таким образом снизить издержки и направить разницу на страхование ответственности по ипотечным кредитам. В результате этих мер жилищный ипотечный рынок может значительно расшириться.

На наш взгляд, требует доработки Федеральный за­кон «О государственной регистрации недвижимого иму­щества и сделок с ним». Это связано, прежде всего, с тем, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна носить не только учет­ную функцию, а стать законным подтверждением права собственности на жилплощадь. Государство должно стать гарантом «чистоты сделки». Для этого необходимо со­здать резервный фонд, в который бы вносилось от 0,1 до 0,2% стоимости сделки по недвижимости. За счет средств этого государственного фонда будут компенсироваться «фиктивные» сделки. Соответственно упростится рабо­та банка при проверке «чистоты квартиры».

Федеральный закон «Об участии в долевом строи­тельстве многоквартирных домов и иных объектов не­движимости», вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. за­щищает права покупателей строящихся квартир. Он вво­дит перечень обязательных требований к девелоперам, осуществляющим привлечение средств инвесторов в строительство многоквартирных домов на условиях долевого участия, к проектной и иной документации. Вво­дится государственная регистрация подобных сделок. Этот закон будет способствовать привлечению в ипо­течный механизм первичный рынок жилья. У банков снизится риск при выдаче кредитов на приобретение квартир в строящихся домах, которые впоследствии (при сдаче объекта) могут быть вовлечены в ипотечный ме­ханизм. Эта мера тоже будет способствовать расшире­нию ипотечного рынка.

Ипотека в условиях рынка пока еще только набира­ет обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесто­ров и населения довольно высок. Но пока в этой облас­ти остается множество нерешенных вопросов.

Государство должно создать институт ипотеки и условия надежного эффективного функционирова­ния всей системы ипотечного кредитования. Необ­ходимо провести институциональные реформы и со­здать правовое поле в целях стимулирования ипотеч­ного рынка. Ипотека является мощным инструмен­том экономического развития, решающим не толь­ко социальную задачу - обеспечение граждан жиль­ем, но и стимулирующим все смежные отрасли эко­номики.

Важнейшим событием для субъектов создаваемого ипотечного рынка в РФ стало Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», которым была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, кроме этого, попыткой государства улучшить жилищные условия своих граждан явилась Федеральная программа «Жилище», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 - 2010 годы».

Программа была ориентирована на повышение доступности приобретения жилья, рост объемов возводимого и реконструируемого жилья, обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета граждан, относящихся к отдельным категориям, и включала девять подпрограмм, каждая из которых направлена на решение конкретного круга проблем жилищной сферы. В ходе реализации первого этапа Программы (2002 - 2005 гг.) были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики и определены приоритетные направления, одним из которых является обеспечение граждан России доступным и комфортным жильем.

Значительным фактом, влияющим на развитие системы ипотечного кредитования и становления рынка ипотечного жилищного кредитования, является Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренная Правительством РФ 30 июня 2005 г.

Следующим этапом развития системы ипотечного жилищного кредитования явилось принятие в 2003 г. Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в редакции Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №193-ФЗ. Наличие указанного Закона является необходимым для нормального развития и функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования и привлечения «длинных» денег в сферу ипотечного кредитования за счет рефинансирования ипотечных кредитов.

На основании итогов первого этапа реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675, с учетом вступления в силу пакета федеральных законов по формированию рынка доступного жилья в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (далее - Национальный проект) и создания Национального совета по жилищной политике в указанную Федеральную целевую программу Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 г. № 865 «О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы» были внесены соответствующие изменения, которые привели к модернизации подпрограмм Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы (далее по тексту - ФЦП «Жилище»).

Второй этап реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы будет осуществляться в 2006 - 2010 гг., предполагает две стадии: 2006 - 2007 гг. и 2008 - 2010 гг. и предусматривает продолжение начатых преобразований в жилищной сфере и реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Данный этап реализации ФЦП «Жилище» направлен на реализацию подпрограмм «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»; «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»; «Обеспечение жильем молодых семей»; «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством»; реализацию Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов; мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Указанные подпрограммы являются мерами, направленными на реализацию основных приоритетных направлений Национального проекта и призваны решить одну из основных задач - стабилизировать сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья.[4]

[1] Асаул, А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – с.137

[2] Столярова, А.В. Особенности формирования и реализации нормативно-правовой базы регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования на уровне субъектов Российской Федерации [Электронный ресурс]/ А.В. Столярова// Юрист. – 2007. - №6. - Режим доступа: [Консультант Плюс]. – Загл. с экрана.

[3] Лазарова Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах [текст]// Финансы – 2005 - №6 – с. 22

[4] Ливанская, Е.В. Развитие института ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в аспекте приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» [Электронный ресурс]/ Е.В. Ливанская// Гражданское право. – 2007. - №2. - Режим доступа: [Консультант Плюс]. – Загл. с экрана.