В этой статье я расскажу, как проверить недвижимость перед сделкой на юридическую чистоту.
В наше нестабильное время это актуально как никогда.
То, что это нужно делать всегда – очевидно. Надо проверять перед покупкой любую недвижимость, для того, чтобы быть уверенным, что сможете пользовать ею без проблем, без долгов и обременений, без риска признания сделки недействительной или изъятия купленного имущества.
В интернете масса статей о том, как это сделать, и я в этой статье расскажу, как это сделать самостоятельно.
Однако, вы можете обратиться ко мне, и я сделаю это за вас.
Вы получите отчет с информацией о недвижимости, которую хотите приобрести, возможных рисках, и с моими рекомендациями.
Итак, что проверять и с чего начать?
Обязательно запросите у продавца полный комплект документов:
1. Правоустанавливающие документы – это документы, которые послужили основанием для регистрации его права собственности в Росреестре – это может быть договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство. Договор передачи (приватизации), договор мены, и так далее.
2. Право собственности должно быть подтверждено свежей выпиской из ЕГРН. Если ее нет - выписку также можно заказать самостоятельно, зная точный адрес приобретаемой недвижимости.
3. Свидетельство о заключении брака, свидетельство расторжении брака. Можно также посмотреть страницу в паспорте, где ставятся отметки о браке, на интересующую дату. Если продавец недавно поменял паспорт, а вам известно, что он был женат – потребуется дополнительная проверка. Если недвижимость приобретена в браке, потребуется нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу. Если брак расторгнут, но недвижимость приобретена в браке, есть риск оспаривания сделки в суде, если не заключен брачный договор, в который вошла интересующая недвижимость.
4. Если квартира приобретена с помощью кредитных средств – справку о выплате кредита, закладную банка с отметкой о погашении ипотеки.
5. Справку о лицах, зарегистрированных в квартире.
6. Справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
7. Тех.паспорт – пусть даже старый – сверить данные о площадях помещений в квартире с фактическими, и данными из ЕГРН. Не узаконенная перепланировка или переустройство (перенос инженерных сетей) могут стать неприятным сюрпризом.
8. Паспорт продавца – данные продавца должны совпадать со сведениями из правоустанавливающих документов.
9. Доверенность – если от имени продавца действует доверенное лицо, и паспорт доверенного лица. Данные об объекте продажи и паспортные данные должны совпадать.
Где найти сведения о квартире самостоятельно.
Большую часть информации об объекте недвижимости можно найти в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы получить эту информацию, нужно заказать специальный документ — выписку или отчет об объекте. И выписка, и отчет готовятся на основе сведений в ЕГРН, но первый вид документа готовит сам Росреестр, а второй — частные сервисы, онлайн. Большинство людей предпочитают сделать заказ через МФЦ. Обратиться туда может любой человек с паспортом, назвав адрес объекта покупки.
Где найти сведения о собственнике
Чтобы получить полную информацию о хозяине квартиры, которая может пригодиться, желательно проверить Банк данных Федеральной службы судебных приставов. Для этого достаточно знать фамилию, имя отчество, дату рождения, и указать регион.
В базе данных можно посмотреть, есть ли у собственника неоплаченные долги и на какую сумму. Крупная задолженность может привести к тому, что продавца объявят банкротом. В этом случае все сделки за предшествующие три года могут быть оспорены в суде.
В картотеке судебных дел.
Дела разных судов хранятся на разных порталах. Так, арбитражные дела можно найти в картотеке портала «Мой арбитр». А дела судов общей юрисдикции, мировых судей, а также Верховного суда хранятся в ГАС «Правосудие».
В некоторых субъектах страны могут быть собственные базы судебных решений. Такая база есть, например, у Московского городского суда. Информацию о судебных делах из региональных баз не дублируют в общероссийскую. Если в вашем субъекте есть собственная база, нужно изучить и ее.
Проверьте, участвует ли собственник в судах в качестве ответчика. Также обратите внимание, не был ли он осужден за мошенничество раньше, и нет ли в суде дела о банкротстве.
