Средства массовой информации сейчас изобилуют примерами того, как граждане лишаются своей недвижимости, будучи обманутыми мошенниками. Между тем потерять свою недвижимость человек может и без их помощи — разберем из-за чего.
1. Недвижимость, не учтенная в ЕГРН
Нельзя считать себя полноправным собственником недвижимости, пока в ЕГРН не будет записи о государственной регистрации этого права. А такое может быть, если:
- гражданин получил объект еще до введения реестра (т. е. раньше 1998 года),
- или приобрел незарегистрированный объект.
В первом случае объект может перейти в собственность государства. Сейчас органы местного самоуправления проводят массовую инвентаризацию объектов недвижимости, расположенных в пределах их территории и ведут поиск владельцев тех объектов, о которых нет сведений в ЕГРН.
Если владельца найти не удастся, объект ставят на учет как бесхозный и оформляют его в собственность муниципалитета (ст. 69.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
А во втором случае неоформленный объект могут признать самовольной постройкой и потребовать его сноса. В недавнем деле Верховного суда РФ женщине удалось отстоять свой гараж, который уже постановили снести в трех инстанциях, только благодаря сроку приобретательной давности (она доказала, что владела гаражом более 15 лет) (№127-КГ24-1-К4).
2. Недвижимость, которой собственник давно не пользуется
Уже упомянутый срок приобретательной давности может, наоборот, лишить собственника его недвижимости, если кто-то другой (а не он) докажет, что владел этим объектом открыто и добросовестно более 15 лет (ст. 234 ГК РФ).
То, что у объекта недвижимости есть формальный собственник, не является для судов препятствием, чтобы признать право собственности на него за другим лицом, если все условия правила приобретательной давности соблюдены (п. 16 ПП ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).
3. Земельный участок без границ
Участки, которые не прошли межевание, могут исчезнуть в буквальном смысле этого слова. Поскольку муниципальные власти не видят их границы на публичной кадастровой карте, они могут выделить эту землю кому-то другому — и если собственник не предпримет вовремя ответные меры, на его участке может появиться другой хозяин.
В судебной практике есть примеры дел, когда собственники обращались в суд с исками об отмене договоров аренды их участков, т. к. из-за путаницы с границами их землю передали другому пользователю.
Таким образом, залогом сохранности недвижимости за ее законным владельцем является наличие записи в ЕГРН о регистрации права собственности на нее, фактическое владение собственником своим объектом и закрепление границ земельного участка на публичной кадастровой карте.
А о том, как собственнику защитить свою недвижимость от мошенников, рассказывается в инструкции для подписчиков моего канала на платформе Boosty.
P.S. Еще больше интересной и полезной информации для собственников квартир, домов, земельных участков теперь можно найти на моем новом телеграм-канале «О недвижимости с Ириной Сиваковой». Буду рада видеть вас среди его подписчиков!