2024 год точно войдет в перечень самых сложных для рынка недвижимости периодов — год, когда случилось буквально все: завершение самой популярной среди покупателей льготной программы ипотечного кредитования, ажиотажный спрос в первом полугодии и последующий обвал, рекордный размер ключевой ставки. Как рынок все это перенес и с чем идет в 2025 год, рассуждает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд».
Вторичный рынок и рекорды от Центробанка
Одним из главных вызовов для отрасли стало поэтапное повышение ключевой ставки. В течение 2024 года ЦБ увеличивал ее трижды. Последнее повышение было 28 октября и стало рекордным за всю современную историю российской экономики — ставка достигла 21%. На этом уровне она и осталась до Нового года, несмотря на прогнозы повышения до 23 или даже 25%. Впрочем, вторичному рынку это не помогло.
Купить квартиру на вторичном рынке можно либо за наличные, либо по рыночной ипотеке – льготные программы на этот сегмент не распространяются. А ставки по ипотеке у банков в среднем варьируют к концу 2024 года в диапазоне 25-27%. Эти показатели делают покупку на вторичном рынке в принципе странной затеей, когда переплата по ипотеке за 20 лет может в два-три раза превысить сумму основного долга, люди становятся более осторожными с кредитами. И даже те, кто согласен на такие условия, попросту не проходят по требованиям банков к белому доходу и ПДН (предельной долговой нагрузке). Так что число сделок на вторичном рынке в 2024 году сократилось вдвое.
Такие покупки совершаются только в случае крайней необходимости, например, если жизненные обстоятельства требуют переезда, а собственных средств на доплату накопить не удается. Многие стараются максимально увеличить первоначальный взнос и рассчитывают на возможность рефинансирования в будущем. При этом нельзя сказать, что сделки с привлечением ипотеки совсем пропали — жизнь продолжается, и жилье по-прежнему остается базовой потребностью человека.
Кроме того, некоторые видят в текущей ситуации перспективу: можно найти уникальные предложения и квартиры с большим дисконтом, который в отдельных случаях способен компенсировать переплату по дорогой ипотеке за несколько лет. Но такие сделки без профессиональной помощи проводить мы не рекомендуем — слишком много нюансов.
Новостройки: полгода без привычной льготной ипотеки
Главным событием для рынка новостроек в 2024 году, которое разделило его на до и после, стало завершение 1 июля программы льготного кредитования под 8%. Накануне завершения мы наблюдали небывалый ажиотаж на первичном рынке. Так, в июне 2024 года спрос на новостройки вырос на 20% год к году. После рынок ненадолго замер, а потом огляделся и принялся за все, что казалось не таким аппетитным до 1 июля: семейная, ИТ-ипотека, дальневосточная, сельская и даже арктическая. Парадоксальным образом стимулом для покупки новостроек для большинства покупателей стала постоянно растущая ключевая ставка. Во-первых, сомневающихся подгоняет простое опасение, что может стать еще хуже, а во-вторых, на первичный рынок пошли все, кто не может позволить себе ипотеку на вторичном.
Главным новым локомотивом для рынка новостроек стала семейная ипотека со ставкой 6%, которая теперь распространяется на семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет, или семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах с населением до 50 тыс. человек, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Спрос оказался колоссальным: несколько раз банки упирались в лимиты, выделенные из бюджета, и их каждый раз добавляли.
Сейчас идут разговоры о том, что лимиты и вовсе отменят — бери не хочу. Собственно, именно семейная ипотека сейчас держит на своих плечах, как атлант, всю девелоперскую отрасль. По программе ИТ-ипотеки лимиты увеличивать не стали, и дополнительно усложнили условия: с 1 августа ставку увеличили с 5 до 6%, ввели ограничение на покупку жилья в Москве и Санкт-Петербурге и ограничили максимальный размер кредита до 9 млн рублей. Рассматривать дальневосточную и арктическую ипотеку отдельно смысла нет – это довольно экзотические программы, которые не пользуются массовым спросом.
Мотивируют покупателя и застройщики, которые стали разрабатывать собственные программы стимулирования спроса. С подобными программами стоит быть очень осторожными. Во-первых, стоит помнить, что они неизбежно увеличивают стоимость объекта. И после сдачи дома в эксплуатацию у владельца недвижимости, купленной по одной из «стимулирующих» схем, могут возникнуть неприятные сюрпризы.
Так, когда недвижимость переходит из правового статуса строящегося жилья на вторичный рынок, объект нужно зарегистрировать, а потом оценить и внести изменения статуса в залоговых документах банка. Тут как раз может выясниться, что цена квартиры была ниже. Например, она стоила не 6 млн, а 5. Получить в залог недвижимость, рыночная стоимость которой ниже тела ипотечного кредита, банку совсем неинтересно. Последствия могут быть разными, в зависимости от договора и политики конкретного банка.