При этом обратите внимание на полноту информации, точную дату рождения и ИНН – иногда встречаются полные тезки, по одним инициалам утверждать причастность к чему либо нельзя. В случае возникновения сомнений лучше спросить у продавца прямо.
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве
На Федресурсе публикуют сведения о компаниях и физических лицах, которые проходят процедуру банкротства. Банкроты не могут распоряжаться своим имуществом самостоятельно — за них это делает арбитражный управляющий. Если вы нашли продавца или его компанию в списке банкротов — откажитесь от сделки или дождитесь, когда объект выставят на торги.
Перечень физлиц и организаций, причастных к экстремизму или терроризму
Росфинмониторинг постоянно обновляет списки террористов и экстремистов. В перечне стоит поискать и продавца, и покупателя. Если агентство недвижимости поможет человеку или компании из списка купить недвижимость, оно должно будет заплатить штраф. А покупателю может грозить уголовная ответственность за финансирование терроризма.
Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты
В этой базе https://www.reestr-dover.ru/
можно проверить действительность доверенности представителя продавца. Для проверки нужно указать номер документа, дату выдачи, а также данные нотариуса, сотрудника консульства или должностного лица органа самоуправления.
Бюро кредитных историй
Справка из бюро позволит оценить количество кредитных задолженностей продавца. Возможно, из-за долгов с ним проведут процедуру банкротства и аннулируют сделку.
Паспорта можно проверить в специальном сервисе МВД. Посмотрите, чтобы данные паспорта совпадали с данными в правоустанавливающих документах.
Также изучите страницу «Семейное положение». Сравните дату покупки квартиры с датами брака. Если имущество куплено в браке, запросите у собственника нотариальное согласие супруга. Это стоит сделать, только если собственник купил квартиру. Если недвижимость ему подарили, он ее приватизировал или получил в наследство — супруг не может на нее претендовать.
Если квартира получена в наследство недавно – имейте в виду, что права наследования могут быть оспорены в суде. Выясните состав наследников, есть ли кому оспаривать.
Справку из нарко- и психдиспансера
Такую справку стоит заказать если:
· собственник пожилой человек,
· вы подозреваете, что у собственника могут быть психические проблемы, заболевания психики в силу возраста.
· вы подозреваете, что у собственника могут быть алкогольная или наркотическая зависимость.
Справка из наркодиспансера подтвердит, что на момент ее выдачи собственник не состоял на учете у нарколога. А справка из психдиспансера — что собственник не состоял на учете в психиатра.
В некоторых случаях дети пожилых продавцов оспаривают сделки купли-продажи в суде.
Узнайте о лицах, зарегистрированных ранее и снявшихся с регистрационного учета ранее, например, когда уходил в армию или перед отправкой тюрьму. Так, после возвращения они имеют право прописаться обратно, даже если у жилья сменился собственник.
И еще. Люди по разному относятся к требованию предоставить документы на квартиру. Надо не стесняться их требовать у лица, продающего недвижимость. Это может быть собственник, доверенное лицо или риэлтер. Надо понимать, что продавец всегда заинтересован в продаже, и не в его интересах «вываливать» неприглядные обстоятельства. Причем перспектива будущих судебных разбирательств может испугать далеко не каждого, потому что это будет потом, а деньги от продажи будут прямо сейчас. И вообще не известно, как сложится в будущем.
В то же время, человек, которому нечего скрывать, и стремящийся к быстрой и честной сделке, всегда пойдет на встречу и предоставит всю информацию.
Поэтому, что всем было хорошо и спокойно – проверьте свою будущую недвижимость перед покупкой.
Вы можете заказать эту услугу у меня, написав на почту chib.law@mail.ru или обратившись по тел. +79086118689.
Условия обсуждаются индивидуально.
По итогам проверки вы получите полный отчет в письменно виде, а также мои персональные рекомендации - в зависимости от результатов проверки.
