Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»
Сегодняшняя тема - обращение взыскания на заложенное залог (квартиру) в случае неисполнения обязательств по кредитному договору.
Заманчиво брать кредит, например, на приобретения жилья, когда есть хорошо оплачиваемая работа или свой бизнес, ты молод, здоров и все еще впереди. Как правило, такие кредиты длинные по срокам, так как сумма кредита «серьезная».
Необходимо понимать, что в период действия кредитного обязательства приобретенное жилье находится в залоге у банка, а это означает, что пользоваться/распоряжаться этим жильем в некоторых случаях можно только с согласия банка. Кроме того, надо отдавать себе отчет, что в период действия кредитного договора вы как заемщик можете потерять доход (работу или заболеть). В связи с этими обстоятельствами, могут возникнуть трудности с ежемесячным погашением кредита. При возникновении у заемщика проблем с погашением кредита, у банка есть право досрочно потребовать вернуть кредит, а в случае его невозврата, обратить взыскание на залог (квартиру), для реализации, чтобы погасить долг.
Причем не стоит возлагать надежды на то, что вы, например, 3 года исправно платили кредит, банк реализует квартиру и вам еще что-то останется с ее реализации на жизнь. Как правило, банку нужно быстро закрыть кредит, поэтому он не будет ждать лучшей цены для продажи квартиры. Продаст за такую цену, которой будет достаточно для погашения основного долга, процентов, расходов по продаже. В лучшем случае, через три года можно остаться без квартиры и долга, и с плохой кредитной историей. Семь раз отмерь, один раз отрежь – это то, что необходимо сделать перед принятием решения взять кредит для покупки жилья. А теперь все то же самое, только языком закона.
В случае неисполнения заемщиком обязательств (например, просрочки уплаты части долга или процентов по нему) взыскание обращается на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором (ст. 354 ГК РФ)
Обращение взыскания на жилое помещение (квартиру/дом), являющееся предметом ипотечного кредита, возможно в силу закона даже тогда, когда оно является единственно пригодным для должника и членов его семьи (Ст. 446 ГПК РФ «жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание»).
Требования банка удовлетворяются из стоимости имущества по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Однако если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, то взыскание на него может быть обращено только через суд за исключением случая, когда после возникновения оснований для обращения взыскания стороны договора залога заключат соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке (ст. 349 ГК РФ).
Заложенное имущество продается на публичных торгах. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, зачисляется на расчетный счет заемщика. Если сумма недостаточна для погашения долга, банк вправе получить недостающую сумму от продажи другого имущества должника, но без преимуществ, основанных на договоре залога. Пока имущество не реализовано, заемщик вправе предотвратить его продажу, погасив долговое обязательство по кредиту (ст. 350 ГК РФ).
Заемщик - гражданин, может застраховать риск своей ответственности перед банком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату ипотечного кредита. По такому договору банк является выгодоприобретателем. Страховым случаем будет являться факт предъявления банком требования о досрочном погашении кредита при недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме (ст. 31Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, когда одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее 3 месяцев (ст. 348 ГК РФ).
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно. При исполнении обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено, должник и являющийся третьим лицом залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога.
Надеюсь, информация для вас будет полезной, подписывайтесь на мой канал, ставьте лайк, делитесь своим опытом в корректной форме, на канале много судебной практики, чтобы вы имели возможность ознакомиться, как граждане защищают свои права в суде, новости и законодательная инициатива, а также разъяснения госорганов и другая информация.