Покупка недвижимости — это не только значительные финансовые вложения, но и немалые юридические риски. Даже после заключения сделки покупатели могут столкнуться с проблемами, которые касаются прав собственности. Претензии со стороны третьих лиц, отсутствие законных оснований у продавца или подделка документов — все это может стать причиной потери недвижимости. Совет опытного юриста поможет вам избежать таких ситуаций. Читайте в статье!
Важный инструмент защиты интересов собственника
В таких ситуациях титульное страхование становится важным инструментом защиты интересов собственников. В этой статье мы рассмотрим, что такое титульное страхование, какие риски оно покрывает и как правильно оформить такую страховку для защиты от юридических последствий.
Титульное страхование— это финансовый продукт, предназначенный для защиты прав собственности на недвижимость. Страховка покрывает риски, связанные с юридическими спорами по правам на недвижимость, которые могут возникнуть после заключения сделки. В случае если сделка признается недействительной, а покупатель лишается прав на жилье, титульная страховка возмещает убытки.
Почему титульное страхование важно для покупателя недвижимости
Когда вы покупаете квартиру, вы не всегда можете быть уверены, что предыдущие владельцы не скрыли какие-либо юридические проблемы. Некоторые риски, такие как претензии со стороны наследников или подделка документов, могут стать известны только спустя время. В таких случаях покупатель может столкнуться с неприятными последствиями, вплоть до утраты собственности.
Пример 1. Претензии со стороны наследников
После смерти женщины её квартира была продана сыном, который вступил в права наследства. Однако спустя год выяснилось, что её дочь, не знавшая о смерти матери, теперь может оспорить сделку через суд, восстановив срок для вступления в наследство. В результате покупатель может лишиться права собственности на квартиру. В этом случае титульное страхование стало бы надежной защитой для покупателя, так как оно возместило бы убытки при признании сделки недействительной.
Важно: Титульное страхование защищает от рисков, связанных с восстановлением сроков для принятия наследства, что в случае не оповещённых наследников может привести к утрате прав собственности.
Пример 2. Признание сделки недействительной из-за недееспособности продавца
Продавец оказался недееспособным на момент заключения сделки, что является одним из оснований для признания сделки недействительной. В одном из случаев суд признал сделку между дядей и племянником недействительной, потому что продавец был признан психически нездоровым. Титульное страхование могло бы защитить покупателя от убытков в такой ситуации, возместив стоимость недвижимости, если суд признал сделку ничтожной.
Важно: Если продавец признан недееспособным на момент подписания договора, титульное страхование является важным инструментом защиты покупателя от утраты собственности.
Пример 3. Продажа недвижимости по поддельным документам
Классический случай мошенничества: продавец недвижимости использует поддельные документы, чтобы продать квартиру. Например, квартира была продана на основании поддельной доверенности, и спустя несколько лет настоящий собственник обнаружил факт мошенничества. Этот случай был рассмотрен судом, и сделка была признана недействительной. В этом случае покупатель не только потерял деньги, но и право на собственность.
Титульное страхование могло бы компенсировать покупателю убытки, если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что сделка была мошеннической.
Важно: При риске использования поддельных документов титульное страхование является обязательным инструментом для защиты прав покупателя. В случае оспаривания сделки, покупатель может получить компенсацию за потерю прав собственности.
Пример 4. Обременения, не зарегистрированные в Росреестре
Пожилой собственник заключил договор пожизненной ренты с родственницей. Он передал ей квартиру, но продолжал жить в ней до своей смерти. Однако, поскольку договор ренты не был зарегистрирован в Росреестре, покупатель не знал о существующем праве на квартиру. Когда мужчина умер, родственница обратилась в суд, чтобы оспорить сделку. Если бы покупатель застраховал титул, страховая компания возместила бы убытки в случае признания сделки недействительной.
Важно: Титульное страхование важно в случае существующих обременений или прав третьих лиц, которые могут быть незаметны при покупке, но проявиться спустя некоторое время.
Что покрывает титульное страхование
Титульное страхование защищает покупателя от различных юридических рисков, включая, но не ограничиваясь, следующими случаями:
1. Обременения и аресты на имущество. Например, если на квартиру наложен арест в связи с уголовным делом против продавца, покупатель может получить компенсацию за потерю прав на недвижимость.
Пример: Покупатель приобрел квартиру, на которую позже был наложен арест из-за уголовного дела против продавца. В этом случае титульное страхование могло бы компенсировать покупателю убытки, связанные с потерей права на жилье.
2. Ошибки в документах. При продаже недвижимости может быть использован поддельный паспорт или подделанная доверенность, что также может привести к признанию сделки недействительной.
Пример: Недобросовестный продавец использует поддельный паспорт для заключения сделки. После того как факт мошенничества был обнаружен, титульное страхование компенсировало покупателю потери.
3. Претензии со стороны несовершеннолетних или недееспособных лиц. Например, если сделка была заключена с участием несовершеннолетнего без согласия его законных представителей.
Пример: Несовершеннолетний подписал договор купли-продажи квартиры без разрешения родителей. Сделка была признана недействительной, но титульное страхование компенсировало покупателю убытки.
4. Незарегистрированные обременения. Это случаи, когда предыдущие собственники заключали договоры аренды или ренты, но не зарегистрировали их в Росреестре, что может повлиять на право нового собственника распоряжаться недвижимостью.
Пример: Покупатель приобрел квартиру, но вскоре узнал, что на ней висит незарегистрированное обременение, которое ограничивает его права на распоряжение недвижимостью. Страховая компания возместила ему убытки, связанные с этим правом.
Как работает титульное страхование
Титульное страхование работает следующим образом: страховщик берет на себя обязательство возместить ущерб в случае, если сделка, по которой была приобретена недвижимость, признана недействительной. Однако важно помнить, что каждый договор титульного страхования содержит перечень рисков, которые покрывает данная страховка.
Как правильно оформить титульное страхование
Оформление титульного страхования включает в себя несколько ключевых этапов:
1. Проверка недвижимости. Страховая компания, как правило, требует от клиента предоставить информацию о недвижимости, а также провести её юридическую проверку.
2. Условия страхования. Важно внимательно ознакомиться с условиями договора. Каждый страховой случай, который будет покрываться страховкой, указан в договоре.
3. Выбор страховой компании. Перед оформлением страховки важно выбрать надежную компанию с хорошей репутацией. Рекомендуется обращать внимание на финансовую устойчивость страховщика, а также на рейтинг компании, присваиваемый независимыми агентствами. Не каждая компания оформляет титульное страхование, а еще меньше — страховку вне ипотеки. Например, в октябре 2024 года такие крупные компании, как «ВСК», «Ингосстрах» и «Согаз» оформляли титульное страхование только на ипотечные квартиры. А добровольно застраховать титул на октябрь 2024 года можно, например, в «Согласии» и «Альфа-страховании»
Не все страховые компании берутся за данный вид страхования. Причины — при добровольном страховании титула намного больше рисков. Считается, что, если клиент покупает квартиру в ипотеку, объект дополнительно проверяет банк. А вне ипотеки такая проверка становится проблемой страховой компании. Бывает даже, что риелторы обращаются за добровольной страховкой титула по своим сделкам, а когда компания все проверит и даст согласие, договор страхования не оформляют. То есть просто пользуются заявкой в страховую как способом проверить чистоту сделки. Но, как и в случае с банковской проверкой, проверка со стороны страховой не гарантирует полной безопасности.
Советы юриста:
1. Проверяйте риски. Перед оформлением титульного страхования внимательно изучайте перечень страховых рисков в договоре. Он должен покрывать все возможные сценарии, которые могут повлиять на ваши права собственности.
2. Выбирайте надежных страховщиков. Работайте с компаниями с высоким рейтингом надежности, которые могут обеспечить выплату по страховому случаю.
3. Не полагайтесь на одну проверку. При покупке недвижимости всегда полезно провести дополнительные юридические проверки, чтобы убедиться в чистоте сделки.
Титульное страхование защитит от потери квартиры, но только если наступит страховой случай, указанный в договоре. Внимательно изучайте условия титульного страхования и основания для отказа в выплате.
Что признается страховым случаем. Это событие, в результате которого права на недвижимость оказались ограничены обременением или утрачены.
Как правило, сделку отменяют по следующим причинам:
1. Ее заключили по недействительным документам. Например, мошенник подделал доверенность и продал квартиру от имени собственника.
2. Несовершеннолетние участвовали без согласия законных представителей — родителей или попечителей. Подростки старше 14 лет могут сами подписывать документы с согласия родителей. Но если в договоре купли-продажи стоит подпись несовершеннолетнего и при этом нет письменного согласия родителей на сделку, суд признает ее недействительной.