Жилая аренда: быстрее, выше, сильнее
Этот сегмент удивлял всех в 2024 году сильней всего, несмотря на все описанное выше. Цены стремительно росли, арендаторы проходили в поисках жилья испытания, по которым можно написать новую «Божественную комедию», собственники разрывались между хорошими отношениями с нынешними арендаторами и желанием начать зарабатывать существенно больше. В среднем цены на аренду выросли на 20—25% по разным городам России относительно прошлого года. И только к концу осени потихоньку пошли вниз – наши аналитики зафиксировали снижение на 5-6% относительно начала сентября.
Снижение на 5% после скачка в 25% язык не поворачивается назвать хорошей новостью, да и само по себе это не падение, а лишь небольшие структурные изменения в предложении. Почему так происходит: аналитики фиксируют объем вариантов, которые доступны для аренды в данный период. Традиционно к концу года спрос ослабевает по сравнению с активной осенью, и более доступные объекты не сразу уходят из экспозиции, попадая в аналитические отчеты. В общем, вполне вероятно, что небольшой откат рынка – это вовсе не снижение, и вряд ли существенно повлияет на рынок.
Гораздо более заметное воздействие на него в 2024 году оказывают ставки по ипотеке. Пока ситуация на ипотечном рынке будет нестабильна, в условиях дефицита предложения цены на аренду будут расти. Динамика арендных ставок будут как минимум на уровне официальной инфляции, а скорее всего, заметно опередит ее уже весной, полагаю, с новым сезонным всплеском активности возможен рост на 10–15%, а в течение всего 2025-го он может снова перевалить за 20–25% год к году. Дело в том, что рынок всегда стремится к балансу, где арендные ставки сопоставимыми с ежемесячными платежами по ипотеке за аналогичные объекты. Нашему рынку аренды до этого пока далеко. А это значит, что предпосылки для активного роста есть.
Загородный рынок: все дальше от центра
Тренд на рынке загородной недвижимости в 2024 году был все тот же – запрыгнуть в последний вагон и успеть оформить ипотеку с господдержкой по программам, предусматривающим кредитование на ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. По данным отдела по работе с загородной недвижимостью «Жилфонда», весной доля ипотечных сделок в структуре всех сделок с загородкой была на уровне 85% – рекордный показатель для сегмента.
Все изменилось после завершения основной льготной программы 1 июля. В июле также были объявлены новые условия программы семейной ипотеки: кредит на строительство дома можно оформить теперь только в рамках договора участия в долевом строительстве (согласно федеральному закону № 214-ФЗ) или договора подряда с использованием эскроу-счетов. Это привело к снижению спроса и доли ипотеки в сегменте — с 85 до 25%.
Еще одним фактором снижения спроса стало исчерпание лимитов по сельской ипотеке в конце лета. Спад в основном затронул сегмент нового жилья от загородных девелоперов, где ипотека с господдержкой играла ключевую роль. По оценке Надежды Ситник, руководителя департамента загородной недвижимости, порядка 50% всех ипотечных сделок на покупку нового загородного жилья или строительство дома в сегменте ИЖС приходилось на программу сельской ипотеки.
В начале года мы ждем открытия новых лимитов по программе, но уже в с новыми правилами получения: Минсельхоз предложил исключить из нее населенные пункты, которые находятся на отдалении менее в 30 км от городов с населением свыше 100 тыс. человек и менее в 50 км от административных региональных центров. К тому же программу планируют сделать более адресной – выдавать ипотечные займы в первую очередь тем, кто живет и работает в сельской местности, а не просто покупает там недвижимость.
В результате всех событий спрос сместился на участки в более отдаленных населенных пунктах, где земля стоит дешевле, и этот тренд продолжается. Застройщики осваивают новые территории и проводят межевание участков, которые подходят под условия. В 2024 году мы наблюдали в загородке по сути появление нового формата — «дальней дачи», на расстоянии 150—200 км от города. Еще несколько лет назад такие дачи покупателей пугали, а теперь, с развитием удаленной работы и инфраструктуры, они воспринимаются уже как норма, а иногда даже преимущество.
Чего ждать от 2025 года
Резюмируя события непростого года, стоит сказать, что оптимистичных сценариев для рынка недвижимости в 2025 году не так много. Вероятно, цены на недвижимость будут расти медленнее на фоне общего темпа инфляции. После декабрьского заседания ЦБ по ключевой ставке прогноз чуть-чуть скорректировался в позитивную сторону. Если «ключ» не подняли, то есть надежда, что банки немного снизят превентивно поднятые ставки по ипотеке.
Уходящий формат. Почему запрещают апартаменты и что это даст?
Приятные мелочи. Какую недвижимость можно купить на один миллион рублей в Москве и около
Законодательные новинки для рынка недвижимости в 2025 году: ложка меда и бочка дегтя
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости