Каким быть Зеленодольску в 2050-м: четверть миллиона жителей и 8 млн «квадратов» новостроек
Статус второго центра Казанской агломерации прочит Институт пространственного планирования РТ для Зеленодольска и Зеленодольского района. К 2050 году численность населения вырастет в 1,5 раза, а главными драйверами экономики останутся логистика, агропром и машиностроение. Репутацию ядра пока портит маятниковая миграция — ежесуточно 19 тыс. человек едут на работу в Казань. Прописанные в мастер-плане идеи уже отражаются в новых генпланах Зеленодольска и трех главных поселениях города-спутника «Большой Зеленодольск», для которого задали новый предел застройки и сеть дорог. Подробности градостроительных перемен и их главные бенефициары — в материале «БИЗНЕС Online».
Место Зеленодольска в Большой Казани
Зеленодольск и территория Зеленодольского района получили статус второго ядра Казанской агломерации. Это следует из мастер-плана, подготовленного Институтом пространственного планирования РТ для Казани и пяти прилегающих районов агломерации.
«В совокупности описанные конкурентные преимущества позволяют прогнозировать развитие Зеленодольского района как второго ядра Казанской агломерации, который станет ведущим центром развития научно-производственной деятельности в Республике Татарстан», — говорится в исследовании.
Приглядимся к предпосылкам:
- Зеленодольск — второй по числу жителей город агломерации. По итогам 2023 года там живут 99 тыс. человек. В 1993-м взял уровень в 100 тыс. жителей, но уронил эту планку в 2004-м. Затем еще раз в 2020 году — и снова упустил статус 100-тысячника. Численность населения Зеленодольского района — 169 тыс. человек.
- Экономическая основа агломерации — это казанско-зеленодольский территориально-промышленный узел, который аккумулирует 80% инвестиций, привлекаемых в агломерацию. Там сконцентрировано 90% занятых в экономике Казанской агломерации и 36% занятых в экономике республики.
- Выгодное географическое положение. Район находится на пересечении железнодорожного, автомобильного, речного транспорта, соседствует с Марий Эл, Чувашией. Например, из Казани до Зеленодольска ходят электрички, автобусы. В 2013 году расширена до четырех полос автомобильная трасса, в 2024-м реконструировано Горьковское шоссе.
- Свободные для застройки территории с расположенной неподалеку инженерной инфраструктурой.
- Около 57% территории района занимают земли сельскохозяйственного назначения, что с ростом интереса к агропромышленному комплексу (АПК) поддержит развитие агросектора района.
Главными направлениями развития Зеленодольского района называют логистику, АПК и машиностроение в части судостроения, оборудования и станкостроения. «На основе инновационных технологий», — подчеркивают в мастер-плане.
По прогнозам института, число жителей Зеленодольска и района к 2050 году увеличится в 1,5 раза до 252,7 тысячи. Территорию муниципалитета поделили на 50 расчетных районов.
Максимальный жилищный фонд для района ограничили площадью в 14,5 млн кв. м, из которых 8,8 млн кв. м — новая застройка. Причем бо́льшая часть сконцентрирована в «Большом Зеленодольске», преимущественно на границе с Казанью. Под жилье в городе и районе намерены отдать 4,5 тыс. га земель, из которых:
- 3,1 тыс. га — под частные дома;
- 1,4 тыс. га — под многоквартирную застройку.
Портит репутацию второго ядра агломерации суточная маятниковая миграция. На основе данных сотовых операторов институт подсчитал, что ежедневно в сторону Казани из Зеленодольска и района устремляются 19,4 тыс. человек. Больше едут только из Лаишевского района: 26 тыс. человек. Из плюсов обоих направлений — 60-минутная доступность ядра агломерации.
Маятниковая миграция заставляет уделить внимание рабочим местам. Зону промышленности района предлагают развивать на территории 1,6 тыс. гектаров. Предстоит создать 66,2 тыс. новых рабочих мест. Суммарно вместе с существующими рабочими местами минимальное количество мест приложения труда ожидается на уровне 144,7 тысячи. Всего же в Казанской агломерации до 2050 года должно появиться 500 тыс. новых рабочих мест.
Важное место отводят и менее развитому правобережью Зеленодольского района, где расположен Свияжский мультимодальный логистический центр. Для него готовят отдельный мастер-план.
Мощность зданий детских садов к 2030 году в агломерации институт рекомендует увеличить в 1,8 раза. Новое строительство в наибольшей степени требуется в Казани, Зеленодольском, Лаишевском и Пестречинском районах. Со школами в Зеленодольском районе менее напряженная обстановка. В первой тройке проблемных территорий остаются Казань, Лаишевский и Пестречинский районы. Благоприятная ситуация в районе и с поликлиниками — обеспеченность составляет 130%. Для сравнения: минимальное значение обеспеченности у Казани — 76,6%.
Идеи мастер-плана пошли в генпланы
Пока мастер-план Казанской агломерации до 2050 года продолжает проходить согласования, на его основе уже подготовили первые градостроительные документы для Зеленодольска и еще трех соседних поселений между городом и Казанью. Минстрой Татарстана заказал новые генпланы, правила землепользования и застройки у Института пространственного планирования РТ. Газете «БИЗНЕС Online» удалось ознакомиться с градостроительными решениями, предложенными в контексте мастер-плана. От самого института к моменту публикации комментариев не поступило.
Кроме Зеленодольска, новые генпланы на 20 лет и ПЗЗ подготовили для следующих сельских поселений:
- Осиновское;
- Новопольское;
- Айшинское.
Выбор не случайный. Перечисленные села — это красная линия проекта жилой и производственной застройки «Большого Зеленодольска» — города-спутника между Казанью и Зеленодольском. Напомним, что публично о старте реализации проекта в декабре 2019 года заявил глава района Михаил Афанасьев на республиканском совещании по вопросам развития малого и среднего предпринимательства. Глава республики Рустам Минниханов тогда отметил: «Надо внимательно посмотреть технические детали, транспортные развязки…» Теперь же проект — одна из двух мощных точек роста Казанской агломерации. Общий объем инвестиций в инфраструктуру уже составил более 11 млрд рублей, сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе района. А в рамках освоения проекта «Тура 2.0» в Новой Туре на участке в 300 га готовится «высадка» КАМАЗа, «Мегастроя» и индустриального девелопера PNK Group; «Нэфис Косметикс» может построить там склад. Ожидаемый объем инвестиций — 25 млрд рублей к 2030 году. «Мы сейчас формируем несколько промпарков, которые планируем реализовать в ближайшие 3–5 лет», — говорил Афанасьев газете «БИЗНЕС Online» после презентации проекта в январе 2023-го.
Генпланы и ПЗЗ вышеперечисленных поселений принимали в 2022-м и 2023-м, но в новых условиях их пришлось «докручивать». Постарше градостроительные документы Зеленодольска — они приняты в 2019 году.
Новизна в том, что прежде пространственные проекты для поселений районов РТ готовили разные компании, поэтому в генпланах и ПЗЗ могли быть разногласия. Теперь проектирование сконцентрировали в институте — это часть градостроительной реформы, нацеленной на гармоничную застройку территорий.
Революционных сдвигов в застройке Зеленодольска не будет. Город остается в собственных границах, максимальная разрешенная высотность — на уровне 18 этажей, производственно-складские зоны — на месте. Главный резерв для застройки — 17 га земли, оставшихся после расселения аварийного жилья. Эти территории переданы в Госжилфонд РТ и уже застраиваются домами до 10 этажей.
«В Зеленодольске корректировки носят технический характер, — рассказывает знакомый с документами собеседник издания. — А вот будущее Осиново, Новопольки и Айши рассматривали уже с точки зрения развития Казанской агломерации и концепции „Большого Зеленодольска“».
Мастер-план уточнил прогноз по числу жителей «Большого Зеленодольска». Например, в 2020 году проект был рассчитан на 150 тыс. жителей и 4 млн кв. м нового жилья. В институте иной взгляд на застройку этой территории. Там к 2050 году ждут подселения к имеющимся 30 тыс. жителям только 60 тыс. человек, видят 3,3 млн кв. м нового жилья и удвоение числа рабочих мест до 28 тысяч. Территории возможного освоения разделили на два периода: до и после 2050 года.
Принять новые генпланы, правила землепользования и застройки сначала планировали в 2024-м, но год подходит к концу. В исполкоме Зеленодольска и Зеленодольского района лишь уточнили, что ждут от минстроя РТ готовых материалов, чтобы объявить общественные интернет-обсуждения — в Зеленодольске, как и в Казани, больше не проводят публичных слушаний с живым участием.
Айшинская объездная, мост через Волгу и трасса Казань — Новая Тура
Один из самых затратных моментов связан с развитием дорожной сети. Приглядимся к дорожному каркасу подготовленного генплана сельских поселений в направлении от Казани к Зеленодольску:
- У границы с Казанью опорной при застройке территории построена новая дорога «Большой Зеленодольск», или Ш1. Она идет от границы Казани с Осиново до пересечения с трассой Зеленодольск – Казань у Новой Туры. В дорогу вложили 5 млрд рублей, построив ее с опережением на 10 месяцев. И это только начало — по генплану от Ш1 в разные стороны разбегаются новые дороги, образующие кварталы под новую застройку и к новому промышленному парку «Тура 2.0». Этой территории нужны рабочие места, чтобы не создавать маятниковую миграцию.
- Середина «Большого Зеленодольска» приходится на Новопольское сельское поселение. Там жилая застройка концентрируется по левую сторону от дороги Казань – Зеленодольск, до которой также прокладывают новую местную дорогу, ведущую от Октябрьского поселения к Васильево. По правую руку стройку сдерживает охранная зона Волжско-Камского заповедника.
- Рядом с Зеленодольском в предстоящие 20 лет градостроители также видят живое дорожное строительство. В Айшинское сельское поселение у Атлашкино и Красного Яра вонзается трасса с мостом через Волгу. Там же появляется объезд села Айша, дорога через которое сегодня создает пробки на въезде в Зеленодольск. Въезд и выезд из города, Айши также предлагают облегчить за счет новых дорог с выходом на дорогу А295, ведущую в Йошкар-Олу.