3. Сделку заключил недееспособный. Например, квартиру продали, а потом выяснилось, что продавец еще до продажи признан судом психически нездоровым.
4. Покупателя или продавца ввели в заблуждение, обманули или принудили. Например, сын попросил мать завещать ему долю в квартире. А сам вместо завещания дал на подпись дарственную. После регистрации сделки сын продал квартиру. Когда женщину выписали из квартиры и попросили освободить жилье, она поняла, что сын ее обманул. Подобное дело рассматривали в суде — и дарение признали недействительным.
5. Продавец был не в состоянии трезво и адекватно оценивать свои действия. Например, он подписал договор сразу после полученной травмы. Человек, переживший нервное потрясение, также может не осознавать, что делает. Например, матери сообщили о смерти дочери и сразу же дали подписать дарственную на дом. В таких ситуациях суд может признать, что человек не осознавал последствий сделки.
Чтобы страховщик посчитал обстоятельства страховым случаем, нужно судебное решение о признании сделки недействительной. А обстоятельства, которые послужили основанием для расторжения, должны входить в перечень страховых рисков — он приведен в договоре страхования.
При выборе страховой смотрите рейтинги авторитетных агентств или ориентируйтесь на список компаний, с которыми обычно работают крупнейшие ипотечные банки.
Посылайте заявку на страхование в несколько компаний: тарифы у страховых различаются и зависят от индивидуальных особенностей сделки и недвижимости.
Но перед тем, как бежать в страховую нужно запросить у продавца документы:
1️.Расширенная Выписка из ЕГРН - поможет установить кто является собственником имущества в настоящее время, а также всех предыдущих и основания приобретения права собственности.
2️.Документы основания приобретения собственности.
Такими документами могут быть:
✔ договор (купли-продажи, дарения, мены, получения имущества безвозмездно т.е. приватизация);
✔ свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;
✔ судебный акт.
Из документа основания можно узнать какими нормами права должны были руководствоваться стороны при совершении сделки.
Если основание - договор (заключенный за период до трех лет) то нужно внимательно прочитать условия договора, и проверить 2-ю сторону на предмет наличия/отсутствия возбужденных гражданских, уголовных, арбитражных и административных судопроизводств и реестр возбужденных исполнительных производств УФССП.
Если основание — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию то просим продавца проехать к нотариусу для ознакомления с наследственным делом, нужно установить: установил ли нотариус круг наследников через ЗАГС или ограничился лишь сведениям, полученными от наследника;
Кроме того, наследодателя также нужно проверить на наличие/отсутствие возбужденных ранее по гражданских, уголовных, административных, арбитражных судопроизводств и реестр возбужденных исполнительных производств УФССП.
Если наследство оформлено по завещанию, то ознакомиться с документами, подтверждающими родство.
А если наследство получено позднее 6 месяцев после смерти, то требовать судебный акт о восстановлении сроков принятия наследства – кстати именно данный факт стал камнем преткновения в указанном деле.
Если основанием возникновения собственности является судебный акт, то нужно проверить не отменен ли или изменен этот судебный акт вышестоящей инстанции, не подана ли апелляционная/кассационная жалоба или заявление о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам с целью исключения риска отмены судебного акта в будущем и как следствие возможность отмены совершенной сделки с имуществом.
Сверить паспорт продавца с выпиской из ЕГРН и документами основания.
Получить от продавца справки об отсутствии зарегистрированных лиц и основаниях снятия с регистрационного учета, в том числе архивные.
Важно: В России действует негативная регистрационная система, когда за безопасность сделки отвечает сам покупатель. Стопроцентной гарантии, что жилье потом не придется возвращать, покупателю дать не может никто. Поэтому страхование титула — хорошая идея, хотя многие скептически относятся к титульному страхованию и не готовы платить лишние деньги.
Даже при наличии титульного страхования нельзя быть на 100% уверенным, что все риски будут покрыты. Однако титульное страхование является важным инструментом, который поможет минимизировать возможные потери и обеспечит дополнительную защиту ваших прав на недвижимость.
Нужен совет? Пишите мне ВКонтакте.
Если вам интересна статья то, ставьте лайк. Это даст мне понимание того, что информация на моем канале вам полезна! Подписка и донат на кофе для юриста на ваше усмотрение.
Ваш Юрист.