На рынке недвижимости часто случаются непредвиденные для покупателей ситуации, когда им достается квартира с жильцами. Например, продавец дал обязательство, что третьи лицо, прописанные там, выселятся, а никто этого не торопится выполнять. Закон не запрещает собственнику жилья продавать свою квартиру, даже если там зарегистрированы третьи лица, без всяких последствий для себя как стороны в сделке. А вот у покупателя могут быть серьезные проблемы. Давайте подробнее рассмотрим такие случае, чтобы до покупки недвижимости иметь шанс не оказаться в подобной ситуации
Во-первых, в квартире был прописан жилец, который не является собственником официально. Но ранее до продажи квартиры он унаследовал часть жилья по факту принятия обязательной доли в жилье, так как продолжал проживать в этом жилье. Даже если он не был указан в завещании и вступил в наследство другой человек, который и продал это жилье, но у прописанного там жильца сохраняется право признать право собственности за собой по суду по ст.1149 ГК РФ.
Во-вторых, гражданин имеет право на пожизненное проживания в квартире по завещательному отказу. Это когда в завещании наследника обязывают сохранить право проживания третьему лицу, указанному в завещании. Этот человек по закону не может быть выселен судом из жилья, даже если собственники сменятся. В этой связи нужно внимательно изучать все документы по продавцу и его правам на жилье, вплоть до исследования завещания на предмет отсутствия в нем завещательного отказа. Сейчас Росреестр предложил в целях защиты прав покупателей недвижимости предложил также сохранять эти сведения об ограничениях в базах ЕГРН.
В-третьих, бывший собственник мог заключить договор безвозмездного пользования или сдачи жилья в аренды на указанный в договоре сроке с третьим лицом. Тогда даже после продажи жилья это третье лицо будет иметь полное право по договору продолжать проживать в жилье весь прописанный в договоре срок, и выселить его оттуда до истечения сроков не сможет даже суд, если все условия договора им полностью соблюдаются.
В-четвертых, никогда суд не выселит из квартиры прописанных там граждан, которые ранее отказались от участия в приватизации этого жилья. По закону они имеют право пожизненного пользования этим жилым помещением.
В-пятых, не могут быть выселены из жилья граждане, которых поселили по ордеру в кооперативную квартиру. У них так же сохраняется пожизненное право там проживания.
В-шестых, право пожизненного проживания в жилье сохраняется у тех, кто уступил свою квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением. Выселить их также не удастся.
Как защититься в подобных случаях?
Не ограничивайтесь только выписками из ЕГРН, затребуйте завещания, договоры о переходе права собственности на жилье, по которым продавец получил право собственности на жилье. Также потребуйте справку о прописанных в жилье, и при заключении договора возьмите с продавца обязательство обеспечить выписку всех зарегистрированных там лиц до передачи денег за жилье продавцу. Смело отказывайтесь от сделки с жильем, если там есть граждане с правом пожизненного содержания или зарегистрированы любые третьи лица, выписка которых не гарантирована и не обеспечена продавцом до расчётов за квартиру.
Подробнее о том, какие еще опасные нюансы могут ожидать покупателей квартир — в материале «ПравозащитникИнфо» «Юридическая чистота квартиры, или как купить жилье так, чтобы его не потерять».