Бросить или продолжать?
Итак! Подведем итоги года. Ровно год назад 23 декабря 2023 года в мой посуточный объект заехали первые жильцы.
Объект
Квартира 2 спальни
Площадь: 57 кв.м
Кроватей 4, спальных мест 7
Расположение: Москва, М. Коломенская 7 мин пешком
Точки притяжения: детский парк «Остров мечты» - 1 остановка на метро, парк «Коломенское» - под окнами, центр Москвы – 20-30 мин на метро и пешком, Павелецкий вокзал 15 минут транспортом.
Что было
Мамина трешко-двушка на Коломенской. Еще в конце 90х мы с бывшим мужем переделали трешку в хрущевской планировке в квартиру с двумя изолированными спальнями и объединенным пространством - коридор-гостиная-кухня. Жить на постоянной основе с двумя детьми нам тут не стало удобнее, и через три года мы переехали в бОльшую площадь. Квартиру мама сдавала в долгосрок армянской федерации вольной борьбы. Ребята очень милые, вежливые, но духовку, похоже, не мыли ни разу, ламинат ушатался, обеденный стол распадался на составляющие.
Подготовка к сдаче посуточно
В 90-е, когда мы делали тут первый ремонт, не существовало среднего сегмента на рынке стройматериалов. Был всякий треш типа картонных финских дверей – у меня в этой квартире их таких четыре, и высокого уровня дорогой импортный товар. Синяя и белая плитка в ванной от крутого английского бренда.
В ремонт квартиры и обновление кухни я вложила около 300 тысяч рублей.
Почему так мало?
Понимая, что в премиумном сегменте мне работать с этой квартирой «не светит», решила особо не заморачиваться. Как бы я не старалась все вылизать внутри, курящих постоянно на лестничной клетке соседей мне не перевоспитать. Эти бывшие лимитчики ЗИЛа уже 50 лет на этом месте дымят и выглядят довольно крепкими. Хотя лифт в подъезде новый , не разрисованный и чистый, называет этажи человеческим голосом и играет музычку, все остальное «оставляет желать». Окна в подъезде старые, стены довольно драные, проходы узкие, а алкаши с первого этажа иногда устраивают концерты.
К тому же, не очень понятен был портрет моего типичного клиента. Мои исследования по поводу целевой аудитории посуточного бизнеса читайте тут.
Стены покрасила, отказавшись от обоев. Это позволило минимизировать проблемы с насекомыми (тараканы забегают от соседей), запахами, и необходимостью восстанавливать первоначальный вид стен в случае повреждения.
Ламинат и плитку в прихожей и ванной пришлось заменить. В 1998 году, когда я делала первый ремонт, работу выполняли неопытные мастера, неправильно сделали основу и бОльшая плитка на полу раскололась. Площади у меня небольшие и получилось найти остатки плитки на «Авито». Занятие это кропотливое, азартное и требующее некоторого самоотречения. Чтобы забрать стройматериалы со скидкой до 70% от магазинной цены, ездила в места, которые совсем-совсем не по пути. Иногда это напоминало шпионские операции — приходилось перекладывать мешки из багажника в багажник под покровом ночи на парковке.
На мое счастье таджикский парень, которого я наняла, оказался единомышленником, и вместо замены старых финских пустотелых дверей, которые местами были даже с вмятинами, применил смекалку – подклеил заплатки, подшлифовал, покрасил, и получилось даже стильно и антивандально.
Какие ошибки я сделала во время ремонта? Что исправляла « по ходу пьесы», а какие проблемы оказались не таким уж существенными читайте тут.
Своими соображениями по поводу покраски стен и декора в посуточных квартирах делюсь тут и тут.
Камера при входе, ключевой сейф, кухонные гаджеты, одноразовые зубные щетки – чем действительно необходимо снабдить жилье в посутке, а чем можно пренебречь? Рассказываю тут.
Кровати и матрасы имелись, докупила на Авито только один односпальный, привезла на своей машине, достался за пару тысяч.
Сначала пыталась обойтись бельем, одеялами и подушками из запасов моей мамы – многие мамы любят покупать такой ассортимент и у них все шкафы им забиты.
Но довольно быстро выяснилось, что посуточный бизнес предъявляет особые требования к этому ассортименту. Своими поисками подходящего белья и выводами делюсь тут.
Ожидание-реальность
Отсутствие дивана не стало проблемой для моих гостей. В гостиной лежат один на другом два матраса. Это было временным вариантом, но пока не планирую менять.
Дополнительные услуги – напитки в бутылках, хороший кофе в дрип-пакетах за дополнительные деньги, набор путешественника с зубной щеткой - ничего так и не реализовала. Много хлопот по логистике, большая нагрузка на горничную, я сама не рядом, чтобы этим заниматься. Это неактуально для моих гостей и, судя по отзывам коллег, ценится только очень премиумной аудиторией и не за дополнительные деньги, а в общем ценнике.
