Владеете квартирой с остекленным балконом? В 2025 году все поменяется. Узнайте все о новых судебных решениях и их последствиях.
До недавнего времени собственники квартир могли успешно защищать в суде законность остекленных балконов. Часто удавалось доказать, что подобные изменения в конструкции не представляют угрозы для безопасности жильцов и для структурной устойчивости здания. Судьи нередко вставали на сторону владельцев, аргументировав это отсутствием потенциальных рисков.
Однако новые постановления Верховного суда Российской Федерации, принятые в прошлом году, существенно пересмотрели подход к этому вопросу. В частности, было разъяснено, что любое использование элементов общей собственности дома, включая фасады, крыши и прочие структурные компоненты, требует согласования с другими собственниками помещений в доме (согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и определению ВС РФ от 28 марта 2023 г. № 5-КГ22-150-К2).
Эта позиция Верховного суда полностью меняет подход к разрешению конфликтов, связанных с требованием демонтажных работ остекления. С 2024 года кассационные суды начали массово отменять прежние решения, позволяющие сохранять остекление, основываясь на следующих основаниях:
Если конструкция остекления прикреплена к фасаду здания, это считается использованием общей собственности. Фасад является важной структурной и эстетической частью здания, и любое вмешательство может требовать согласия всех владельцев.
В ряде случаев балконные плиты также рассматриваются как часть общедомового имущества. Это означает, что присоединение к ним новых конструкций, таких как козырьки или дополнительные остекления, без должного разрешения собрания жильцов, автоматически делает их установленными незаконно.
Для владельцев квартир, которые провели остекление без соответствующих закрепленных в законодательстве разрешительных документов и согласий, последствия могут включать в себя судебные предписания о демонтаже остекления и возвращении балкона в его изначальное состояние.
Также существует вероятность судебного взыскания неустоек за каждый день просрочки исполнения решения суда, а также оплату всех судебных издержек, включая стоимость экспертиз и госпошлин, что может обернуться для владельца значительным финансовым ущербом.
Однако есть ряд условий, при соблюдении которых владельцу остекленного балкона еще есть шанс защитить свои интересы в суде.
Важно быть готовым к предоставлению весомых доказательств одного из следующих обстоятельств:
Если владелец может подтвердить, что остекление было установлено до до 1 марта 2005 года, когда вступил в силу ЖК РФ, он должен также доказать, что изменения были согласованы с местной администрацией. Ранее согласование с муниципальными органами власти было обязательным условием для любого изменения внешнего вида зданий.
Если на момент обращения к суду срок исковой давности в 3 года уже истек, то это может служить основанием для отклонения иска о демонтаже. Подтверждение того, что балкон был остеклен много лет назад и данный факт не мог остаться незамеченным для других жильцов, может сыграть ключевую роль в защите.
В тех случаях, когда проектная документация дома изначально предусматривала наличие остекленных балконов, владелец может заявить, что лишь обновил его, заменив устаревшие элементы на более современные и качественные.
Практика показывает, что наличие четких и убедительных доказательств по этим пунктам значительно укрепляет позиции владельцев в суде и повышает их шансы на успешное разрешение спора в их пользу.