Сегодня хочу поделиться своими знаниями и опытом, накопленными за годы работы на рынке недвижимости Вьетнама. Вместо того чтобы обсуждать, почему Вьетнам — одно из самых недооценённых направлений для инвестиций (об этом я уже писал ранее), или предлагать конкретные проекты, я расскажу, как не попасться на уловку очевидных факторов. Мы рассмотрим два схожих проекта, которые привлекли значительное внимание за последние месяцы, и покажем, почему первые впечатления могут быть обманчивыми.
Два проекта: Eaton Park и Masteri Grand View
Сегодня наш фокус — на двух проектах, расположенных во втором районе Хошимина (он же Тху Дык). Этот район за последние 10-15 лет превратился в наиболее популярное место для жизни в городе, хотя ещё недавно был труднодоступным из-за отсутствия мостов и тоннелей. Теперь он стал привлекательным для девелоперов благодаря улучшенной транспортной инфраструктуре и большим возможностям для масштабных проектов.
Оба рассматриваемых проекта относятся к бизнес-классу и имеют много общих черт:
Eaton Park
- Девелопер: Gamuda Land, компания из Малайзии, реализующая свой третий проект в Хошимине.
- Расположение: Близость к транспортной развязке и метро (700 метров), международные школы и гипермаркеты в радиусе 2-3 км.
- Цены и условия: Около 70% квартир уже проданы (январь 2025). Цена стартует от $5500 за м². Интерес инвесторов подогревает гибкая схема оплаты, где до получения ключей достаточно внести лишь 30% стоимости.
Masteri Grand View
- Девелопер: Masterise Homes, вьетнамская компания с подтверждённой репутацией.
- Расположение: Комплекс The Global City площадью 117 гектаров с собственной инфраструктурой (школы, спортивные комплексы, картинг, гольф-клуб и др.).
- Цены и условия: Продано 95% квартир в первой фазе за первый месяц. Цена также начинается от $5500 за м², но рассрочка менее гибкая — нужно внести 70% до завершения строительства.
На первый взгляд, эти проекты действительно похожи: бизнес-класс, сопоставимые цены, привлекательное расположение. Но что скрывается за этим сходством? Давайте разберёмся.
Отличия, которые меняют всё
Девелопер
- Eaton Park (Gamuda Land): Компании не хватает опыта реализации бизнес-класса во Вьетнаме. Один из предыдущих проектов заморожен уже три года.
- Masteri Grand View (Masterise Homes): Надёжный застройщик с десятками успешных проектов, включая премиальные резиденции JW Marriott и Ritz Carlton. Компания пользуется государственной поддержкой и имеет собственный банк, что значительно снижает риски.
Расположение
- Eaton Park: Близость к метро — это плюс. Но особенности климата и плотный трафик делают шаговую доступность менее удобной для повседневной жизни.
- Masteri Grand View: Инфраструктура на территории комплекса позволяет жить, практически не покидая его пределы. При этом транспортная развязка находится всего в 5 минутах езды на автомобиле.
Инвестиционная привлекательность
- Eaton Park: Гибкая рассрочка и агрессивный маркетинг привлекают внимание. Однако к моменту завершения строительства на рынке появится более 7000 квартир, что создаст серьёзную конкуренцию. Для иностранных покупателей действует наценка в 7%.
- Masteri Grand View: Успех продаж на первом этапе и развитие вторичного рынка с наценкой до 50% на обеспечительный платёж демонстрируют высокий спрос и ограниченность предложения. Наценок для иностранцев нет.
Почему локальные застройщики в выигрыше
Местные компании, такие как Masterise Homes, имеют конкурентные преимущества. Они получают землю напрямую от государства, что снижает издержки и делает проекты более конкурентоспособными. Напротив, иностранные девелоперы, включая Gamuda Land, вынуждены перекупать участки с обременениями, что увеличивает стоимость проектов и снижает их инвестиционную привлекательность.
На примере этих двух проектов это особенно заметно:
- Gamuda Land продаёт квартиры на стадии земляных работ, стремясь как можно быстрее вернуть инвестиции.
- Masterise Homes реализует проект последовательно, создавая уникальную инфраструктуру и поддерживая баланс между спросом и предложением.
Итоги и выводы
Eaton Park и Masteri Grand View на первый взгляд кажутся одинаково перспективными. Но более глубокий анализ показывает, что Eaton Park связан с более высокими рисками из-за ограниченного опыта девелопера и избыточного объёма предложения. Masteri Grand View выделяется надёжностью и продуманной стратегией.
Какой проект выбрать? На самом деле, это не тот вопрос, который стоит задавать. Лично я не выбрал бы ни один из этих проектов, так как они не соответствуют моей инвестиционной стратегии. Успешные инвестиции начинаются с определения ваших целей и выбора проекта, который поможет их достичь. Работайте с профессионалами и принимайте взвешенные решения.
Удачных инвестиций!