С 1 января 2025 года вступит в силу стандарт ипотечного кредитования, разработанный Центробанком
Официальное название – «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Его главная цель – сведение к минимуму высокорискованных схем ипотечного кредитования и подробное информирование заемщиков об условиях кредита и возможных рисках.
Будут запрещены:
– аккредитивы при покупке жилья,
– ипотека с кешбэком,
– субсидированная ипотека от застройщика с завышением стоимости жилья,
– комиссия банкам от застройщиков за пониженную ставку по ипотеке.
Обо всем по порядку
Запрет на аккредитивы. Стандарт запрещает размещать средства заемщиков на аккредитивах на длительное время, поскольку такие счета, в отличие от эскроу-счетов, не застрахованы и клиенты несут дополнительные риски.
Первоначальный взнос без кешбэка. С 2025 года в составе первого взноса по ипотеке больше не будет учитываться кешбэк от застройщика или банка – сумма, которую возвращают заемщику после покупки квартиры на первичном рынке. Центробанк говорит, что в качестве первоначального взноса покупатель должен использовать только собственные средства. Если человек не может накопить на первый взнос, скорее всего, он не справится и с выплатой кредита. Но первоначальный взнос по-прежнему можно будет оплатить за счет материнского капитала.
Запрет на завышение цен. С июля 2025 года с рынка должна уйти еще одна схема – занижение стоимости жилья при сниженной ипотечной ставке от застройщика. В таком случае банки не будут получать вознаграждение от застройщика.
До июля следующего года банки обязаны компенсировать заемщику уплаченную им стоимость пониженной ставки, если он погасил ипотеку досрочно. А до заключения соглашения о пониженной ставке клиенту должны предоставить расчет полной стоимости кредита без учета пониженной ставки – так покупатель сможет оценить, действительно ли ипотека с низкой ставкой является выгодной или это маркетинговый ход.
Ограничение размера кредита и срока договора. Стандарт не рекомендует банкам выдавать ипотечные кредиты на сумму более 80% от справедливой стоимости. Эта норма нужна для недопущения завышения стоимости жилья. Если клиент не сможет обслуживать кредит, квартира будет изъята по решению суда и продана с торгов. Жилье с завышенной стоимостью не получится продать по исходной цене, а это означает убытки для банка.
Также стандарт рекомендует выдавать ипотеку на срок не более 30 лет. В последнее время банки стали увеличивать срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платеж. Однако при долгом сроке займа переплата для заемщика получается намного больше.
Банки должны объяснять все условия по ипотечному договору. Для потенциального ипотечного заемщика условия ипотеки должны быть максимально понятными. Банковские менеджеры будут обязаны сообщить заемщику следующую информацию:
- о разнице между фактической и справедливой стоимостью жилья в случае рассрочки, получения кешбэка от продавца или оплаты первоначального взноса за счет господдержки или работодателя;
- бонусной программе (если она предусмотрена) и ее подробных условиях;
- льготных ипотечных программах;
- сроках оформления прав собственности на недвижимость и страхования недвижимости при заключении ДДУ;
- ипотечных каникулах и других способах урегулирования задолженности по кредиту, если у заемщика не будет возможности вносить ежемесячные платежи.
Так как клиент обычно не обладает специальными знаниями в области финансов, все условия и риски должны быть доведены до него понятным языком, а также информация о том, что жилье может быть изъято, если не выплачивать кредит вовремя. Но банки по-прежнему не обязаны раскрывать причины отказа в выдаче ипотеки.
В целом стандарт направлен на то, чтобы условия ипотеки стали максимально прозрачными для заемщиков, снизить риски покупателей и защитить их от невыгодных сделок.