Держат в Айшинском поселении и «коридор» для высокоскоростной магистрали Москва – Казань. Неподалеку по мастер-плану Казанской агломерации проходит трансграничный трамвай — это продолжение перспективной линии от «Северного вокзала» до «Салават Купере», которая затем проходит вдоль Ш1 к Новой Туре, по территории будущей застройки с конечной остановкой у действующей развязки трассы А295 с дорогой на Зеленодольск. Там институт видит транспортно-пересадочный узел.
В чьих интересах?
Институт и район ожидаемо не стали раскрывать интересы девелоперов в «Большом Зеленодольске». Но нашему изданию удалось собрать примерную мозаику интересантов массового жилищного строительства.
Бенефициаров индивидуального жилищного строительства, под которым институт видит в Зеленодольском районе 3,1 тыс. га земель, найти по открытым сведениям сейчас невозможно: данные единого государственного реестра недвижимости с 2023 года недоступны СМИ. Те, кто владеет этими участками преимущественно сельскохозяйственной категории, сегодня далеки от стройки и скорее участники рынка земли: покупают, держат, переводят в категорию ИЖС, продают дороже, зачастую представляя чьи-то интересы. Не секрет, что с началом в 1991 году земельной реформы земельные паи бывших колхозных и совхозных полей у крупных городов скупали разные собственники.
В сфере индивидуального жилищного строительства вдоль трассы на Зеленодольск отмечают ООО «Богатырь», до 2020 года — группа «Дар» Андрея Симакова. Компания продолжает возводить коттеджный поселок «Загородный клуб» в Новопольском поселении.
В числе крупных застройщиков – интересантов многоквартирного жилья замечены следующие структуры:
- «Новастрой». Бенефициар группы компаний — Тимур Файзутдинов, в числе партнеров которого участники рынка называют семьи Миннахметовых и Зяббаровых. ГК возводит на территории «Большого Зеленодольска» два жилых комплекса: вторую очередь «Тура Нова» и «Достояние» в Осиново.
- «Удачный» — структура «Ак Барс Холдинга» (АБХ) Ивана Егорова, строит ЖК «Зимний сад». Потенциал этого проекта — 80 тыс. кв. м жилья, площадь земли — 13 гектаров. В Осиново у АБХ птицефабрика, живут рабочие. Рассказывают, что холдинг ранее безвозмездно передал сельскому поселению участки под социальную инфраструктуру.
- «Мир Групп» зеленодольского предпринимателя Тимура Егорова. Возводит на границе Зеленодольска и Айшинского сельского поселения на площади 17 га новый городской микрорайон «Зеленая долина» — это 17 домов площадью 135 тыс. кв. м с социальной инфраструктурой.
- «Точно» (до 2022-го — «Югстройимпериал», основанный Николаем Амосовым) — это краснодарская группа компаний, которая подобрала участок у поворота в поселок городского типа Васильево с трассы Зеленодольск – Казань. Замруководителя отдела репутации ГК «Точно» Надежда Тычка подтвердила эту информацию «БИЗНЕС Online», к стройке приступят в начале 2025 года.
- Группа компаний «ЖИК» Эмиля Хуснутдинова. Владеет участком площадью 8 га у пересечения новой дороги Ш1 и федеральной трассы М7. Градостроительный потенциал — 40 тыс. кв. м жилья. По словам Хуснутдинова, ГК уже обратилась в район с просьбой о переводе земли под многоквартирную застройку.
Крупнейшим землевладельцем в «Большом Зеленодольске» остается группа компаний ASG живущего во Франции миллиардера Алексея Семина. В ASG планируют вовлечь в оборот свыше 700 га земель — потенциально это 2 млн кв. м жилья, общественно-деловые и производственно-складские объекты. А также усадебные хозяйства, агротуризм и фермерство на территориях рядом с Волжско-Камским заповедником в Новопольском поселении. Пока новые генпланы поселений Зеленодольского района потенциал земель ASG не раскрывают. По словам источника издания, большинство земель ГК остается с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».
Еще одним якорным застройщиком «Большого Зеленодольска», исходя из материалов мастер-планов, станет девелопер «ТСИ». Компанию связывают с Альбертом Хуснуллиным — сыном вице-премьера РФ Марата Хуснуллина (Хуснуллину-младшему, в частности, принадлежит «ТСИ-Риэлт»). Эта компания сегодня возводит вторую очередь жилого комплекса «Радужный» в Осиново, и это только начало. По словам собеседников издания, у ТСИ собран земельный банк суммарной площадью свыше 229 га в Новой Туре, между поселками Урняк и Грузинский. Указанные земли по данным публичной кадастровой карты сегодня остаются в категории сельскохозяйственных, а по проекту генпланов там будет многоквартирное жилье. В компании «ТСИ» перспективы освоения крупного земельного массива не прокомментировали, запрос «БИЗНЕС Online» остался без ответа.
Читайте также: