Совсем скоро истекает срок действия особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.
Кратко напомним, что период с 22.03.2024 до 31.12.2024 не учитывается при начислении неустойки по ч. 2 ст. 6 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 08.08.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ о ДДУ), а по требованиям, предъявленным к Застройщику до 22.03.2024, предоставляется отсрочка до 31.12.2024.
И это понятно, ведь исключенный период по взысканию неустойки пришелся на активный рост ключевой ставки рефинансирования, являющейся неким инструментом, который использует наше правительство для поддержания отечественной экономики на плаву во времена ее турбулентности.
На повестке дня крайне любопытен вопрос: «А будет ли продлен мораторий на взыскание с Застройщика неустоек за просрочку исполнения обязательств по договору, истекающий 31 декабря 2024?».
20 декабря 2024 состоится очередное заседание Центрального банка РФ по определению размера ключевой ставки на ближайшую перспективу.
И, казалось бы, даже при благоприятном развитии обстоятельств - сохранении ключевой ставки на уровне 21%, и при дальнейшем ее снижении (что на временной шкале процесс небыстрый), имеются все предпосылки для продления того самого пресловутого моратория, но мне видится, что таких оснований не имеется, объясню почему…
________________
Дело в том, что долевое строительство в России представляет собой важную часть рынка недвижимости, и, вместе с тем, является одним из движущих механизмов для развития другого сектора экономики такого как Ипотечное кредитование.
Вместе с тем общеизвестно, что на сегодняшний день кредитование является основой развития рыночной экономики в России.
Вот почему Законодатель очень быстро отвечает на все негативные тенденции, влияющие на рынок ДДУ, и встает на защиту Застройщика как участника, очень чутко реагирующего на любые экономические потрясения.
__________________
При содействии «сверху», используя юридические механизмы для уклонения от ответственности за просрочку, Застройщик не так давно стал устанавливает в типовые формы договоров положения, исключающие основания для начисления неустойки за просрочку исполнения своих обязательств.
По общему правилу, согласно ч.2 ст. 6 закона о ДДУ
Ранее Застройщик в форме договора прописывался общий пункт с привязкой к конкретным срокам нарушения срока по сдаче Объекта ДДУ Участнику ДДУ, который подпадал под ч.2 ст. 6 ФЗ о ДДУ и давал возможность для взыскания штрафных санкций с Застройщика.
Однако с 2021 в типовую форму договора Застройщиком стало включаться условие о передача Объекта ДДУ не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, если ранее Застройщик обязан был сдать объект в эксплуатацию и после чего передать объекта ДДУ Покупателю к определенному сроку, то теперь в типовых договорах устанавливается обязанность по передаче Объекта ДДУ к определенному сроку, но не ранее получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (причем срок получения этого разрешения не ограничен во времени).
____________________
Как высказаля Верховный суд РФ по этому вопросу: "материальное право не исключают возможность определения срока путем комбинации взаимосвязанных календарных дат и периодов".
Суд пришел к выводу о том, что "исходя из буквального толкования пунктов 4.1 - 4.3 договора участия в долевом строительстве срок окончания строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию определен путем указания календарной даты - 30 декабря 2019 г., а срок передачи истцу объекта долевого строительства установлен в виде периода - в течение двенадцати месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию". (см. определение Верховного суда РФ определение от 19 апреля 2022 г. № 4-КГ22-2-К1.)
Таким образом, при вышеизложенном оснований для начисления неустойки не имеется.
______________
Резюме: Автор полагает, что при использовании вышеуказанных договорных механизмов Застройщиком (с 2021 года), а также ввиду исключенных на законодательном уровне периодов для начисления неустойки с 22.03.2024 до 31.12.2024, необходимость сохранения моратория себя изжила и далее не потребуется, несмотря на возможное сохранение (или повышение) ставки рефинансирования.
Хотя это всего лишь мнение автора, время покажет является ли оно ошибочным или нет…
И о да, к сожалению, а может для кого-то и к счастью, новые договорные хитрости Застройщика снизят нагрузку в судах по искам о взыскании неустойки с Застройщика за просрочки сдачи Объектов ДДУ Дольщику.
А вы как думаете, будет или нет продлен мораторий на взыскание неустоек с Застройщика? Как вы думаете насколько в новых реалиях правовых манипуляций Застройщика сохранен баланс прав и законных интересов Застройщика и Участника ДДУ??
Валентина Ауц.
______________________________________________
Юридические услуги онлайн по всей России, без визита в офис быстро, качественно и недорого, бесплатная консультация в Телеграм по ссылке.
Подписывайся на наш телеграм канал Arbion.pro.news и будь в курсе последних новостей в мире юриспруденции!
Или доверь ведение своего дела профессионалам и оставь онлайн заявку на ведение дение здесь
_______________________________