Банк России принял решение ужесточить условия выдачи ипотеки от застройщика, предусматривающей пониженную ставку на первые несколько лет. Эта мера направлена на предотвращение финансовых рисков для заемщиков и повышение стабильности на ипотечном рынке. В проекте указания Центрального банка содержится ряд важных нововведений, которые призваны обеспечить защиту интересов граждан и предотвратить возможное банкротство должников.
Почему это важно?
Основная проблема заключается в практике предоставления ипотеки с временно сниженной ставкой, которая применяется многими застройщиками. В рамках данной схемы заемщик в первый период — обычно от одного до пяти лет — выплачивает минимальный ежемесячный платеж, а затем происходит резкое увеличение суммы выплат, иногда более чем в два раза. Кроме того, стоимость квартиры зачастую искусственно завышается, чтобы компенсировать банку недополученную прибыль в период действия льготной ставки.
Такое положение дел создает серьезные финансовые риски для заемщиков, поскольку внезапное значительное увеличение ежемесячных платежей может привести к невозможности выполнения обязательств по кредиту. Завышенные цены на жилье делают практически невозможным рефинансирование долга под более низкие проценты, что усугубляет проблему.
Новые ограничения
ЦБ намерен ввести строгие нормы, регулирующие предоставление подобных ипотечных продуктов. Во-первых, планируется ограничить срок льготного периода до трёх лет. Это означает, что любые выплаты по кредиту, превышающие среднюю сумму платежей за предыдущие 12 месяцев более чем на 20%, будут строго контролироваться.
Во-вторых, для банков вводится система увеличения обязательных резервов. Если в течение первых трёх лет с момента выдачи ипотеки платежи заемщика превысят установленный порог, банк будет вынужден увеличить свой резерв на 50 процентных пунктов. Аналогичная норма действует и для случаев значительного повышения платежей после истечения трёхлетнего срока. Такая мера фактически сделает подобные ипотечные продукты менее выгодными для кредитных организаций, что заставит их пересмотреть свою политику в отношении этих программ.
Эти изменения вступают в силу с 1 мая 2025 года и будут распространяться исключительно на вновь выданные кредиты.
Популярность схем с временной льготной ставкой
По данным «Дом.РФ» и ВЦИОМ, в третьем квартале 2024 года около трети всех ипотечных кредитов в России предоставлялись по схемам с временным снижением ставки. Эти программы получили широкое распространение на фоне роста общих ставок по ипотеке, достигающих 28% годовых по рыночным программам.
Эксперты, такие как руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко, называют такую практику «авантюризмом». Застройщики субсидируют ставку на начальный период, делая ипотеку более доступной, надеясь, что через несколько лет ситуация изменится в лучшую сторону — либо ключевая ставка снизится, либо доходы населения увеличатся. Однако существует высокий риск того, что эти ожидания не оправдаются, и большое количество заемщиков окажется неспособным выполнять свои кредитные обязательства.
Зачем нужны эти меры?
Решение Банка России направлено на предупреждение возможного банковского кризиса, вызванного массовыми неплатежеспособностями заемщиков. Ужесточение регулирования позволит сократить риски для обеих сторон — как для потребителей, так и для самих банков. Постепенный переход к более прозрачным и справедливым условиям кредитования обеспечит стабильность на рынке недвижимости и предотвратит накопление скрытых проблем.
Таким образом, новый пакет мер Банка России направлен на создание более сбалансированного и устойчивого ипотечного рынка, защищенного от чрезмерных рисков и злоупотреблений со стороны участников процесса.
Если у вас есть вопросы обратитесь в центр недвижимости «Ракурс» и получите бесплатную консультацию.
Пишите в комментариях какие темы Вам будут интересны, мы обязательно о них напишем.