В жизни все быстротечно и родители, увы, не вечны. Мы с сестрой остались одни в родительской квартире и вступили в наследство после полугода. Вроде все было нормально, но у каждой были свои планы на продажу своей доли. Я, как старшая сестра, строила планы продать долю и купить себе квартиру или дом, младшая решила приобрести квартиру и зарабатывать на сдаче ее в аренду.
Все было хорошо, мы строили свои планы, пока не пришло время платить налог на недвижимость. Младшая сестра внесла ровно половину от кадастрового налога на недвижимость. Я была возмущена и заявила, что если сестра хочет купить квартиру с целью заработка, то и налог у нее должен быть больше. Ситуация накалилась и мы поссорились, надо было разобраться, как же на самом деле должна происходить уплата кадастрового налога и из чего он складывается?
В январе 2020 года появилась возможность не платить налог с продажи квартиры, даже если это квартира в собственности не единственная:
1. Если получили в собственность квартиру до 1.01. 2016 года;
2. Минимальный срок владения должен быть 3 года;
3. Срок увеличивается до 5-ти лет, если квартира или дом перешел в собственность после 01.01.2016 года.
Помимо этого есть исключения, при которых срок владения квартирой (после 01.01.2016) сокращается до 3 лет:
1. Квартира получена по наследству;
2. Приобретена у родственника, это может быть как отец, бабушка или дядя, брат или даже внуки;
3. Приватизация произошла после 01.01.2016 года;
4. Договор ренты (пожизненное содержание с иждивением).
В нашей ситуации, когда одна продает квартиру полученную в наследство и приобретает себе жилье, которое у нее будет единственным. А вторая, продает квартиру для сдачи в аренду, резонным будет разобрать вопрос имущественного вычета, который полагается при продаже недвижимости.
Продаваемая квартира находится в долевой собственности обоих сестер, налоговый вычет будет делиться пропорционально доли собственника. Если одна сестра владеет 60% недвижимости, то и вычет будет таким же, если в равной доле, то поровну разделится вычет.
В случае продажи своей доли отдельным договором с покупателем, то вычет в размере 1 млн рублей получает каждая из сестер. Имущественный вычет можно получить не один раз, но один раз в год, причем право вычета не определяется тем, как получена в собственность недвижимость.
Кадастровая стоимость квартиры определяет и налог. Если сестры продали квартиру за 6,5 млн рублей, а кадастровая стоимость 10 млн, то придется заплатить от 70% кадастровой стоимости квартиры. Помимо этого предусматривается вычет на стоимость покупаемого жилья.
Продавец может использовать один из вариантов вычета:
а) Имущественный вычет в размере 1 миллион;
б) Уменьшить на стоимость купленной квартиры или дома.
Допустим я, как старшая сестра, купила квартиру по стоимости равнозначной своей доли за проданную. Младшая добавила при покупке квартиры к своей доле собственные сбережения. Так как доли были больше 1 миллиона, то каждая получила бы вычет по стоимости купленной квартиры, каждая из нас в данной ситуации, не заплатила по закону налог на имущество. Но, если приобретённое жилье ниже доли, после вычета придется заплатить налог на остаток. Допустим, 2 миллиона была доля у каждой из сестер, одна купила новую квартиру (старшая) за 1 млн. 750, (младшая) сестра за 1 млн 500. В этой ситуации налог будет больше у младшей сестры, так как облагаемый налогом остаток после вычета составит 250 тысяч и 500 тысяч соответственно.
Также при продаже квартиры будет учитываться срок владения жильем, если жилье не единственное в собственности более 5 лет, то в данной ситуации младшая сестра имеет право на вычет и на безналоговый период до 5 лет.
В нашем случаи, в спорном вопросе, который было невозможно решить самим, необходимо было проконсультироваться с адвокатам. Это и помогло сохранить деньги и наши добрые отношения с сестрой.