Нужны глубокие тарелки. Люди приезжают на два дня, живут в центральном оживленном районе в окружении ресторанов, фудкортов, круглосуточных магазинов и в зоне доставки всего и вся, но все равно предпочитают варить дома супы. Такая скрепа... Необходимость наличия половника и глубоких тарелок на всех гостей несколько раз упоминалась в отзывах, пришлось закупить. Одноразовые глубокие тарелки проблему не решали.
Детский стульчик. Несмотря на наличие маленьких детей в заездах, никто не просит стульчик для кормления. Летом заезжали семьи на длительные сроки – предлагала им поставить такой стульчик, денег не просила, но они отказались. Ну ок, не настаиваю...
Сохранность квартиры за год в целом пострадала незначительно и точно не из-за буйных гостей (это самая популярная страшилка в голове у тех, кто никогда не занимался посуткой), а скорее из-за того, что некоторые предметы (например, сиденье для унитаза) были невысокого качества, а некоторые мастера (например, тот, кто кухню обновлял) не особо удачно сработали. Пришлось заменить сиденье, чинить дверцу кухни под раковиной, одну из розеток, ламели у кровати. Но в целом это не вылилось в большие расходы.
Ну и горничные добавляли огня. Роза из Узбекистана выливала ведро после мытья пола прямо в раковину в ванной, что вызывало засоры. А Ирина из Рязани прожгла наволочку утюгом в первый же день.
Жильцы если и косячили, то по недомыслию. Чуть не испортили микроволновку, потому что не накрывали разогреваемую пищу пластиковым куполом. Микроволновка начала искрить, но все решилось простым мытьем.
Кожаное кресло-шезлонг пришлось чинить дважды, но это «фишка» моей квартиры, поэтому пошла на это.
Экономика проекта.
Начала сдавать в декабре, когда еще даже не все было готово – дивана не было, стены не докрашены но не хотелось упустить «хлебный» новогодний период.
Промониторила цены – прямо в моем доме были аналогичные посуточные объекты.
Повысила цену на новогодние каникулы в два раза (а можно было и в три).
По итогу по сравнению с ежемесячной арендой доход получился выше на 45%, это кажется не очень высоким результатом, но!
1. По недоразумению мой аккаунт был заблокирован в конце августа, и я не сразу смогла решить эту проблему, потому что была в отпуске за границей без доступа к интернету. Из-за этого недосчиталась примерно 10-12 забронированных суток, а может и больше.
2. В сентябре-ноябре я пользовалась квартирой для ночевок из-за кризиса в семье. Брони не отменяла, их в дни моего пребывания не было, но некоторые дни пришлось закрыть.
3. Не сразу сориентировалась в производственном календаре 2024 и не повысила вовремя цены на майские праздники, выходные дни начались нетипично рано.
4. Поначалу демпинговала чтобы наработать хорошие отзывы на площадках.
5. В среднем в месяц было занято 22 дня (67%), для отельного бизнеса загруженность более 60% считается хорошей, но все стремятся к полной загрузке. Тут есть куда расти.
6. Не сразу удалось выбрать подходящее белье. Несколько комплектов страйп-сатина и жатки не прижились. Расходы впустую. Ключевые сейфы тоже меняла. Все это влияло на финансовый результат. Об этих поисках читайте в других статьях на моем канале.
Точки роста
1. Продвигать объект на площадках. Не ставила мгновенное бронирование на авито из-за боязни дублирования бронирований, почти не продвигала объявление на сайтах (циан, Я.Недвижимость), даже не регистрировалась на Островке и Твиле, поэтому 99% броней дала одна площадка - «Суточно». Возможно, что наличие активности на этих площадках увеличило бы количество броней. Особенно рассчитываю на авито. У некоторых коллег-посуточников это - основная площадка.
2. Докрасить стены и сделать хоумстейджинг – постановку для уютных красивых фото.
3. Заказать профессиональные хорошие фото. Думаю сделать фотосессию и менять фоточки по мере изменений в квартире.
4. Стимулировать возвратные брони. Моя основная аудитория – семья с детьми, большие компании, приехавшие детей развлечь. В основном объект занят на праздники и каникулы. Заполнить будние дни в середине недели помогли бы командированные, но они предпочитают квартиры подешевле – дизайн и комфорт им менее важен, цена на первом месте. Планирую сделать рассылку по тем немногим коллективам, что у меня останавливались с предложением скидки 15% при бронировании напрямую.
Коллега еще советует сходить на расположенную неподалеку «Ярмарку меда», но я пока в раздумьях. Летом, когда она активно работает, у меня и так хорошо заполняются даты.
5. Наложить ограничения на короткие брони. Сейчас минимальный срок брони – 2 суток. Такие брони по статистике составили 27% , почти треть, но летом вполне можно рассчитывать на более длинное пребывание. Потому что высокая стоимость уборки сжирает львиную часть дохода при коротких бронях.
6. Повысить цены. Хороших отзывов уже достаточно, по сравнению с другими квартирами в моем районе объект выглядит хорошо, ну и инфляция не стоит на месте.
Вывод:
Посуточная сдача недвижимости - выгодный бизнес. Даже при малом опыте, скромных вложениях и многочисленных ошибках, прибыль есть, перспективы ее увеличить маячат. Надеюсь исправить некоторые косяки и зарабатывать больше.